CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 8 janvier 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 19 F-D

Pourvoi n° D 24-11.599

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

1°/ M. [H] [D],

2°/ M. [F] [U],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° D 24-11.599 contre l’arrêt rendu le 23 novembre 2023 par la cour d’appel de Nîmes (chambre civile, 1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [K] [X], épouse [Z],

2°/ à M. [R] [Z],

tous deux domiciliés [Adresse 2] (Royaume-Uni),

3°/ à la société Bastide Saint-Pierre, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la société Emmanuel Garcin, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

5°/ à la société [O] – Passebois, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La société [C]-Passebois a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, trois moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de MM. [D] et [U], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [O]-Passebois, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Bastide Saint-Pierre, après débats en l’audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à MM. [D] et [U] du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. et Mme [Z] et la société Emmanuel Garcin.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 23 novembre 2023), par acte authentique du 27 juin 2015, reçu par Mme [C], notaire au sein de la société civile professionnelle [C]-Passebois (le notaire), MM. [D] et [U] (les vendeurs) ont vendu à la société civile immobilière Bastide Saint-Pierre (l’acquéreur) une maison à usage d’habitation.

3. Se plaignant de désordres affectant l’immeuble, l’acquéreur a assigné les vendeurs et le notaire en réparation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. Les vendeurs font grief à l’arrêt de les condamner à payer une certaine somme à l’acquéreur au titre de la dissimulation de la servitude de canalisation, alors :

« 1°/ que la garantie du vendeur n’est pas due pour les servitudes apparentes ; qu’en relevant que le permis de construire annexé à l’acte de vente mentionnait que « l’attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d’une canalisation d’eau potable publique traversant le terrain » et avait été paraphé par toutes les parties, ce qui valait approbation des informations qui y étaient mentionnées, et en retenant néanmoins que les acquéreurs n’avaient pas été informés de l’existence de la servitude de canalisation d’eau potable grevant le fonds, en se fondant sur le motif impropre de la place de cette information dans l’acte de vente, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1626 et 1638 du code civil ;

2°/ que pour condamner MM. [D] et [U] à payer la somme de 30 000 euros pour dissimulation de la servitude de canalisation, la cour d’appel a retenu que cette dernière était occulte, aucun élément du rapport d’expertise ne mettant en évidence l’apparence de la canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de l’existence de deux regards ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme les exposants l’ont soutenu, si le caractère apparent se déduisait non seulement des regards mais aussi des vannes telles qu’elles apparaissaient dans le rapport d’expertise, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1626 et 1638 du code civil ;

3°/ que la garantie du vendeur n’est pas due pour les servitudes qui apparaissent comme une conséquence normale de la nature et de la situation de l’immeuble ; que la seule présence d’un réseau d’eau sur un fonds même alimentant un village ne peut être considérée comme une servitude administrative exceptionnelle ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu que la servitude ne pouvait être considérée comme une charge normale « au regard de la contrainte générée pour les propriétaires exposés à la présence d’un réseau d’eau » ; qu’en statuant ainsi, elle n’a pas justifié sa décision au regard des articles 1626 et 1638 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu, d’une part, qu’aucun élément du rapport d’expertise ne mettait en évidence l’apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n’impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d’eau ayant pour objet l’alimentation de toute la commune, d’autre part, que la servitude administrative de conduite d’eau potable destinée à l’alimentation de toute la commune, enterrée sous la propriété, ne pouvait être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l’immeuble au regard de la contrainte générée pour les propriétaires ainsi exposés à la présence d’un réseau d’eau constituant une charge occulte grevant le fonds diminuant nécessairement la jouissance du bien.

6. En second lieu, ayant relevé, d’une part, que ni le compromis de vente ni l’acte authentique ne visaient la canalisation litigieuse dans leurs paragraphes relatifs aux servitudes, d’autre part, que si ces actes comportaient un paragraphe intitulé « travaux et assurance dommages-ouvrage » visant la délivrance, le 26 juin 2006, d’un permis de construire au précédent propriétaire, dont la copie était annexée, laquelle portait le paraphe de toutes les parties et mentionnait en note de bas de page que « l’attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d’une canalisation d’eau potable publique traversant le terrain », elle a pu en déduire que cette seule mention, figurant dans un document annexé à l’acte de vente visé dans un paragraphe concernant la réalisation de travaux, sans rapport avec l’existence d’une servitude, n’était pas de nature à établir que les acquéreurs avaient été informés de l’existence d’une servitude occulte préalablement à la vente.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

8. Les vendeurs font grief à l’arrêt de rejeter leur appel en garantie dirigé contre le notaire, alors « que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu’en particulier, il est tenu de vérifier la présence de servitudes sur le fonds vendu et de les mentionner dans son acte, sans quoi il manque à son obligation de conseil à l’égard de l’ensemble des parties ; que pour rejeter le recours en garantie de MM. [D] et [U] dirigé contre le notaire instrumentaire de l’acte de vente, la cour d’appel a retenu qu’ils avaient connaissance de la servitude en dépit de l’absence de mention en ce sens dans l’acte de propriété ; qu’en statuant ainsi, par un motif inopérant relatif à la connaissance de la servitude par les vendeurs, cependant qu’il appartenait au notaire, seul, de mentionner la servitude d’eau publique dans l’acte authentique dont il avait connaissance pour l’avoir insérée dans un précédent acte de vente de la bastide du 23 novembre 2006, et d’informer MM. [D] et [U] que cette absence de mention engendrait le risque, qui s’est réalisé, d’une action des acquéreurs fondée sur l’article 1638 du code civil, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382, devenu l’article 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

9. L’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire.

10. Par ce motif de pur droit, suggéré en défense, substitué à ceux critiqués dans les conditions prévues par l’article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, la décision déférée se trouve légalement justifiée.

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

11. Les vendeurs font grief à l’arrêt de les condamner à payer à l’acquéreur une certaine somme au titre de la garantie des vices cachés, alors « que le contrat de vente prévoyait que « du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe « charges et conditions », le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conforment aux dispositions du II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation » et renvoyait expressément au paragraphe « charges et conditions », lequel stipulait que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments », la cour d’appel a dénaturé le contrat de vente, en violation du principe suivant lequel les juges ont l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui leur est soumis. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

12. Pour condamner les vendeurs au titre de la garantie des vices cachés, l’arrêt, après avoir constaté que les remontées d’humidité sur les murs étaient dues au mode constructif de la bastide, retient qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie insérée à l’acte de vente laquelle ne vise que les vices en lien avec la délivrance des diagnostics techniques spécialement énumérés ainsi que les mentions portées au paragraphe « charges et conditions », aucune exonération n’ayant été stipulée pour le vice constitué par l’humidité.

13. En statuant ainsi, alors que l’acte de vente stipulait au paragraphe « charges et conditions » que le vendeur ne serait pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, a violé le principe susvisé.

Et sur le moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

14. Le notaire fait grief à l’arrêt de le condamner, in solidum avec les vendeurs, à payer une certaine somme au titre de la dissimulation de la servitude de canalisation, alors « que les sommes qu’un vendeur doit restituer à l’acquéreur en application de la garantie des servitudes occultes visée à l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties, ne constituent pas un préjudice indemnisable et ne sauraient, sous couvert d’indemnisation, être mises à la charge du notaire rédacteur de l’acte de vente ; qu’en condamnant la société notariale à indemniser la SCI Bastide Saint-Pierre du préjudice qu’elle aurait subi en conséquence de l’existence d’une servitude de canalisation dissimulée par M. [H] [D] et M. [F] [U], vendeurs, condamnation prononcée in solidum avec celle des vendeurs sur le fondement de l’article 1638 du code civil, la cour d’appel qui, sous couvert d’indemnisation, a mis à la charge de la société notariale la restitution à la SCI Bastide Saint-Pierre d’une partie du prix de vente qu’elle avait versée, quand ce rééquilibrage contractuel, conséquence de l’engagement que les parties avaient librement souscrit, ne pouvait qu’être mis à la charge de M. [H] [D] et M. [F] [U] et non du notaire, a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1382, devenu 1240, et 1638 du code civil :

15. Il résulte du premier de ces textes que le notaire qui méconnaît son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit doit réparer le dommage directement causé par sa faute.

16. Aux termes du second, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

17. Il s’en déduit que l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable.

18. Pour condamner le notaire, in solidum avec les vendeurs, l’arrêt retient qu’il a commis un manquement à ses obligations professionnelles constituant une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des parties.

19. En statuant ainsi, alors que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum MM. [D] et [U] à payer à la société civile immobilière Bastide Saint-Pierre la somme de 71 980,40 euros au titre de la garantie des vices cachés, condamne la société civile professionnelle [C]-Passebois à payer à la société civile immobilière Bastide Saint-Pierre la somme de 30 000 euros au titre de la dissimulation de la servitude de canalisation, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 23 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;

Condamne la société civile immobilière Bastide Saint-Pierre aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.