CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 avril 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 239 FS-B

Pourvoi n° X 24-11.754

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

1°/ M. [Y] [K],

2°/ Mme [C] [N], épouse [K],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ Mme [H] [W], divorcée [G], domiciliée [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° X 24-11.754 contre l’arrêt rendu le 15 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4 – chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [I] [S],

2°/ à Mme [V] [T], épouse [S],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

3°/ à M. [Q] [S], domicilié [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de M. et Mme [K] et de Mme [W], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme [S] et de M. [Q] [S], et l’avis de M^me Vassallo, première avocate générale, après débats en l’audience publique du 17 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, M^me Abgrall, M. Pety, M^mes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, M. Zedda, M^mes Vernimmen, Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, M^me Vassallo, première avocate générale, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 décembre 2023), M. et Mme [S] ont fait réaliser sur leur parcelle cadastrée section EH n° [Cadastre 1], anciennement section EH n° [Cadastre 2], des travaux d’aménagement d’immeubles anciens et de construction d’un pavillon neuf selon permis de construire du 29 mars 2004. Les travaux ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement le 25 avril 2005 et ont donné lieu à la délivrance d’un certificat de conformité le 4 mai 2005.

2. M. et Mme [K], M. [G] et Mme [W], propriétaires de maisons d’habitation, cadastrées respectivement section EH n° [Cadastre 3], et section EH n° [Cadastre 4], étaient également propriétaires en indivision avec leurs voisins, M. et Mme [U], de la parcelle cadastrée section EH n° [Cadastre 5].

3. Sur le recours de M. et Mme [K] et de M. [G] et Mme [W] introduit le 26 novembre 2004, par arrêt définitif du 7 février 2012, une cour administrative d’appel a confirmé l’annulation du permis de construire de M. et Mme [S].

4. Se plaignant d’un défaut de raccordement de la parcelle support de la construction de M. et Mme [S] au réseau public d’assainissement, de l’enclavement illégal de celle-ci du fait de la construction neuve, de l’utilisation illégale par ses occupants du chemin cadastré section EH n° [Cadastre 5] et de l’existence d’emprises illégales sur les parcelles cadastrées section EH n° [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour l’implantation des réseaux d’eau, d’électricité et de téléphone, par actes du 4 juillet 2012, M. et Mme [K], M. [G] et Mme [W] ont assigné M. et Mme [S] en démolition de la maison construite sur la parcelle cadastrée section EH n° [Cadastre 1] et enlèvement des réseaux d’eau, d’électricité et de téléphone implantés illégalement sur leurs fonds, sur le fondement, notamment, de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et des troubles anormaux de voisinage.

5. Le 25 janvier 2013, Mme [W] a recueilli l’intégralité des droits portant sur les biens immobiliers situés sur les parcelles cadastrées section EH n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

6. Par acte du 10 décembre 2016, M. et Mme [S] ont fait donation à M. [Q] [S] de toute la propriété du bien immobilier cadastré section H n° [Cadastre 1].

7. Par acte du 6 février 2018, M. et Mme [K] et Mme [W] (les consorts [K]-[W]) ont assigné M. [Q] [S] en intervention forcée.

8. M. et Mme [S] et M. [Q] [S] (les consorts [S]) ont opposé la prescription de l’action en démolition engagée sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et sur les deuxième et troisième moyens

9. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, qui est irrecevable et sur les deuxième et troisième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. Les consorts [K]-[W] font grief à l’arrêt de déclarer prescrite leur action fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, alors « que le dernier alinéa de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ne concernait que l’action en dommages et intérêts prévue par le b) de ce texte ; que le a) de ce texte, d’application immédiate pour les actions non déjà prescrites, faisait courir le délai de prescription de deux ans de l’action en démolition à compter de la décision devenue définitive de la juridiction administrative annulant le permis de construire ; qu’ainsi, l’action en démolition diligentée par les consorts [K] et [W] suivant assignation du 4 juillet 2012, exercée dans le délai de deux ans suivant la décision du 7 février 2012 confirmant l’annulation du permis de construire, n’était pas prescrite ; qu’en retenant le contraire, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Réponse de la Cour

11. Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme prévoyait que les actions en démolition et en dommages et intérêts du tiers contre le propriétaire de la construction édifiée conformément à un permis de construire se prescrivait par cinq ans après l’achèvement des travaux.

12. Aux termes des trois premiers alinéas de ce texte, dans sa rédaction résultant de cette loi, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

a) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux.

13. Le dernier alinéa de ce texte prévoit toutefois que, lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi précitée du 13 juillet 2006, la prescription antérieure continue à courir selon son régime.

14. Cet alinéa ne distinguant pas selon que l’action tend à la démolition ou à la condamnation à des dommages et intérêts, il en résulte que la prescription de l’action en démolition d’une construction achevée avant le 16 juillet 2006 est régie par la loi ancienne.

15. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [K] et Mme [W] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [K] et Mme [W] et les condamne à payer à M. et Mme [S] et M. [Q] [S] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.