CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 22 mai 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 272 F-D

Pourvoi n° U 23-20.694

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 MAI 2025

La société Chez Bogato, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 23-20.694 contre l’arrêt rendu le 28 juin 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 5 – chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Gabsi [Adresse 7], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Chez Bogato, de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société Gabsi [Adresse 7], après débats en l’audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Davoine, conseiller référendaire rapporteur, M^me Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2023), par acte du 5 septembre 2014, la société civile immobilière Gabsi [Adresse 7] (la bailleresse) a donné à bail commercial des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] à la société Chez Bogato (la locataire), exploitant déjà une activité de pâtisserie dans des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] et ayant pris à bail un laboratoire culinaire situé à [Localité 4] destiné à alimenter les deux boutiques.

2. Se prévalant d’un manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance la privant de la possibilité d’exploiter les locaux situés [Adresse 7], la locataire l’a assignée en résolution du bail et en indemnisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

3. La locataire fait grief à l’arrêt de limiter la condamnation de la bailleresse à une certaine somme en réparation de son préjudice économique et financier, et de rejeter le surplus de ses demandes, alors « que le propre de la responsabilité civile est de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit ; que pour déterminer le préjudice économique et financier résultant de l’impossibilité pour la société Chez Bogato d’exploiter le local de la [Adresse 7] donné à bail par la SCI Gabsi [Adresse 7], la cour d’appel, après avoir considéré que la société Chez Bogato aurait pu escompter que la boutique de la [Adresse 7], louée auprès de la SCI Gabsi [Adresse 7], ait une rentabilité équivalente à celle de sa boutique de la [Adresse 5], a retenu que « sur les deux exercices 2015 et 2016 la Sarl Chez Bogato a dû supporter un coût non rentable de 205 791 euros, soit la somme des droits d’entrée, du dépôt de garantie, du règlement des loyers et provisions, les frais d’études, de commissions, d’agence, de réparation, réhabilitation et constat d’huissier », et qu'« en défalquant ces coûts inutilement engagés et qui n’ont été affectés à aucune exploitation effective, le résultat d’exploitation moyen de la Sarl Chez Bogato de 2015 à 2016 aurait été – par retraitement – de 87 279 euros par an, soit 174 557 euros sur ces deux exercices » ; que la cour d’appel a ensuite énoncé qu'« en admettant que le local de [Adresse 7] ait dégagé une rentabilité équivalente à celle du local de [Adresse 5] sur les exercices 2015 et 2016, ce qui suppose la réintégration des loyers (73 200 euros / an) et de diverses charges afférentes au local de [Adresse 7], soit 166 258 euros, la société aurait été en mesure de générer un résultat d’exploitation de 182 856 euros sur les deux exercices 2015 et 2016, soit dans la meilleure hypothèse d’une rentabilité strictement équivalente des deux boutiques, un résultat d’exploitation de 91 428 euros par boutique sur deux années » ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a calculé le préjudice de la société Chez Bogato sur la base du résultat d’exploitation de la boutique de la [Adresse 5], qui tenait compte des loyers et charges afférents à cette boutique, duquel elle a encore déduit les loyers et charges de la boutique de la [Adresse 7], a encore violé les articles 1147 et 1149 du code civil (nouveaux articles 1231-1 et 1231-2 du code civil), ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice. »

Réponse de la Cour

Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice :

4. Pour fixer à une certaine somme le préjudice économique et financier subi par la locataire, l’arrêt retient, d’abord, qu’elle aurait pu s’attendre, pour sa seconde boutique, à une rentabilité équivalente à celle de sa première boutique.

5. Il estime, ensuite, ce préjudice en prenant pour base d’évaluation le résultat d’exploitation enregistré par la locataire en 2015 et 2016 sur la seule boutique située [Adresse 5], pour en déduire, enfin, les loyers et diverses charges afférentes au local situé [Adresse 7].

6. En statuant ainsi, alors que le résultat d’exploitation tient déjà compte des loyers et charges y afférents, la cour d’appel a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette la demande de contre-expertise de la société civile immobilière Gabsi [Adresse 7], l’arrêt rendu le 28 juin 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Gabsi [Adresse 7] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Gabsi [Adresse 7] et la condamne à payer à la société Chez Bogato la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.