CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 8 janvier 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 14 F-D

Pourvoi n° M 23-23.861

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

M. [X] [L], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° M 23-23.861 contre l’arrêt rendu le 6 juillet 2023 rectifié le 9 novembre 2023 par la cour d’appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [N] [V],

2°/ à Mme [G] [Y], épouse [V],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ à la société Etablissements Pierre Gillet, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La société Etablissements Pierre Gillet a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

M. et Mme [V] ont, également, par un mémoire déposé au greffe, formé un pourvoi incident.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, trois moyens de cassation.

La demanderesse et les demandeurs aux pourvois incidents invoquent, respectivement, à l’appui de leur recours, trois moyens et un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. [L], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Etablissements Pierre Gillet, de la SARL Corlay, avocat de M. et Mme [V], après débats en l’audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 6 juillet 2023, rectifié le 9 novembre 2023), par acte authentique du 27 mars 2013, M. [L] (le vendeur) a vendu à M. et Mme [V] (les acquéreurs) une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce exploité par la société Etablissements Pierre Gillet.

2. En raison des nuisances sonores résultant de l’activité commerciale, les acquéreurs ont, après expertise, assigné le vendeur et la société Etablissements Pierre Gillet en nullité de la vente et dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le troisième moyen du pourvoi incident de la société Etablissements Pierre Gillet

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen du pourvoi incident des acquéreurs

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande au titre des intérêts d’emprunt payés, alors « que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable ; que les intérêts des prêts destinés à financer le contrat de vente qui a été annulé constituent un préjudice né et actuel dont l’acheteur peut demander réparation au vendeur fautif ; qu’en considérant les acheteurs mal fondés à demander l’indemnisation d’un préjudice qui résulte des intérêts d’emprunt d’une vente annulée aux motifs que ces prêts « auraient vocation à être annulés » quand les acquéreurs n’étaient pas tenus d’invoquer la nullité des contrats de prêt, la cour d’appel a méconnu le principe de réparation intégrale et celui-ci selon lequel la victime d’un dommage n’a pas à le mitiger, et a violé l’article 1240 du code

civil (ancien article 1382 du même code). »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen, contestée par la défense

5. Lorsqu’une cour d’appel répond à une prétention dans les motifs de son arrêt sans qu’aucun chef du dispositif de celui-ci n’énonce sa décision sur ce point, elle commet une omission de statuer qui peut être réparée par la procédure prévue à l’article 463 du code de procédure civile. Dans une telle hypothèse, les moyens qui critiquent les motifs ne sont pas recevables.

6. La cour d’appel, qui a considéré dans les motifs de l’arrêt que les acquéreurs ne pouvaient réclamer les intérêts de l’emprunt, a omis de reprendre sa décision dans le dispositif.

7. Le moyen n’est, dès lors, pas recevable.

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

8. Le vendeur fait grief à l’arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs le montant des frais afférents à la vente, alors « que le vendeur ne peut, en conséquence de l’annulation de la vente, être condamné qu’à la restitution des sommes qu’il a personnellement perçues et à des dommages-intérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute, et en conséquence de l’annulation de la vente ; qu’en condamnant M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 93 716,37 euros au titre des frais afférents à la vente parce que « le vendeur doit restituer le prix qui avait été payé soit 1 180 000 euros outre les frais attachés à l’acte pour 93 716,37 euros », somme qu’il n’a pas personnellement perçue, la cour d’appel a violé l’article 1110 du code civil, ensemble l’article 1382 du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016 -131 du 10 février 2016, et l’article 1382, devenu 1240, du même code :

9. Il résulte de la combinaison de ces textes que le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute.

10. Pour condamner le vendeur à payer aux acquéreurs les frais de vente, l’arrêt retient que, la vente étant annulée, le vendeur doit restituer le prix qui lui a été payé et les frais attachés à l’acte.

11. En statuant ainsi, alors que les frais attachés à l’acte ne relevaient pas des restitutions, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Etablissements Pierre Gillet, réunis

Enoncé des moyens

12. Par son troisième moyen, le vendeur fait grief à l’arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme au titre de la perte de chance de faire une plus-value sur la revente de l’immeuble, alors « que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; que, pour condamner M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance de faire une plus-value, l’arrêt retient qu'« il est évident que si la maison ne présentait pas ce lourd handicap tenant aux nuisances sonores, M. et Mme [V] l’auraient gardée et ils auraient pu espérer en dix ans une belle plus-value lors de la revente dont ils sont privés » ; qu’en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser en quoi la chance perdue par les époux [V] de réaliser une plus-value était certaine, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

13. Par son premier moyen, la société Etablissements Pierre Gillet fait le même grief à l’arrêt, alors « que seul est indemnisable le préjudice ayant un lien de causalité direct avec le fait dommageable ; que la perte de chance pour le propriétaire d’un bien de réaliser une plus-value à la revente à cause d’un trouble anormal de voisinage n’a pas de lien direct de causalité avec ledit trouble, lorsque son vendeur avait omis de le révéler et que son auteur n’avait pas participé à la vente ni à la dissimulation de celui-ci ; qu’en l’espèce, la société Établissements Pierre Gillet soutenait qu’en qualité de tiers à la vente de l’immeuble voisin, elle était étrangère à la réparation des préjudices consécutifs à son annulation et qu’il n’existait aucun lien de causalité entre les préjudices invoqués par les époux [V] dans le cadre de leur demande en annulation de la vente et les agissements de la société Établissements Pierre Gillet, tiers à cette vente ; qu’en retenant au contraire qu'« il existe un lien de causalité direct et certain entre le préjudice subi par les acquéreurs, contraints de solliciter l’annulation de la vente, et les nuisances sonores dont la société Etablissements Pierre Gillet est reconnue responsable ; dans cette mesure, hormis les restitutions propres au vendeur, les condamnations seront prononcées in solidum entre M. [L] et M. et Mme [V] », l’arrêt a méconnu l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

14. Il résulte de cet article que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue.

15. Pour condamner in solidum le vendeur et la société Etablissements Pierre Gillet à payer aux acquéreurs une certaine somme au titre de la perte de chance de faire une plus-value, l’arrêt retient que, si la maison ne présentait pas ce lourd handicap tenant aux nuisances sonores, ces derniers l’auraient gardée et auraient pu espérer en dix ans une belle plus-value lors de la revente dont ils sont privés.

16. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une perte de chance d’une plus-value à la revente, après avoir prononcé, à la demande des acquéreurs, la nullité de la vente du bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Etablissements Pierre Gillet

Enoncé du moyen

17. La société Etablissements Pierre Gillet fait grief à l’arrêt de la condamner à rembourser le montant des travaux réalisés par les acquéreurs, alors « qu’il résulte de l’article 1352-5 du code civil que pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ; qu’en l’espèce, ainsi que le soutenait la société Établissements Pierre Gillet dans ses conclusions, elle ne pouvait être tenue in solidum avec M. [L] à l’indemnisation de travaux effectués par les époux [V] qui, par le mécanisme des restitutions, viendront augmenter le patrimoine de M. [L] ; que l’arrêt a constaté qu'« en ce qui concerne les travaux d’embellissements entrepris par les acquéreurs qu’ils disent avoir réalisés en pure perte pour 39 649,08 euros TTC, l’article 1352-5 du code civil prévoit que « Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». A ce titre, les appelants ne détaillent nullement dans leurs écritures en quoi consistent ces travaux et ne visent pas de pièces particulières. Ils produisent néanmoins aux débats quelques factures dont celle très détaillée de « Décorum Aménagement » en date du 12 novembre 2014 pour 28 699 euros qui énumère des aménagements dont la nature apporte de façon certaine une plus-value à l’immeuble tout comme celle des entreprises De [C] & [P] pour 663,73 euros et celle de l’entreprise de rénovation [U] [S] du 8 janvier 2014 pour 8 446 euros. Il s’agit de travaux d’amélioration dont le bénéfice ira à M. [L] » ; qu’en condamnant néanmoins in solidum la société Établissements Pierre Gillet et M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 35808,73 euros en remboursement de travaux, cependant que le montant de ces travaux, par le mécanisme des restitutions, venait augmenter le patrimoine de M. [L] de sorte que seul ce dernier aurait dû être condamné à les rembourser à M. et Mme [V], la cour d’appel, qui n’a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a méconnu le texte susvisé. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1381 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016 -131 du 10 février 2016 :

18. Aux termes de ce texte, celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose.

19. Pour condamner la société Etablissements Pierre Gillet, in solidum avec le vendeur, à rembourser aux acquéreurs le montant de leurs travaux, l’arrêt retient, d’une part, qu’il existe un lien de causalité certain et direct entre le préjudice qu’ils ont subi, contraints de solliciter l’annulation de la vente, et les nuisances sonores dont la société Etablissements Pierre Gillet est responsable, d’autre part, que les aménagements réalisés ont apporté de façon certaine une plus-value à l’immeuble et que le vendeur bénéficiera de ces travaux d’amélioration.

20. En statuant ainsi, alors que, l’immeuble étant restitué au vendeur, seul celui-ci était tenu des dépenses nécessaires et utiles qui avaient été faites pour sa conservation, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

21. La cassation prononcée sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal et sur les premier et deuxième moyens du pourvoi incident de la société Etablissements Pierre Gillet n’emporte pas la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt condamnant le vendeur et la société Etablissements Pierre Gillet aux dépens ainsi qu’au paiement d’une certaine somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifiés par d’autres condamnations prononcées à leur encontre et non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne M. [L] à payer à M. et Mme [V] la somme de 93 716,37 euros au titre des frais afférents à la vente, condamne in solidum M. [L] et la société Etablissements Pierre Gillet à payer à M. et Mme [V] la somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance de faire une plus-value et condamne la société Etablissements Pierre Gillet à payer à M. et Mme [V] la somme de 35 808,73 euros en remboursement de travaux, l’arrêt rendu le 6 juillet 2023, rectifié le 9 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne M. et Mme [V] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.