CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 29 mars 2018

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10168 F

Pourvoi n° Q 16-24.733

Aide juridictionnelle totale en demande

au profit de M^me X….

Admission du bureau d’aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 16 mai 2017.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Guy Y…, domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 13 juillet 2016 par la cour d’appel de Montpellier (1re chambre section A01), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Eurotransac, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

2°/ à la société du Port, société civile immobilière, dont le siège est […] , prise en la personne de son gérant, M. Michel Z…,

3°/ à M^me Marie-Josée X…, domiciliée […] ,

4°/ à la société Nostal, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

5°/ à la société Clarac, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

6°/ au syndicat des copropriétaires Immeuble […], dont le siège est […] , représenté par son syndic la société Nostal, dont le siège […] ,

défendeurs à la cassation ;

La société du Port a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 27 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me A…, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. Y…, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M^me X…, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société du Port, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Nostal, de la SCP Zribi et Texier, avocat du syndicat des copropriétaires Immeuble […] ;

Sur le rapport de M^me A…, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. Y… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Eurotransac, M^me X…, la société Nostal, la société Clarac et le syndicat des copropriétaires Immeuble […],

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. Y…

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir condamné M. Y… à garantir la SCI du Port de toutes les condamnations prononcées à son encontre et des charges qu’elle serait amenée à supporter au titre de la reprise des désordres en sa qualité de copropriétaire ;

Aux motifs que la SCI du Port demandait à être garantie par son vendeur, M. Y…, en raison des vices cachés affectant le bien acquis le 21 mai 2008 ; que cette action n’était pas prescrite dans la mesure où la SCI du Port, qui n’était pas partie à l’ordonnance de référé du 16 octobre 2008, n’avait pu connaître l’existence de vices affectant la terrasse à usage exclusif qu’à la lecture des conclusions de l’expert déposées le 3 mars 2010 ; qu’elle avait donc assigné M. Y… le 17 novembre 2010, dans le délai de deux ans à compter de la découverte des vices ; que l’acte de vente du 21 mai 2008 stipulait que l’acheteur prendrait le bien vendu dans l’état où il se trouvait le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur des vices de toute nature, apparents ou cachés ; que cette clause d’exclusion de garantie ne pouvait toutefois s’appliquer dans le cas de démonstration de la mauvaise foi du vendeur et donc de sa connaissance des vices cachés affectant le bien ; que M. Y… ne pouvait ignorer les travaux conséquents réalisés par son locataire en 1994 sur une terrasse jusque-là inaccessible et non circulable ; qu’il ne pouvait non plus déclarer, en page 14 de l’acte de vente, que les biens n’avaient pas fait l’objet de sa part de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes et d’une utilisation irrégulière privative de parties communes avec modification de leur destination avec des travaux non autorisés ; qu’il n’était donc pas fondé à invoquer la clause d’exclusion de garantie en raison de sa mauvaise foi et serait condamné à garantir la SCI du Port des condamnations prononcées à son encontre et des charges qu’elle serait amenée à supporter au titre de la reprise de ces désordres en sa qualité de copropriétaire ;

Alors 1°) que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu’en considérant que l’action en garantie exercée par la SCI du Port n’était pas prescrite dans la mesure où elle n’était pas partie à l’ordonnance de référé du 16 octobre 2008 et qu’elle n’avait pu, de ce fait, connaître l’existence des vices qu’à la lecture des conclusions de l’expert déposées le 3 mars 2010 sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette connaissance ne remontait pas à la date de son intervention volontaire à l’expertise en novembre 2008, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1648 du code civil ;

Alors 2°) que le rapport d’expertise de M^me B…, sur lequel la cour d’appel s’est fondée, mentionnait (p. 5) que le 4 novembre 2008, l’expert avait envoyé la convocation à la réunion d’ouverture du 26 novembre 2008 à tous les intervenants, parmi lesquels la SCI du Port ; qu’en ayant considéré que cette dernière n’avait pu connaître l’existence des vices affectant la terrasse à usage exclusif qu’à la lecture des conclusions de l’expert déposées le 3 mars 2010, parce qu’elle n’était pas partie à l’ordonnance de référé du 16 octobre 2008, la cour d’appel n’a pas tenu compte de cette partie du rapport qu’elle a ainsi dénaturé par omission et a méconnu l’interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

Alors 3°) que seul est de mauvaise foi le vendeur qui connaissait les vices dont était affectée la chose au moment de la vente ; qu’en refusant de faire application de la clause de non-garantie des vices cachés figurant aux pages 6 et 7 de l’acte de vente du 21 mai 2008 en raison d’une clause figurant en page 14, selon laquelle le vendeur déclarait que les biens n’avaient pas fait l’objet de travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires et que la consistance des biens n’avait pas été modifiée par une utilisation irrégulière des parties communes ou des travaux non autorisés, quand il n’avait jamais été allégué que les travaux n’avaient pas été autorisés par l’assemblée des copropriétaires, la cour d’appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1643 du code civil.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société du Port

PREMIER MOYEN DE CASSATION

En ce que l’arrêt attaqué a déclaré la Sci du Port responsable, avec Monsieur Y… et Madame X…, des désordres affectant la terrasse du premier étage, partie commune de l’immeuble et en ce qu’il a condamné la Sci du Port, in solidum avec Madame X…, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Copropriété […] la somme de 66 376 euros H.T. plus la TVA applicable au titre des travaux de réfection et de mise en conformité de l’étanchéité de cette terrasse et a dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2010 ;

Aux motifs, sur les désordres affectant la terrasse, que l’expert B… a parfaitement relevé les conséquences de la transformation en 1994 de la terrasse inaccessible en terrasse circulable par enlèvement de la protection gravillonnée, mise en place d’un carrelage, construction d’un barbecue et installation de divers éléments de décoration sans protection et avec perforation anarchique du carrelage. Or aux termes du règlement de copropriété cette terrasse est une partie commune affectée à l’usage privatif du copropriétaire du lot numéro 2 au premier étage. Les travaux litigieux ont été réalisés en 1994 alors que ce lot était la propriété commune des époux Y… X…. L’hypothèse selon laquelle ces travaux auraient été effectués par le locataire est sans incidence dès lors que les bailleurs demeurent responsables vis-à-vis de la copropriété des dommages causés à l’immeuble. L’expert relève certes que cette étanchéité, au moment de son rapport en 2010, a atteint les limites de son efficacité. Cependant il n’est pas démontré qu’en 1994, alors qu’elle était vieille d’environ 25 ans, elle n’aurait pas rempli son rôle d’étanchéité à l’air et à l’eau en l’absence « des outrages » très importants qu’elle a subis lors de la réalisation des travaux contestés. Ces derniers sont donc exclusivement à l’origine des désordres. Monsieur Y… et Madame X… doivent donc être déclarés responsables des désordres affectant la terrasse, partie commune de l’immeuble. La Sci du Port a acquis le lot numéro deux de Monsieur Y… le 21 mai 2008. En sa qualité de copropriétaire de ce lot elle est également responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des désordres actuels qui perdurent depuis 2007. D’ailleurs le règlement de copropriété, dans son article 15, stipule que chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes qu’ils doivent maintenir en parfait état d’entretien. Ils doivent répondre des dommages, fissures ou fuites provenant de leur fait direct ou indirect. En conséquence la demande du syndicat des copropriétaires doit être accueillie en ce qu’il demande la condamnation solidaire de la Sci du Port et de Madame X… au paiement des travaux de remise en état, soit la somme de 66 376 6 TTC plus la TVA applicable (arrêt attaqué, p. 7 et 8) ;

Alors qu’en statuant comme elle l’a fait tout en constatant que la Sci du Port n’avait acquis le lot litigieux que le 21 mai 2008, que les travaux sur la terrasse avaient été réalisés en 1994 et que ces travaux étaient exclusivement à l’origine des désordres, la cour d’appel, qui n’a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s’en évinçaient nécessairement relativement à l’absence d’imputabilité de ces désordres à la Sci du Port, a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

En ce que l’arrêt attaqué a déclaré la Sci du Port responsable, avec Monsieur Y… et Madame X…, des désordres affectant la terrasse du premier étage, partie commune de l’immeuble, et en ce qu’il a condamné la Sci du Port avec Madame X… et la société Eurotransac à garantir la Sci Nostal de sa condamnation à effectuer les travaux intérieurs de réfection du local loué à la Société Clarac et l’a condamnée en conséquence, in solidum avec les mêmes, à payer le montant de ces travaux à la Sci Nostal ;

Aux motifs, sur les désordres affectant la terrasse, que l’expert B… a parfaitement relevé les conséquences de la transformation en 1994 de la terrasse inaccessible en terrasse circulable par enlèvement de la protection gravillonnée, mise en place d’un carrelage, construction d’un barbecue et installation de divers éléments de décoration sans protection et avec perforation anarchique du carrelage. Or aux termes du règlement de copropriété cette terrasse est une partie commune affectée à l’usage privatif du copropriétaire du lot numéro 2 au premier étage. Les travaux litigieux ont été réalisés en 1994 alors que ce lot était la propriété commune des époux Y… X…. L’hypothèse selon laquelle ces travaux auraient été effectués par le locataire est sans incidence dès lors que les bailleurs demeurent responsables vis-à-vis de la copropriété des dommages causés à l’immeuble. L’expert relève certes que cette étanchéité, au moment de son rapport en 2010, a atteint les limites de son efficacité. Cependant il n’est pas démontré qu’en 1994, alors qu’elle était vieille d’environ 25 ans, elle n’aurait pas rempli son rôle d’étanchéité à l’air et à l’eau en l’absence « des outrages » très importants qu’elle a subis lors de la réalisation des travaux contestés. Ces derniers sont donc exclusivement à l’origine des désordres. Monsieur Y… et Madame X… doivent donc être déclarés responsables des désordres affectant la terrasse, partie commune de l’immeuble. La Sci du Port a acquis le lot numéro deux de Monsieur Y… le 21 mai 2008. En sa qualité de copropriétaire de ce lot elle est également responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des désordres actuels qui perdurent depuis 2007. D’ailleurs le règlement de copropriété, dans son article 15, stipule que chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes qu’ils doivent maintenir en parfait état d’entretien. Ils doivent répondre des dommages, fissures ou fuites provenant de leur fait direct ou indirect (

) ; que sur les désordres affectant le local, propriété de la Sci Nostal, l’expert B… a établi précisément le lien direct entre chaque désordre constaté dans le local appartenant à la Sci Nostal et loué à la Sarl Clarac et chaque ouvrage réalisé sur la terrasse, partie commune de l’immeuble. Les infiltrations relevées proviennent toutes de l’étage supérieur et sont la conséquence des malfaçons commises lors de la transformation de la destination de la terrasse. A l’intérieur du local les désordres affectent le plafond en placo, les plaques de laine de roche du plafond ainsi que les doublages verticaux en plaques de plâtre qui entourent l’ouverture de la sortie de secours Nord. L’expert C… a évalué les travaux de remise en état à la somme de 8 982 € TTC. Les travaux de peinture des plafonds et des retombées sont évalués à la somme TTC de 4 066,40 €. La société Clarac demande la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son bailleur la Sci Nostal à effectuer les travaux de réfection intérieurs du local commercial. La demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires ne peut être accueillie puisque les désordres ne proviennent pas d’un défaut d’entretien de l’étanchéité même vétuste mais uniquement des ouvrages imprudemment réalisés sur la terrasse inaccessible du premier étage. Aux termes de l’article 1725 du Code civil le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble qu’un tiers apporte par voie de fait à sa jouissance sauf au preneur à le poursuivre en son nom personnel. La Sci du Port, copropriétaire, est à l’égard du bailleur la Sci Nostal, autre copropriétaire, un tiers au sens de cet article. En revanche la Sci Nostal vient aux droits de Madame X… venderesse, laquelle, en sa qualité de propriétaire de l’entier immeuble jusqu’en 2007, est responsable des malfaçons réalisées sur la terrasse du premier étage. En cette qualité la Sci Nostal est tenue de réparer les dommages résultant des infiltrations. La clause du bail aux termes de laquelle le preneur n’a pas de recours à l’encontre du bailleur pour les dommages émanant de tiers ne peut trouver application puisque ces dommages proviennent de l’action de l’ancienne propriétaire et bailleresse, Madame X…, aux droits de laquelle vient la Sci Nostal. Le preneur ne peut non plus souffrir les grosses réparations alors même que les dommages ont été causés volontairement par l’ancien bailleur aux droits duquel vient la Sci Nostal. Cette dernière doit donc être condamnée à effectuer les travaux de réfection intérieurs du local commercial à l’exception des travaux de peinture dès lors que l’expert a constaté une vétusté importante générale des embellissements intérieurs indépendamment de tout sinistre ce qui implique un manquement du locataire à son obligation d’entretien général et de réparations locatives du local (arrêt attaqué, p. 10 et 11). (

) ; que la Sci Nostal demande, à juste titre, à être garantie par la Scie du Port, copropriétaire responsable des désordres qui perdurent actuellement et qui proviennent de la terrasse à usage privatif comprise dans son lot (arrêt attaqué, p. 7, 8 et 14) ;

Alors qu’en statuant comme elle l’a fait tout en constatant que la Sci du Port n’avait acquis le lot litigieux que le 21 mai 2008, que les travaux sur la terrasse avaient été réalisés en 1994 et que ces travaux étaient exclusivement à l’origine des désordres volontairement causés par l’ancien bailleur, M^me X…, aux droits de qui venait la Sci Nostal, la cour d’appel, qui n’a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s’en évinçaient nécessairement relativement à l’absence d’imputabilité de ces désordres à la Sci du Port, a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.