CIV.3

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 3 mai 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 430 F-D

Pourvoi n° M 17-15.603

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. Didier X… , domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 3 février 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. Laurent Y…, domicilié […] ,

2°/ à M. Michael Z…, domicilié […] ,

3°/ à M. Julien A…, domicilié […] ,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 27 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me B…, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me B…, conseiller, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. X…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 3 février 2017), que M. X… a consenti une promesse unilatérale de vente d’une maison à MM. Z… et A…, sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou de plusieurs prêts, destinés à financer l’acquisition ; que les bénéficiaires de la promesse ont versé une indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire du promettant, M. Y…, constitué séquestre des fonds ; que la condition suspensive n’a pas été réalisée ; que, faisant valoir qu’ils avaient demandé vainement le remboursement de l’indemnité d’immobilisation, MM. Z… et A… ont assigné M. X… et M. Y… en restitution de cette somme ;

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande ;

Mais attendu qu’ayant retenu souverainement que la preuve des demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse de vente auprès de la Société générale et de la BNP Paribas, d’une part, était rapportée par la démonstration des démarches effectuées sans retard par les bénéficiaires de cette promesse auprès de ces deux établissements bancaires, qui ne s’étaient pas concrétisées par des offres de prêt conformes par suite de circonstances dont le promettant ne justifiait pas qu’elles fussent imputables aux bénéficiaires et, d’autre part, résultait des attestations complémentaires de la Société générale du 9 janvier 2012 et de la BNP Paribas du 11 janvier 2012, dont il ne pouvait être reproché à MM. Z… et A… de ne les avoir obtenues qu’à cette date, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs, abstraction faite d’un motif surabondant, que la demande de restitution devait être accueillie ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X… et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. X….

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir condamné Monsieur Didier X… à restituer à Messiers Julien, A… et Michael Z… la somme de 60.000€ en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2011 et capitalisation

Aux motifs que l’acte notarié litigieux énonce précisément que la condition suspensive était réalisée par l’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres définitives de prêt conformes auprès d’au moins deux organismes prêteurs différents et se prévaloir dans le délai d’échéance de 60 jours calendaires à compter de la promesse de la non obtention des prêts ou du refus des prêts par au moins deux organismes prêteurs différents ; aux termes de la promesse de vente le bénéficiaire, pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive, devait justifier du dépôt de ses demandes de prêt conformes auprès d’au moins deux organismes prêteurs différents et se prévaloir dans le délai d’échéance de 60 jours calendaires à compter de la promesse de la non obtention des prêts ou du refus de prêts par au moins deux organismes prêteurs différents ; les intimés Messieurs A… et Z… produisent plusieurs attestations relatives à des prêts destinés à financer l’acquisition du bien objet de la promesse de vente, notamment : -une attestation de la BNP Paribas, agence de Paris Trinité, datée du 15 octobre 2011 établissant avoir reçu de Monsieur Z… une demande de prêt professionnel en faveur d’une SCI ; une attestation de la Société Générale, datée du 9 janvier 2012, en vue, selon ce document, de préciser « le refus de demande de prêt déposée en vue de l’accession par Monsieur Michaël Z… et Monsieur Julien A… que nous ne pouvions leur consentir aucun prêt immobilier régi par les dispositions des articles L 312-1 et suivants du code de la consommation à titre personnel en raison de l’insuffisance de leurs revenus au regard du montant sollicité et de leur endettement « ; cette attestation poursuit en indiquant avoir cherché ensuite avec les intéressés, une solution de prêt dans le cadre de la création d’une SCI Sarasse et de l’exploitation professionnelle de locaux du premier étage du bien, le rez-de-chaussée étant déjà donné en location ; il était précisé qu’une suite favorable n’avait pu être davantage donnée à cette seconde option, les revenus prévisibles d’exploitation de l’immeuble s’avérant insuffisants ; une attestation de la BNP Paribas datée du 11 janvier 2012, mentionnant avoir reçu – à une date non précisée- une demande de prêt de Messieurs Z… et A…, indiquant qu’après refus de leur demande de prêt personnel ceux-ci ont déposé « une nouvelle demande de prêt professionnel au nom de la SCI Sarasse en cours de constitution », demande à laquelle il n’a pu être donné de suite favorable ; l’attestation précise immédiatement à la suite que « cette demande de prêt a bien été déposée le 15 octobre 2011 et a fait l’objet d’une réponse négative de notre part le 05/12/2011 »Messieurs Z… et berger se prévalent également d’échanges de courriels relatifs à leurs demandes de prêt avec la BNP Paribas et avec la Société Générale ; les courriels objets des pièces n° 41,42,43 ne mentionnent que des demandes de financement en vue de l’acquisition par une SCI, étant établi par le courriel

Des 9 et 10 novembre 2011 de la société Générale que la promesse de vente n’avait pas encore été communiquée au préposé de cette banque avant ce dernier jour ; par courriel du 14 5 novembre 2011, la société Générale affirmait que « Dans la configuration actuelle, cette demande relève du domaine professionnel, puisque vous exploitez la clinique concernée » ; par courriel du 29 novembre 2011, Monsieur A… demandait à la Société Générale un retour sur la demande de prêt qui avait été faite et indiquait en cas de refus d’établir une attestation mentionnant « que la demande avait été faite au nom des signataires de la promesse de vente ( Michael Z… et Julien A…) quitte aussi à évoquer la SCI » ; il s’évince des termes de la promesse que le bénéficiaire devait, pour bénéficier de la clause des conditions suspensives, justifier des demandes de prêts conformes déposées auprès des deux établissements bancaires et se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive le lundi 12 décembre 2011 au plus tard ; dès le 9 décembre 2011, Monsieur X… soulignait par courriel adressé aux bénéficiaires, l’insuffisance des attestations produites et la nécessité « de les refaire dans les règles » et de les faire parvenir au promettant ; si Messieurs Z… et A… ont attendu le mois de janvier 2012 pour obtenir la remise par la Société Générale et BNP Paribas des attestations de demande de prêt mentionnant de demandes de prêt personnel, seul ce type de prêts étant conformes la clause de conditions suspensive, cela ne peut leur être reproché ; en effet, Messieurs Z… et A… ont attendu le mois de janvier 2012, pour obtenir la remise par la Société Générale, et BNP Paribas, des attestations de demande de prêts conformes à la promesse ; cette preuve, peut être rapportée par des moyens autres que les dossiers de demande de prêt personnel, dont il est constant qu’ils n’ont jamais été formalisés en l’espèce ; à supposer établie l’impossibilité alléguée de vérifier que les demandes de prêt personnels ont été faites dans les 15 jours de la signature, ce délai figure en vain dans la promesse, puisque les dispositions du code de la consommation visées dans cet acte font obstacle à ce qu’il soit imposé au bénéficiaire de déposer une demande de de crédit dans un certain délai ; la preuve des demandes de prêt conformes est rapportée en l’espèce par les démarches effectuées par les bénéficiaires sans retard auprès de la Société Générale et de la BNP Paribas, lesquelles ne sont certes pas concrétisées par des offres de prêt conformes mais cela par suite de circonstances dont le promettant justifie qu’elles ne sont pas imputables à ces bénéficiaires ; en l’espèce la preuve est rapportée de ce que la Société Générale a estimé dès la prise de connaissance de la promesse de vente, que la demande de financement relevait du domaine professionnel, compte tenu du projet d’exploitation dans les lieux d’une clinique, l’attestation du 9 janvier 2012 de cet organisme confirme que la demande de prêt personnel conforme à la promesse a bien été soumise sans retard à cette banque, et rien ne permet de tenir pour établi, que ce fut par la suite de circonstances imputables aux bénéficiaires que cette demande de prêt n’a pas abouti dans les délais de 60 jours, la preuve qu’une demande conforme a également été soumise à BNP Paribas résulte de l’attestation de cette banque du 11 janvier 2012 ; dans ces conditions les moyens pris de l’absence de mise en oeuvre de la substitution sont sans conséquences pour le présent litige ;

1° Alors que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous conditions suspensives d’un prêt est tenu de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte ; à défaut , il peut être privé de la restitution de l’indemnité d’immobilisation ; que la cour d’appel a constaté qu’aux termes de la promesse de vente, les bénéficiaires pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive, devaient justifier du dépôt de leurs demandes de prêt conformes auprès d’au moins deux organismes prêteurs ; qu’en énonçant que les bénéficiaires de la promesse de vente n’avaient pas formalisé de dossiers de demande de prêt personnel conformes et en décidant cependant qu’ils avaient rempli leurs obligations en effectuant des démarches auprès des établissements bancaires, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1178 du code civil en leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016

2° Alors que les juges du fond ne peuvent relever d’office un moyen fut-il de pur droit sans provoquer les explications des parties, que la Cour d’appel qui a relevé d’office et sans provoquer les explications des parties que le délai mentionné dans la promesse de vente pour le dépôt des demandes de prêt étaient sans emport en application des dispositions du code de la consommation a violé l’article 16 du code de procédure civile.

3° Alors que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’un prêt est tenu de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte et doit être en mesure d’en justifier dans les conditions prévues à l’acte ; qu’il est constant que l’acte de prêt prévoyait que le bénéficiaire s’obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de 15 jours calendaires et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite ; que dans ses conclusions d’appel, Monsieur X… a fait valoir que faute d’avoir communiqué les demandes de prêts faites auprès de la Société Générale et de la BNP Paribas, les bénéficiaires n’avaient pu en justifier à première demande de sorte qu’ils avaient manqué à leurs obligations ; que la cour d’appel a relevé que le 9 décembre 2011, Monsieur X… avait demandé aux bénéficiaires de justifier « dans les règles » des demandes de prêts conformes et qu’ils avaient attendu le mois de janvier 2012 pour obtenir la remise par les banques des attestations de demande de prêts sans que ce cela puisse leur être reproché, la Cour d’appel a méconnu l’obligation du bénéficiaire de justifier de la demande de prêt à première demande et a violé l’article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.