CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 22 octobre 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 763 F-D

Pourvoi n° P 19-21.961

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020

M. G… F…, domicilié […] , a formé le pourvoi n° P 19-21.961 contre l’arrêt rendu le 15 mai 2019 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] , dont le siège est […] , représenté par son syndic la société […], […] , défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SARL Corlay, avocat de M. F…, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] , après débats en l’audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 mai 2019), M. F…, propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d’assemblée générale ayant ratifié les travaux de remplacement, par d’autres copropriétaires, des portes-fenêtres de leur lot.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

2. M. F… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que si les juges du fond apprécient souverainement le respect de la destination de l’immeuble, encore doivent-ils préciser les éléments de faits pris en considération pour leur permettre de déclarer que les travaux sont ou non conformes à la destination de l’immeuble ; qu’en l’espèce, après avoir relevé que M. F… soutenait dans ses conclusions d’appel « que le tribunal devait exercer un contrôle de la légalité de la résolution votée, que l’acceptation était subordonnée au constat préalable du respect de la destination de l’immeuble et de son harmonie, qu’en l’espèce, [

] la destination de l’immeuble n’était pas respectée », la cour d’appel a estimé qu’ « ainsi que l'[avaie]nt très justement dit les premiers juges, il relev[ait] du pouvoir souverain de l’assemblée générale d’apprécier si l’intérêt collectif de la copropriété justifi[ait] de valider les travaux déjà exécutés ou de mettre en demeure les propriétaires auteurs des travaux de procéder à la remise en état des parties communes » et a considéré qu’ « il n’appartenait pas à l’assemblée générale de vérifier si les deux copropriétaires s’étaient conformés aux dispositions de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme, relatives à la déclaration préalable de travaux, l’assemblée se devant uniquement de vérifier si lesdits travaux respectaient l’aspect extérieur de l’immeuble» ; qu’en statuant par des motifs impropres à préciser les éléments de faits retenus pour estimer les travaux conformes à la destination de l’immeuble à laquelle est pourtant subordonnée tant l’usage et la jouissance par chaque copropriétaire des parties privatives et communes et plus spécifiquement l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 9 et 25, b de la loi du 10 juillet 1965 :

3. Selon le premier de ces textes, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Selon le second, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

4. Pour rejeter la demande de M. F…, l’arrêt retient que, si le remplacement des portes-fenêtres modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et doit en principe faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux peuvent être ratifiés a posteriori et qu’ils l’ont été par l’assemblée générale du 10 juin 2015 en sa résolution n° 14 à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, soit au-delà de la majorité requise ; qu’il ajoute qu’il relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale d’apprécier si l’intérêt collectif de la copropriété justifie de valider les travaux déjà exécutés ou de mettre en demeure les propriétaires auteurs des travaux de procéder à la remise en état des parties communes, que l’assemblée générale devait uniquement vérifier si lesdits travaux respectaient l’aspect extérieur de l’immeuble et que ni l’absence d’autorisation, ni l’atteinte caractérisée aux parties communes, ni le non-respect d’une réglementation administrative ne constituent, à eux seuls, un motif de nullité de la décision de validation par l’assemblée générale, sauf à caractériser un éventuel abus de majorité commis par l’assemblée générale, ce qui n’est pas allégué.

5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux autorisés par l’assemblée générale étaient conformes à la destination de l’immeuble, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 mai 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du […] et le condamne à payer à M. F… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Corlay, avocat aux Conseils, pour M. F….

Monsieur G… F… fait grief à l’arrêt confirmatif de l’AVOIR débouté de sa demande sur la résolution 14 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du […] du 10 juin 2015 ratifiant les changements de portes-fenêtres du deuxième étage de Monsieur V… et de Madame D… n’encourait par la nullité et en conséquence de ses demandes visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder ou procéder lui-même, aux frais avancés de qui il appartiendra, à l’exécution des travaux de remise en état et changement des fenêtres du 2ème étage, propriété de M. Q… V…, et M^me X… D…, dire que cette demande sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois, après la signification de l’arrêt à intervenir, ladite astreinte courant pendant un délai de 6 mois, réserver à l’expiration de ce délai de 6 mois, son droit d’action à mettre en oeuvre une procédure individuelle aux mêmes fins, le dispenser de toute contribution à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Sur la nullité de la résolution n° 14 : L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; L’assemblée générale peut aussi autoriser les travaux a posteriori, soit explicitement, soit implicitement ; La décision de ratification doit être prise à la majorité qui aurait été nécessaire à l’origine pour autoriser les travaux ; Le tribunal a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 14-1 de l’assemblée générale du 10 juin 2015 portant sur la ratification des travaux de remplacements des portes fenêtres réalisés par M. V… et M^me D… au motif que l’absence d’autorisation préalable n’empêchait pas l’assemblée générale de valider a posteriori ces travaux ; Au soutien de son appel, M. G… F… fait valoir que si le tribunal a bien retenu qu’une autorisation préalable aux travaux était nécessaire en application de l’article 25 b) précité, la sanction de la violation de cet article n’a pas été retenue ; Il fait valoir également que doit s’appliquer par analogie, la jurisprudence sur l’application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle refuse la validation judiciaire a posteriori des travaux ; Enfin, il soutient que le tribunal devait exercer un contrôle sur la légalité de la résolution votée, que l’acceptation de l’assemblée générale était subordonnée au constat préalable du respect de la destination de l’immeuble et de son harmonie, qu’en l’espèce, non seulement la destination de l’immeuble n’était pas respectée mais également les dispositions de l’article R.421.17 alinéa A du code de l’urbanisme, qu’il ne peut être conféré un pouvoir sans limite à l’assemblée générale ; En l’espèce, il est exact que le remplacement des portes-fenêtres modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et doit en principe faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 25 b) précité ; Toutefois, il ressort des dispositions rappelées ci-dessus, qu’en l’absence d’autorisation préalable, l’assemblée générale peut aussi autoriser les travaux a posteriori ; Il est incontestable que les travaux de M. V… et de M^me D… ont bien été ratifiés par l’assemblée générale du 10 juin 2015 en sa résolution n° 14 ; Les dispositions de l’article 30 ne sont ici pas applicables puisqu’elles concernent des travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires et pour lesquels une autorisation judiciaire est demandée ; Également, il sera constaté que la ratification des travaux de remplacement des fenêtres est intervenue à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés, soit au-delà de la majorité requise ; Par ailleurs, ainsi que l’ont très justement dit les premiers juges, il relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale d’apprécier si l’intérêt collectif de la copropriété justifie de valider des travaux déjà exécutés ou de mettre en demeure les propriétaires auteurs des travaux de procéder à la remise en état des parties communes ; Il n’appartenait pas à l’assemblée générale de vérifier si les deux copropriétaires s’étaient conformés aux dispositions de l’article R 421. 17 du code de l’urbanisme, relatives à la déclaration préalable de travaux, l’assemblée se devant uniquement de vérifier si lesdits travaux respectaient l’aspect extérieur de l’immeuble ; Le tribunal a justement indiqué que ni l’absence d’autorisation préalable, ni l’atteinte caractérisée aux parties communes, ni le non-respect d’une réglementation administrative, ne constituent, à eux seuls, un motif de nullité de la résolution de validation par l’assemblée générale, sauf à caractériser un éventuel abus de majorité commis par l’assemblée générale des copropriétaires en validant ces travaux, ce qui n’est pas allégué ; La résolution n° 14 n’encourt pas la nullité ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. G… F… de l’intégralité de ses demandes» ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Sur la nullité de la résolution 14 L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Si effectivement les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale avant leur exécution, ce que sont les travaux de remplacement des portes-fenêtres en façade de l’immeuble, il relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale d’apprécier si l’intérêt collectif de la copropriété justifie de valider les travaux déjà exécutés ou de mettre en demeure les propriétaires auteurs des travaux de procéder à la remise en état des parties communes. Contrairement à ce qu’affirme le demandeur, l’absence d’autorisation préalable des travaux n’empêche pas l’assemblée générale de valider ces travaux a posteriori. Ni l’absence d’autorisation préalable, ni l’atteinte caractérisée aux parties communes, ni le non-respect d’une règlementation administrative, ne constituent à eux-seuls, un motif de nullité de la résolution de validation par l’assemblée générale sauf à caractériser un éventuel abus de majorité commis par l’assemblée générale, ce qui n’est même pas allégué par le demandeur. La jurisprudence invoquée par le demandeur s’applique à l’autorisation judiciaire des travaux par le tribunal, fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et non à l’espèce litigieuse de validation par l’assemblée elle-même. Le demandeur sera débouté de l’intégralité de ses demandes » ;

ALORS QUE 1°) si les juges du fond apprécient souverainement le respect de la destination de l’immeuble, encore doivent-ils préciser les éléments de faits pris en considération pour leur permettre de déclarer que les travaux sont ou non conformes à la destination de l’immeuble ; qu’en l’espèce, après avoir relevé que Monsieur F… soutenait dans ses conclusions d’appel « que le tribunal devait exercer un contrôle de la légalité de la résolution votée, que l’acceptation était subordonnée au constat préalable du respect de la destination de l’immeuble et de son harmonie, qu’en l’espèce, [

] la destination de l’immeuble n’était pas respectée » (arrêt attaqué p. 4, § 1), la cour d’appel a estimé qu’ « ainsi que l'[avaie]nt très justement dit les premiers juges, il relev[ait] du pouvoir souverain de l’assemblée générale d’apprécier si l’intérêt collectif de la copropriété justifi[ait] de valider les travaux déjà exécutés ou de mettre en demeure les propriétaires auteurs des travaux de procéder à la remise en état des parties communes » (arrêt attaqué p. 4, § 7) et a considéré qu’ « il n’appartenait pas à l’assemblée générale de vérifier si les deux copropriétaires s’étaient conformés aux dispositions de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme, relatives à la déclaration préalable de travaux, l’assemblée se devant uniquement de vérifier si lesdits travaux respectaient l’aspect extérieur de l’immeuble» (arrêt attaqué p. 4, § 8) ; qu’en statuant par des motifs impropres à préciser les éléments de faits retenus pour estimer les travaux conformes à la destination de l’immeuble à laquelle est pourtant subordonnée tant l’usage et la jouissance par chaque copropriétaire des parties privatives et communes et plus spécifiquement l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE 2°) le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; dans ses conclusions d’appel Monsieur F… soutenait que la résolution ratifiant les travaux exécutés serait irrégulière en ce que ceux-ci ne seraient pas conforme à la destination de l’immeuble, et notamment à l’harmonie de l’immeuble imposée par le règlement de copropriété (conclusions d’appelant p. 4, derniers §, p. 5 §3 et p. 7) ; en se bornant à faire état du pouvoir souverain de l’assemblée générale pour apprécier l’opportunité de valider ou non les travaux exécutés (arrêt attaqué p. 4, § 7), sans examiner la conformité des travaux à la destination de l’immeuble et notamment à l’exigence d’harmonie de cet immeuble de type haussmannien telle que prévue par le règlement de copropriété, alors qu’elle y était invitée, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.