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Extrait ses nutes du Tribunal de Proxime […]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RG N° 12-22-000382

Minute:

EM

Monsieur X Y Madame X Z né(e) AA

Monsieur AB AC Madame AB AD

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT- DEUX

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 29 MARS 2022 tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEURS:

Monsieur X Y, demeurant 9 avenue du Président Allende, 93100 MONTREUIL, Présent et assisté de SELA AEQUAE, avocat au barreau de VAL DE MARNE

Madame X Z né(e) AA, demeurant 9 avenue du Président Salvador Allende, 93100 MONTREUIL, Présente et assistée de SELA AEQUAE, avocat au barreau de VAL DE MARNE

D’UNE PART

copie, dossier délivrés à : SELA AEQUAE Copie délivrée à : Monsieur AB AC Madame AB AD

ET DÉFENDEURS:

Monsieur AB AC, demeurant 50 allée Camille Carnot Maison, 93600 AULNAY SOUS BOIS, comparant en personne Madame AB AD, demeurant 50 allée Camille Carot Maison, 93600 AULNAY SOUS BOIS, non comparant

le:

-1 JUIL, 2022

D’AUTRE PART

E POSÉ DU LITIGE

Pacte sous seing privé du 05/12/2015 prenant effet le jour même, Monsieur Y X a donné à baià Monsieur AC AB et à Madame AE AB un local à usage d’habitation sis, 50, alle Camille Carot, sur la commune d'[…] (93600), moyennant un loyer initialement fixé à 1somme de 1 200 € outre les provisions sur charges récupérables (100 €).

La somme de 1200,00 € a été remise à titre de garantie.

Palexploit d’huissier du 26/01/2022 Monsieur Y X et son épouse, Madame AF AA (ci- apris les époux X), ont fait assigner Monsieur AC AB et Madame « AD » AB en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

orionner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la Force publique et d’un serrurier,

— onlonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meubles aux choix des demandeurs et aux frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer :

la somme de 2 884,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05/01/2022. avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l’article 1231-7 du code civil,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 12/04/2022, les époux X, représentés par leur conseil, ont actualisé le montant de leur créance à la somme de 5 842,39 €, terme du mois d’avril 2022 inclus et pour le surplus, ils ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance. En réponse au défendeur. leur conseil a souligné que depuis plusieurs mois l’appartement n’est plus entretenu, qu’il se trouve dégradé par un incendie et ajoute qu’en raison des liens d’amitié qui unissaient les parties, aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée dans les lieux. Il a enfin été indiqué que les demandeurs sont parents d’un jeune enfant atteint d’une malformation cardiaque, qu’ils sont hébergés par des parents et qu’ils ont besoin de reprendre possession de leur bien immobilier.

Monsieur AC AB a expliqué être resté en France avec les 5 enfants du couple, qu’en 2018, une fuite d’eau a fortement endommagé le logement, qu’il a fait une déclaration de sinistre mais que les propriétaires n’étaient pas assurés, de sorte qu’aucune réparation n’a été prise en charge et qu’enfin un incendie s’est déclaré à partir d’une prise électrique endommageant davantage la maison. Il soutient que le logement est totalement insalubre depuis 2018 et soulève l’inexécution contractuelle pour demander d’être dispensé du paiement des loyers et charges. En réponse, le conseil des époux X indique qu’il justifie que ses clients ont effectué des travaux dans le logement, qu’ils n’ont jamais été informés de l’incendie et qu’il justifiera que ces clients étaient et restert assurés.

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Madame « AD » AB, citée par remise de l’acte à son domicile, n’a pas comparu ni personne pour

elle.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 24/05/2022 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24 § III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs produisent l’accusé de réception électronique du 28/01/2022 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins deux mois avant l’audience.

La demande est recevable.

Selon l’article 873, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés pour non paiement des loyers suppose que les sommes réclamées soient incontestablement dues. Il en est de même pour l’octroi de provisions.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le texte poursuit en précisant que les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 visé par ce texte prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires à la condition suivante: «1. il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)». En l’espèce, le locataire invoque l’inexécution contractuelle justifiant selon lui la cessation de paiement du loyer et des charges. Il est constant que pour que l’exception d’inexécution soit admise, il faut que l’inexécution présente un certain caractère de gravité et que le locataire ne peut prétendre suspendre le paiement des loyers que si le logement s’avère inhabitable. Il communique au soutien de ses allégations le courrier du 09/03/2022 que lui a adressé le servi communal d’hygiène et de santé de la mairie d'[…] après visite de son logement le 09/02/2022.

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Tribunal

Ce courrier souligne que : « Lors de l’inspection sanitaire de votre logement, il en ressort que votre sation relève d’une procédure de droit privé et l’ensemble des manquements constatés est lié à un dégât des eaux un problème d’infiltration. Aussi, le Service communal d’Hygiène et de Santé n’a pas compétence à agir sur les désordres privatifs. Je vous informe que votre dossier est classé sur le volet hygiène. ».

Monsieur AB justifie avoir dénoncé le sinistre à son assureur, celui-ci ayant été enregistré sous le numéro 214470855. Il communique le courriel du 23/04/2019 que son assureur Multirisque Habitation, Avanssur, a transmis aux propriétaires bailleurs les informant intervenir à la suite du dégât des eaux survenu le 06/10/2018 dans le logement, indiquant que «selon le rapport d’expertise établi, les dommages concernent des aménagements d’origine » et ajoutant qu’au regard de l’article 6.2.1 a de la Convention IRSI, « la prise en charge de ces désordres incombe à votre assureur ». Le 09/04/2022, CARDIF LARD, a encore contacté les propriétaires bailleurs en leur rappelant que la prise en charge des désordres incombe à l’assureur et les invitant à faire intervenir leur assurance, dans les meilleurs délais afin que mon assuré puisse jouir paisiblement de son logement ». Le rapport d’expertise auquel il est fait référence n’est communiqué par aucune des parties.

Les époux X ont justifié, par note autorisée communiquée en cours de délibéré, qu’ils étaient assurés, auprès du groupe NOVELIA, à compter du 31/08/2015 et jusqu’au 19/11/2019, date de leur résiliation, puis avoir souscrit une assurance, à compter du 22/11/2021 auprès de Carrefour assurance. Il n’est ainsi pas établi que la maison était assurée durant deux années mais surtout, les bailleurs ne démontrent pas avoir signalé le sinistre à leur compagnie d’assurance ni avoir fait réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres, lesquels, selon le dernier courriel de CARDIF IARD, empêcheraient pourtant les locataires, depuis près de quatre ans, de jouir paisiblement des lieux. En effet, les seules factures produites depuis le sinistre, dont il est démontré qu’il est survenu le 06/10/2018, pour tenter de démontrer que les propriétaires bailleurs ont effectué des travaux sont une intervention de la société Microbat, le 31/10/2018 pour le remplacement d’un « ballon eau chaude » et « changement des robinet[s] de la cuisine, de la salle de bains et toilette »ainsi que l’intervention d’une entreprise, ISOL FRANCE le 25/06/2019, pour le « Remplacement de siège de We réglage de la porte d’entrée, pose poignée des portes et fenêtre ainsi que la peinture cuisine et salon avec plafond ». Les désordres que subissent ainsi les locataires depuis de nombreuses années, sans justifier la cessation de tout paiement intervenue au mois d’octobre 2021, soit plus de trois années après le sinistre, sont de nature à réduire le montant du loyer et des charges qui pouvaient être dus, de sorte que les demandeurs ne démontrent pas que leur créance n’est pas sérieusement contestable et que le commandement de payer visant la clause résolutoire a valablement, par l’absence de régularisation dans le délai de deux mois, pu faire jouer à ladite clause ses effets. En conséquence, il existe ainsi une contestation sérieuse faisant obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, ou de nature à justifier le non paiement au moins partiel des loyers. Les demandes formulées par les époux X excédant les pouvoirs du juge des référés, elles ne peuvent qu’être rejetées.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

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Monsieur AC AB demande à titre reconventionnel d’être dispensé du paiement de l’intégralité des loyers et charges mais, en l’absence de tout élément permettant de déterminer qu’il se trouve dans 1'incapacité totale de jouir du logement, il n’y a pas lieu d’accueillir sa demande.

L’exécution provisoire est de droit.

Les époux X qui succombent à l’instance doivent être condamnés au paiement des dépens.

Leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, Constatons l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, le montant de la dette locative et l’indemnité d’occupation; Constatons l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande reconventionnelle en dispense de paiement des loyers et charges;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir et à saisir le juge du fond; Déboutons Monsieur Y X et son épouse, Madame AF AA, de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons Monsieur Y X et son épouse, Madame AF AA, aux dépens;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de non prononcé.

Ainsi jugé le 24/05/2022. Et ont signé,

LA GREFFIÈRE

Promite

Aulnay

Sous

Bois

LA PRESIDENTE

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DE RELIE FRASCIS En conséquence, la Republiqnçaise mande et endcenc à tous huissiers de jatice sur ce régis de mentre la présente décision à exécson, a Procures Genet aus Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires dy tenir la main. Aus Commandas en Officiers de la Foece Publique de pober sain-forte lorsqu’ils en seront également requis LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFTE

Proximité

n° 381

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de le formule eéculaire Page 5 de 5

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