CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 20 novembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 550 F-D

Pourvoi n° K 24-13.376

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 NOVEMBRE 2025

Mme [U] [I], épouse [G], domiciliée [Adresse 6], a formé le pourvoi n° K 24-13.376 contre l’arrêt rendu le 26 janvier 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant à la société ASM, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat de Mme [I], de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société civile immobilière ASM, après débats en l’audience publique du 30 septembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 janvier 2024), Mme [I] est propriétaire de parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1] et ZA n° [Cadastre 5], voisines de celles cadastrées section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] correspondant à un corps de ferme, dont elle était également propriétaire et qui appartiennent aujourd’hui à la société civile immobilière ASM (la SCI).

2. A l’occasion de travaux de rénovation du corps de ferme engagés par la SCI, il a été procédé à l’agrandissement de trois ouvertures existantes de ce bâtiment, qui donnent sur la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 5].

3. Dénonçant un trouble anormal de voisinage et la création de vues irrégulières sur sa propriété, Mme [I] a assigné la SCI en remise dans leur état antérieur de ces ouvertures et indemnisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

4. Mme [I] fait grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de ses demandes, alors « qu’il résulte de l’article 678 du code civil qu’il ne peut y avoir une quelconque ouverture sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on la pratique et ledit héritage ; qu’en retenant, pour débouter Mme [I] de ses demandes de remise en état fondées sur les dispositions de l’article susvisé, que « le fait que lesdites ouvertures ont été agrandies après la vente ne modifie pas cette analyse puisqu’en tout état de cause, les dispositions relatives aux vues droites ne concernent pas la dimension des ouvertures mais seulement leur distance au fonds voisin », cependant qu’il lui appartenait de déterminer la distance entre le mur où la SCI a fait procéder aux ouvertures litigieuses et la parcelle de Mme [I] afin de déterminer si la condition prévue par le texte susvisé était ou non respectée, la cour d’appel a violé l’article 678 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 455 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

6. Pour rejeter la demande de Mme [I], l’arrêt relève que, lorsqu’elle a vendu les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], des ouvertures donnant sur la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 5], dont elle avait conservé la propriété, existaient déjà, ce dont il déduit que, ayant été autorisées par Mme [I], celles-ci n’étaient pas soumises aux prescriptions relatives aux distances à respecter entre deux fonds pour les vues droites, peu important qu’elles aient été agrandies lors des travaux réalisés par la SCI.

7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme [I], qui soutenait que les ouvertures initiales, situées en hauteur et uniquement destinées à assurer l’aération des animaux, n’étaient pas des vues mais de simples jours, tandis que les nouvelles fenêtres maçonnées constituaient des vues irrégulières pour être situées en-deçà de la distance légale prévue par l’article 678 du code civil, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette la demande de dommages- intérêts à titre reconventionnel de la société civile immobilière ASM, l’arrêt rendu le 26 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière ASM aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière ASM et la condamne à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.