CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 février 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 80 F-D

Pourvoi n° F 23-21.993

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 FÉVRIER 2026

1°/ M. [K] [I],

2°/ Mme [P] [S], épouse [I],

tous deux domiciliés [Adresse 6],

ont formé le pourvoi n° F 23-21.993 contre l’arrêt rendu le 15 juin 2023 par la cour d’appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [L] [G], domicilié [Adresse 4],

2°/ à M. [J] [X], domicilié [Adresse 2],

3°/ à Mme [N] [X], épouse [C], domiciliée [Adresse 3], ancienne gérante de l’enseigne Gestion immobilière [C] [X], sise [Adresse 5],

4°/ à la société La Banque postale, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La société La Banque postale a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, trois moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de M^e Haas, avocat de M. et Mme [I], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [X], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la société La Banque postale, et l’avis de M^me Delpey-Corbaux, avocate générale, après débats en l’audience publique du 9 décembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme [I] du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre Mme [N] [X], épouse [C].

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 15 juin 2023), par acte du 15 octobre 2012, M. et Mme [I] (les vendeurs) ont conclu, par l’intermédiaire de M. [X] (l’agent immobilier), avec la société civile immobilière [G], représentée par M. [L] [G], la vente d’un immeuble de douze logements, au prix de 210 000 euros.

3. Cette vente a été réitérée le 28 mars 2013 sous la forme authentique au profit de M. [G] (l’acquéreur), lequel a financé l’acquisition au moyen de deux emprunts souscrits auprès de la Banque postale (la banque).

4. Divers désordres ayant été constatés dans les lieux et la Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (la DDCSPP) de Dordogne ayant informé l’acquéreur de ce que certains des logements dans l’immeuble ne remplissaient pas les critères de décence au regard des conditions de superficie et de hauteur sous plafond, ce dernier a assigné les vendeurs et la banque en nullité ou résolution de la vente ainsi que des actes de prêt et l’agent immobilier en indemnisation de son préjudice.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et sur le moyen du pourvoi incident, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé des moyens

6. Par leur moyen, les vendeurs font grief à l’arrêt de prononcer la résolution de la vente immobilière, d’ordonner entre les parties les restitutions réciproques et de déclarer caducs les actes de prêt souscrits par l’acquéreur, alors « que le vendeur manque à son obligation de délivrance dès lors qu’il est constaté que la chose qui a été livrée à l’acquéreur n’est pas conforme à ce qui avait été convenu ; que la conformité du bien vendu s’apprécie au moment de la délivrance du bien ; qu’en déduisant, par motifs adoptés, le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme de l’insuffisance de surface de certaines chambres, qui faisait obstacle à leur location, après avoir pourtant relevé que l’acquéreur avait connaissance, antérieurement à la vente, de la surface des logements et de leur état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1604, 1605, 1610 et 1611 du code civil, ensemble l’article 1184 dudit code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

7. Par son moyen, la banque fait grief à l’arrêt de prononcer la résolution de la vente, de déclarer caducs les actes de prêt souscrits par l’acquéreur, de condamner ce dernier à lui payer diverses sommes, les intérêts échus et réglés par l’emprunteur restant acquis au prêteur, et de condamner les vendeurs à lui payer une certaine somme au titre de son préjudice financier, alors « que le vendeur manque à son obligation de délivrance dès lors qu’il est constaté que la chose qui a été livrée à l’acquéreur n’est pas conforme à ce qui avait été convenu ; que la conformité du bien vendu s’apprécie au moment de la délivrance du bien ; qu’en déduisant, par motifs adoptés, le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme de l’insuffisance de surface de certaines chambres, qui faisait obstacle à leur location, après avoir pourtant relevé que l’acquéreur avait connaissance, antérieurement à la vente, de la surface des logements et de leur état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1604, 1605, 1610 et 1611 du code civil, ensemble l’article 1184 dudit code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

8. La cour d’appel, qui a relevé que l’annonce de l’agence immobilière faisait état d’un immeuble comportant douze lots d’habitation loués en meublé et du rapport annuel locatif de celui-ci, a constaté, par motifs propres et adoptés, que six logements du deuxième étage ne satisfaisaient pas aux normes de décence des logements proposés à la location au regard de leurs surface et hauteur sous plafond, les travaux de mise en conformité représentant plus de 30 % du prix de vente pour le seul rehaussement de l’immeuble, de sorte que le rapport locatif ne pouvait pas être obtenu par l’acquéreur.

9. Ayant souverainement retenu, d’une part, que la destination d’un immeuble locatif faisait partie des caractéristiques du bien vendu, d’autre part, que l’acquéreur n’était pas un professionnel, elle a pu en déduire que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme.

10. Les moyens ne sont donc pas fondés.

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

11. Les vendeurs font le même grief à l’arrêt, alors « que si le vendeur manque à son obligation de délivrance dès lors qu’il est constaté que la chose qui a été livrée à l’acquéreur n’est pas conforme à ce qui avait été convenu, encore faut-il que le vendeur ait connaissance de ce défaut de conformité au jour de la vente ; qu’en déduisant, par motifs propres, le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme du manquement à leur obligation d’informer l’acquéreur du report, après la vente, de la visite du PACT Dordogne et des conséquences de celle-ci, après avoir pourtant relevé que les époux [I] étaient dans l’ignorance de l’objet et, partant, des implications d’une telle visite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1604, 1605, 1610 et 1611 du code civil, ensemble l’article 1184 dudit code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

12. Ayant relevé qu’avant la date de signature de l’acte de vente, une visite des services du département chargés du contrôle de la décence des logements loués avait eu lieu au mois de mars 2009, à la suite de laquelle des travaux avaient été effectués par les vendeurs, et que ceux-ci avaient reçu le 23 novembre 2012, soit avant la vente, un avis de visite d’un des appartements loués émanant du PACT Dordogne, dont l’objet était de combattre les logements insalubres, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que la destination locative de l’immeuble faisait partie des caractéristiques du bien vendu et constaté que les vendeurs reconnaissaient eux-mêmes qu’une telle visite allait conduire à faire peser sur le propriétaire de l’immeuble la charge de travaux, a pu en déduire qu’il leur revenait, au titre de leur obligation d’information d’en aviser l’acquéreur, ce qui aurait permis à celui-ci d’interroger l’organisme ou le locataire sur les motifs d’une telle visite et que, du fait de leur abstention fautive, ils avaient manqué à leur obligation de délivrance.

13. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

14. Les vendeurs font grief à l’arrêt de les déclarer responsables d’un manquement à leur devoir d’information à l’égard de l’acquéreur et des conséquences qui en sont résultées pour la banque et de les condamner, en conséquence, à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts, alors « que si le vendeur qui ne révèle pas à l’acquéreur un élément mettant en cause les qualités substantielles du bien vendu manque à son obligation d’information, encore faut-il que celui-ci dispose, effectivement, d’une telle information au jour de la vente ; qu’en considérant, pour juger que les vendeurs avaient engagé leur responsabilité à l’égard de l’acquéreur, que ceux-ci auraient dû informer ce dernier du report, après la vente, de la visite du PACT Dordogne et des conséquences de celle-ci, après avoir pourtant relevé que les époux [I] étaient dans l’ignorance de l’objet et, partant, des implications d’une telle visite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

15. Ayant relevé qu’avant la date de signature de l’acte de vente, une visite des services du département chargés du contrôle de la décence des logements loués avait eu lieu au mois de mars 2009, à la suite de laquelle des travaux avaient été effectués par les vendeurs, et que ceux-ci avaient reçu le 23 novembre 2012, soit avant la vente, un avis de visite d’un des appartements loués émanant du PACT Dordogne, dont l’objet était de combattre les logements insalubres, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que la destination locative de l’immeuble faisait partie des caractéristiques du bien vendu et constaté que les vendeurs reconnaissaient eux-mêmes qu’une telle visite allait conduire à faire peser sur le propriétaire de l’immeuble la charge de travaux, a pu en déduire qu’il leur revenait, au titre de leur obligation d’information d’en aviser l’acquéreur, ce qui aurait permis à celui-ci d’interroger l’organisme ou le locataire sur les motifs d’une telle visite et que, du fait de leur abstention fautive, ils avaient engagé leur responsabilité tant à l’égard de l’acquéreur que de la banque.

16. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

17. Les vendeurs font grief à l’arrêt d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’agent immobilier responsable d’un manquement à son devoir d’information à l’égard de l’acquéreur et des conséquences qui en sont résultées pour la banque, l’a condamné à payer à ces derniers diverses sommes et dit que, dans ses rapports avec les vendeurs, il devrait les garantir à concurrence de 80 %, alors « que le juge ne peut refuser de statuer sur une demande, et en particulier d’évaluer un dommage, dont il admet le bien-fondé en son principe ; qu’en refusant d’indemniser le préjudice de M. [G] consécutif au manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information, aux motifs que, faute d’avoir chiffré sa demande, en termes de perte de chance, celui-ci n’a pas mis la cour en position de statuer sur sa demande, la cour d’appel a violé l’article 4 du code civil, ensemble l’article 1240 du même code. »

Réponse de la Cour

18. En premier lieu, les vendeurs n’ayant pas qualité à critiquer le rejet d’une demande de l’acquéreur à l’égard de l’agent immobilier, le moyen n’est pas recevable en ce qu’il vise ce chef de dispositif.

19. En second lieu, ayant constaté que les vendeurs soutenaient ne pas avoir donné de mandat à l’agent immobilier et souverainement retenu qu’ils ne démontraient pas la faute délictuelle que celui-ci aurait commise à leur égard, la cour d’appel a pu, en infirmant le jugement déféré de ce chef, rejeter leur demande en garantie à son encontre.

20. Le moyen, pour partie irrecevable, n’est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme [I] et la Banque postale aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme [I] et de la Banque postale et les condamne à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.