CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 12 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 149 F-D

Pourvoi n° Z 24-13.941

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2026

La société Compagnie financière de Fontainebleau, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 24-13.941 contre l’arrêt rendu le 30 janvier 2024 par la cour d’appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [R] [P] [L], domicilié [Adresse 2], pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de [Y] [P] [L],

2°/ à M. [B] [P] [L], domicilié [Adresse 3], pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de [Y] [P] [L],

3°/ à [Y] [P] [L], ayant été domiciliée [Adresse 4],

4°/ à Mme [I] [P] [L], épouse [G], domiciliée [Adresse 5], prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de [Y] [P] [L],

5°/ à M. [O] [P] [L], domicilié [Adresse 6], pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de [Y] [P] [L],

6°/ à M. [M] [P] [L], domicilié [Adresse 7], pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de [Y] [P] [L],

7°/ à Mme [T] [P] [L], domiciliée [Adresse 8], prise en sa qualité d’héritière de [Y] [P] [L],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Françoise Fabiani – François Pinatel, avocat de la société Compagnie financière de Fontainebleau, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de MM. [R], [B], [O] et [M] [P] [L], et de Mmes [I] et [T] [P] [L], après débats en l’audience publique du 20 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d’instance

1. Il est donné acte à Mme [I] [P] [L] et à MM. [R], [B], [O] et [M] [P] [L], agissant en leur nom propre et en qualité d’héritiers de [Y] [P] [L], décédée le 16 septembre 2023, et à Mme [T] [P] [L], agissant en sa qualité d’héritière de [Y] [P] [L], de leur reprise d’instance.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 30 janvier 2024), par acte authentique du 13 octobre 2015, [Y] [P] [L], Mme [I] [P] [L] et MM. [B], [O], [R] et [M] [P] [L] (les promettants) ont consenti à la société Compagnie financière de Fontainebleau (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble indivis, au prix de 850 000 euros, le terme étant fixé au 31 janvier 2016.

3. L’acte, qui stipulait une indemnité d’immobilisation de 85 000 euros, précisait que la réalisation de la promesse aurait lieu notamment par levée de l’option, accompagnée du versement du prix et des frais entre les mains du notaire, suivie de la signature de la vente dans les cinq jours ouvrés.

4. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 mai 2016, les promettants ont enjoint à la bénéficiaire de payer le prix de la vente, outre les frais, précisant qu’à défaut d’exécution sous huitaine, ils en tireraient toutes conséquences de droit.

5. Par acte du 2 octobre 2018, MM. [R] et [B] [P] [L] ont assigné la bénéficiaire en constat de la caducité de la promesse et paiement de l’indemnité d’immobilisation. Les autres promettants se sont joints à l’instance.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première, deuxième, troisième et sixième branches

Enoncé du moyen

7. La bénéficiaire fait grief à l’arrêt de constater la caducité de la promesse de vente, de dire l’indemnité d’immobilisation acquise aux promettants, d’ordonner en leur faveur la déconsignation de la somme séquestrée, de la condamner à leur verser le solde et de rejeter toutes ses demandes, alors :

« 1°/ que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d’appel a constaté que, par une lettre du 18 mai 2016, les consorts [P] [L] avaient mis en demeure la société Compagnie financière de Fontainebleau de respecter les termes de la promesse dans un délai de huit jours ; que la cour d’appel a encore constaté que la société Compagnie financière de Fontainebleau avait viré dans ce délai les sommes de 850 000 euros et 70 000 euros en la comptabilité de son notaire en vue de la signature de l’acte authentique de vente conformément aux termes de la promesse ; qu’il s’inférait de ces constatations que la société Compagnie financière de Fontainebleau avait levé l’option, que le contrat de vente était parfait et que les consorts [P] [L] étaient tenus de signer l’acte authentique de vente ; qu’en jugeant cependant la promesse caduque, la cour d’appel a violé l’article 1134, devenu 1103, du code civil ;

2°/ que la promesse de vente du 13 octobre 2015 stipulait que « [l]a réalisation de la promesse aura lieu : 1) – soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ; 2) – soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci » ; que la cour d’appel a constaté que, par une lettre du 18 mai 2016, le délai pour lever l’option avait été prorogé par les consorts [P] [L] d’une durée de huit jours ; que la cour d’appel a encore constaté que la société la Compagnie financière de Fontainebleau avait, dans ledit délai, procédé à deux virements pour des montants de 850 000 et 70 000 euros ; qu’en jugeant cependant que l’option n’avait pas été levée au motif que les sommes avaient été, postérieurement, déconsignées, la cour d’appel a dénaturé l’écrit clair et précis qui lui était soumis ;

3°/ qu’en jugeant que la déconsignation intervenue les 7 février 2018, 24 mai 2019 et 30 novembre 2020 des sommes versées les 20 et 27 mai 2016 par la société Compagnie financière de Fontainebleau dans la comptabilité de son notaire en vue de lever l’option démontrait que le versement du prix n’était pas irrévocable et que, partant, il s’agissait d’un dépôt sans engagement, la cour d’appel s’est prononcée par un motif inopérant à établir que la vente n’était pas parfaite et n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134, devenu 1103, du code civil ;

6°/ que la vente est parfaite dès qu’on est convenu de la chose et du prix ; qu’en se fondant sur l’absence de justification de disponibilité des fonds au jour où elle s’est prononcée pour refuser de constater la perfection de la vente au jour de la levée de l’option, la cour d’appel s’est prononcée par un

motif inopérant et n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des

articles 1134, devenu 1103, et 1583 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. La cour d’appel a relevé que, s’il n’était plus contesté que la bénéficiaire avait procédé, dans le délai de huit jours imparti par les promettants, au versement entre les mains du notaire des sommes correspondant au prix de la vente et au montant des frais, ces fonds avaient été ensuite déconsignés à l’initiative de la bénéficiaire, sans l’information ni l’accord des promettants, de sorte qu’il ne restait rien des fonds versés en la comptabilité de ce dernier.

9. Elle a pu en déduire, par une interprétation souveraine des termes de la promesse de vente, exclusive de dénaturation, que, de tels versements révocables ne valant qu’à titre de dépôt sans engagement, ils ne pouvaient s’analyser en un paiement du prix au sens de cet acte ni valoir, par conséquent, levée de l’option et que, la promesse étant caduque du fait de la bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation devait revenir aux promettants.

10. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Compagnie financière de Fontainebleau aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Compagnie financière de Fontainebleau et la condamne à payer à Mmes [I] et [T] [P] [L] et à MM. [R], [B], [O] et [M] [P] [L] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.