CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 2 avril 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 213 F-D

Pourvoi n° F 24-22.181

Aide juridictionnelle totale en demande

au profit de MM. [R] et [X]

Admission du bureau d’aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 14 octobre 2024.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 AVRIL 2026

1°/ M. [A] [R],

2°/ M. [G] [X],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° F 24-22.181 contre l’arrêt rendu le 21 février 2024 par la cour d’appel de Lyon (8e chambre civile), dans le litige les opposant à l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de MM. [R] et [X], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon, après débats en l’audience publique du 10 février 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Gallet, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 21 février 2024), à compter de 2004, certains appartements d’un immeuble appartenant à l’office public d’aménagement et de construction du département du Rhône, aux droits duquel est venu l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon (le bailleur), ont subi une perte de luminosité et de vue à la suite de la construction d’un bâtiment en vis-à-vis.

2. En 2006, le bailleur s’est engagé à construire des balcons reliant l’immeuble au nouveau bâtiment afin de compenser ce désagrément pour les occupants.

3. MM. [R] et [X], chacun locataire, respectivement depuis 1992 et 2003, d’un appartement au sein de cet immeuble, ont assigné le bailleur en exécution de travaux permettant l’accès, depuis leur propre appartement, aux balcons, en réfection de l’étanchéité des balcons et des appartements, ainsi qu’en réparation des préjudices subis.

4. Le bailleur a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Les locataires font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables comme prescrites leurs demandes tendant à la création d’une porte-fenêtre, à la réfection de l’étanchéité des balcons et à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, alors « que l’action fondée sur la méconnaissance, par le bailleur, de son obligation de délivrance, laquelle perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une occupation du bien conforme aux termes du contrat, tend à la cessation d’un dommage continu et échappe donc à toute prescription tant que le dommage persiste ; que la cour d’appel, se fondant sur les articles 2224 du code civil, 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 créée par la loi Alur du 24 mars 2014, a relevé que la demande des locataires au titre de l’inaccessibilité et des défauts d’étanchéité des balcons tendait à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, le fait générateur des demandes résidant dans la création des balcons en 2006 et qu’un délai de prescription quinquennale avait couru jusqu’au 19 juin 2013 cependant que MM. [X] et [R] avaient agi le 19 février 2018, de sorte qu’ils étaient prescrits en leur action, ce, sans pouvoir invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, puisque les deux logements avaient bien été délivrés à l’époque des mises en location, soit respectivement en 1992 et 2003 ; qu’en se bornant à relever que les logements avaient été délivrés lors de la conclusion des contrats de bail respectifs litigieux, cependant que l’obligation de délivrance, qui oblige le bailleur à faire en sorte qu’elle se poursuive conformément aux termes du contrat, perdure tout au long du contrat et que la persistance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance à la date du renouvellement de leurs contrats respectifs, les 30 décembre 2016 (M. [X]) et 15 juillet 2017 (M. [R]), excluait donc que l’action des locataires à l’encontre de leur bailleur soit prescrite, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2224 du code civil, 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1709 et 1719 du code civil et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 :

6. Selon le dernier de ces textes, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

7. Aux termes du premier, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

8. Selon le deuxième, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

9. Ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations.

10. Pour déclarer irrecevables les demandes des locataires, l’arrêt retient que MM. [X] et [R] occupent leur appartement, le premier depuis décembre 2003, le second depuis juillet 1992, que les deux logements loués ont été délivrés, le non accès au balcon et le défaut d’étanchéité n’étant susceptibles de ne constituer le cas échéant qu’un trouble dans la jouissance, que les locataires demandent la réalisation de travaux sous astreinte et la réparation de leur préjudice de jouissance, mais que le fait générateur de leur demande est la création des balcons durant l’année 2006 et que, n’ayant agi que par actes des 19 février 2018 et en l’absence de démonstration d’interruption ou de suspension de la prescription, les demandes sont prescrites.

11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevables comme prescrites les demandes de MM. [X] et [R] tendant à la création d’une porte fenêtre, à la réfection de l’étanchéité des balcons, et à la condamnation de l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon au paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 21 février 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon à payer à la société Le Prado-Gilbert la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.