CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 16 octobre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 482 FS-D

Pourvoi n° T 24-14.303

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 OCTOBRE 2025

1°/ M. [R] [W],

2°/ Mme [L] [C], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° T 24-14.303 contre l’arrêt rendu le 25 janvier 2024 par la cour d’appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], [Adresse 2], représenté par son syndic CGS département gestion, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à l’Association des propriétaires exploitants de la [Adresse 7] (APEXVO), dont le siège est [Adresse 1],

3°/ à la Société d’exploitation [Adresse 5] (SEVOR), dont le siège est [Adresse 8],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. et Mme [W], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], de l’Association des propriétaires exploitants de la [Adresse 7] et de la Société d’exploitation [Adresse 5], et l’avis de M^me Morel-Coujard, avocate générale, après débats en l’audience publique du 2 septembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, M^me Grall, M. Bosse-Platière, M^mes Pic, Oppelt, conseillers, M^me Aldigé, M. Baraké, M^mes Gallet, Davoine, M. Choquet, conseillers référendaires, M^me Morel-Coujard, avocate générale, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 25 janvier 2024), l’Association des propriétaires exploitants de la [Adresse 7] (l’APEXVO) a été constituée pour permettre aux copropriétaires d’un ensemble immobilier, divisé en soixante-huit lots, l’exploitation commerciale de cette résidence, dont la gestion a été confiée à la Société d’exploitation [Adresse 5] (la SEVOR).

2. M. et Mme [W], propriétaires du lot n° 64, n’ont pas adhéré à l’APEXVO et ont mis occasionnellement leur bien en location.

3. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires), l’APEXVO et la SEVOR ont assigné M. et Mme [W] afin qu’il leur soit interdit toute activité de location saisonnière de leur bien sans recourir au concours de la SEVOR.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses première et quatrième branches

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [W] font grief à l’arrêt de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de la SEVOR, alors :

« 1°/ que la résidence de tourisme peut être placée sous le statut de la copropriété sous réserve que le règlement de copropriété prévoie expressément une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini à l’article D. 321-2 du code du tourisme pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans et une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution ; que dès lors que 70 % des locaux d’habitation meublés sont confiés pour leur gestion à une seule et même personne physique ou morale, les 30 % de copropriétaires restants sont libres de choisir les modalités de leur gestion, soit directement par les copropriétaires soit déléguée à des administrateurs de biens ; que, pour interdire à M. et Mme [W] de procéder à toute activité de location saisonnière de leur bien, l’arrêt retient que « la libre disposition des parties privatives par les copropriétaires et l’absence de restriction de leur droit ne s’exercent que sous la condition qu’ils respectent la destination de résidence de tourisme de la résidence », ce qui n’est pas le cas d’une location occasionnelle de leur appartement sans passer par l’intermédiaire de la société Sevor ; qu’en statuant ainsi, quand plus de 70 % des locaux de la copropriété de la [Adresse 7] étaient confiés à l’exploitation de la société Sevor, de sorte que le lot de M. et Mme [W] pouvait être géré directement par eux sans méconnaître la destination de résidence de tourisme de la résidence, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme ;

4°/ que l’article 1-1 du règlement de copropriété, qui se contente de reprendre les termes de l’article D. 321-2 du code du tourisme, prévoit « une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes, conformes au mode d’utilisation défini audit arrêté pour ce type de logement et comportant une obligation durable de location des appartements pour au moins 70 % d’entre eux (arrêté du 18 juin 1992) qui ne saurait être inférieure à neuf ans » et « une gestion unique assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, appelée « l’exploitant » liée aux copropriétaires par contrats de louage ou mandats. La gestion des locaux et équipements sous-entendus par cette activité touristique, lesquels forment un tout homogène, sera confiée obligatoirement à l’exploitant, sans aucune indemnité » ; qu’en décidant, pour interdire à M. et Mme [W] de procéder à toute activité de location saisonnière de leur bien, que « l’article 1-1 du règlement de copropriété imposant un exploitant unique pour procéder à la location saisonnière des appartements de la [Adresse 7], M. et Mme [W] ne peuvent sans contrevenir au règlement de copropriété louer occasionnellement leur bien sans passer par l’intermédiaire de la Sevor », quand cet article imposait un exploitant unique seulement pour les locaux relevant de la résidence de tourisme, c’est-à-dire pour 70 % au moins des locaux, et non pour l’ensemble de la copropriété, la cour d’appel a dénaturé le règlement de copropriété, en méconnaissance de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme, et l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

5. Selon le premier de ces textes, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

6. Selon le deuxième, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

7. Aux termes du troisième, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

8. Selon le dernier, une résidence de tourisme peut être placée sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sous réserve que le règlement de copropriété prévoie expressément, d’une part, une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, d’autre part, une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires.

9. Pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de la SEVOR, l’arrêt retient que l’article 1-1 du règlement de copropriété prévoit que l’ensemble immobilier, composé de locaux d’habitation, constitue une résidence de tourisme soumise aux dispositions résultant du II de l’article 1er de l’arrêté ministériel du 14 février 1986 et que conformément à l’article D. 321-1 du code du tourisme, ce même article 1-1 énonce, d’une part, que la destination et les conditions de jouissance des parties tant privatives que communes doivent être conformes au mode d’utilisation défini par l’arrêté pour ce type de logement et comporter une obligation durable de location des appartements pour au moins 70 % d’entre eux qui ne saurait être inférieure à neuf ans, d’autre part, que la gestion doit être assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, appelée l’exploitant.

10. Il en déduit que M. et Mme [W] ne peuvent, en application du règlement de copropriété, mettre leur bien en location saisonnière sans avoir recours à la SEVOR.

11. En statuant ainsi, alors, d’une part, que l’article 1-1 du règlement de copropriété se limite à reproduire, conformément à l’article D. 321-2 du code du tourisme, l’exigence, prévue par l’article D. 321-1 de ce code, d’un gestionnaire unique pour l’ensemble de la résidence de tourisme, d’autre part, que l’article 4 de ce règlement prévoit expressément que les appartements et studios qui ne sont pas exploités dans le cadre de la résidence de tourisme peuvent être occupés bourgeoisement, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce règlement de copropriété et qui n’a pas constaté que les conditions de jouissance des lots de M. et Mme [W] portaient atteinte à la destination de résidence de tourisme de l’immeuble, a violé les textes et le principe susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

12. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt interdisant à M. et Mme [W] de procéder à toute activité de location saisonnière de leur bien situé au sein de la [Adresse 7] entraîne la cassation du chef de dispositif les ayant déboutés de leur demande indemnitaire, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il interdit à M. et Mme [W] de procéder à toute activité de location saisonnière de leur bien situé au sein de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 6] sans le concours de l’exploitant unique, en ce qu’il déboute M. et Mme [W] de leur demande de dommages-intérêts et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 25 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Angers ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], l’Association des propriétaires exploitants de la [Adresse 7] et la Société d’exploitation [Adresse 5] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], l’Association des propriétaires exploitants de la [Adresse 7] et la Société d’exploitation [Adresse 5] et les condamne à payer à M. et Mme [W] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.