Juridiction de proximité d'Ivry-sur-Seine, 21 octobre 2021, n° 11-21-1178
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Sur la décision
| Référence : | J. prox. Ivry-sur-Seine, 21 oct. 2021, n° 11-21-1178 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 11-21-1178 |
Sur les parties
- Avocat(s) :
- Cabinet(s) :
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CRETEIL
JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
D’IVRY-SUR-SEINE
[…]
[…]
01.45.15.22.88
RG N° 11-21-1178
Minute : 21/ 22
JUGEMENT
Du: 21/10/2021
Minute en 14 pages
Copie exécutoire délivrée le: 24. to à: SCPA LASSOUX-PARLANGE
Expédition délivrée le: 27. 10. à: AARPI KADRAN AVOCATS
Mme le Préfet du Val-de-Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
extrait des minutes du greffe du tribunal de proximité d’Ivry sur Seine
Le 21 octobre 2021,
Sous la Présidence de Mathilde NOBLET, Juge, assistée de Morgane
BÉNARD, Greffier;
Après débats à l’audience publique du 7 septembre 2021, le jugement suivant a été rendu :
ENTRE:
DEMANDEURS :
Madame C X, demeurant […]
[…], assistée,
Monsieur Z X, […]
CHOISY-LE-ROI, représenté,
par la SCPA LASSOUX-PARLANGE, avocats au Barreau de Paris, prise en la personne de Maître Thierry LASSOUX, substitué à
l’audience par Maître Caroline A,
ET:
DÉFENDEURS :
Monsieur D E et Madame C F
J, demeurant […]. A, […]-LE-ROI,
représentés par l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au Barreau de
Paris, prise en la personne de Maître Denis B,
. 21
21.
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2
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 27 octobre 2006, Monsieur G X a donné à bail à la SASU FEUILLE À
FEUILLE un logement à usage d’habitation situé au […]. A, […]-LE-ROI, pour un loyer mensuel de 760 euros et 20 euros de provision sur charges.
Par la suite, la SASU FEUILLE À FEUILLE a sous-loué les lieux à Monsieur D E et Madame
C F J.
La SASU FEUILLE À FEUILLE a été mise en liquidation judiciaire le 15 novembre 2007 par jugement du Tribunal de commerce de Versailles, et radiée le 29 octobre 2014.
Suivant acte notarié en date du 28 décembre 2012 contenant partage entre Madame H I veuve
X, Madame C X et Monsieur Z X suite au décès de Monsieur
G X, l’appartement situé au […]. A, […]
LE-ROI a été attribué à Madame C X et Monsieur Z X à concurrence pour chacun de la moitié indivise en pleine propriété.
Madame H I veuve X est décédée dans le cou rant de l’année 2018.
Suivant jugement en date du 24 août 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de
Créteil siégeant au sein de la Chambre de proximité d’Ivry-sur-Seine a: rejeté la demande en résiliation du bail, condamné Monsieur D E et Madame C F J à payer en deniers et quittances à Monsieur Z X et Madame C X épouse Y la somme de 2.734,79 euros, arrêtée au 30 juin 2020, loyer du mois de juin 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2019 sur la somme de 2.224,49 euros, à compter du 30 avril 2019 sur la somme de 2.581,53 euros, et à compter de la signification du jugement pour le surplus, autorisé Monsieur D E et Madame C F J à se libérer de leur dette en payant en plus du loyer courant la somme mensuelle de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde, dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendrait immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, ordonné l’exécution provisoire de la décision, condamné Monsieur D E et Madame C F J à payer à Monsieur
Z X et Madame C X épouse Y la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné les défendeurs aux dépens, dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire était exclu.
Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, Madame C X et Monsieur Z
X ont fait signifier à Monsieur D E et Madame C F J le
10 mars 2021 un commandement de payer la somme de 4.204,62 euros correspondant aux échéances impayées au 1er mars 2021 (loyer de février 2021 inclus), commandement visant un bail verbal entre les parties.
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Par acte d’huissier en date du 16 juin 2021, Madame C X et Monsieur Z X ont fait assigner Monsieur D E et Madame C F J devant le Juge de contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Créteil siégeant au Tribunal de proximité d’Ivry-sur Seine afin d’obtenir : le prononcé de la résolution judiciaire du bail verbal entre les parties;
l’expulsion de Monsieur D E et Madame C F J et de tous les
-
occupants de leur chef des locaux sis […]. A, […]
LE-ROI, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution; la condamnation de Monsieur D E et Madame C F J au paiement de la somme de 5.816,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 10 juin 2021
(terme de juin 2021 inclus);
- la condamnation de Monsieur D E et Madame C F J au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.100 euros à compter de la signification de
l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux ; le prononcé de l’exécution provisoire de la décision;
- la condamnation de Monsieur D E et Madame C F J au paiement d’une indemnité de 1.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; la condamnation de Monsieur D E et Madame C F J aux entiers
-
dépens.
A l’audience du 7 septembre 2021, Madame C X et Monsieur Z X, respectivement assistée et représenté par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et indiquent que la dette locative actualisée au 6 septembre 2021 s’élève à la somme de 4.398,91 euros, échéance d’août 2021 comprise (dette stable).
Maître A souligne que rien n’explique les impayés de loyers actuels et que si les défendeurs invoquent des désordres, ils ne produisent aucune pièce justificative à l’appui de leurs affirmations. Elle met en avant avoir reçu communication des photographies la veille de l’audience et apporter donc des pièces lors de l’audience afin de justifier des travaux qui ont été faits dans le logement par les propriétaires..
Le conseil des demandeurs concède qu’un dégât des eaux a eu lieu dans le logement mais estime qu’il appartient aux locataires de déclarer le sinistre intervenu chez eux auprès de leur assurance habitation, de percevoir l’indemnisation et de réaliser les travaux.
Maître A ajoute que Monsieur D E et Madame C F J
n’avaient nullement évoqué d’insalubrité du logement dans le cadre de la première procédure ayant amené au jugement du 24 août 2020, de sorte qu’il y a lieu d’en déduire que les désordres allégués, et par ailleurs non démontrés, sont apparus postérieurement à l’audience du 2 juillet 2020, soit plusieurs années après le début du bail et lors de l’occupation du logement par les défendeurs qui sont donc responsables de leur usage des locaux qu’ils occupent.
En effet, selon les demandeurs, Monsieur D E et Madame C F J
n’utilisent pas l’appartement loué comme ils le doivent, soit de manière paisible, comme en témoignent les courriers envoyés par les bailleurs au cours des ans et produits par les défendeurs eux-mêmes.
Maître A plaide que les propriétaires du logement ne sont pas de mauvaise foi lorsqu’ils affirment désormais qu’un bail verbal lie les lient aux défendeurs, ce qu’ils ont en effet longtemps nié, mais ne font simplement que se soumettre à la décision judiciaire du 24 août 2020, précisant expressément en page 4 qu’un bail verbal existe entre les parties.
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Le conseil des consorts X souligne l’importance du prononcé de la résiliation du bail verbal, celle ci n’ayant pas été prononcée dans le cadre de la première procédure, et Monsieur D E et Madame C F J ayant dès lors bénéficié d’une chance de régulariser leur situation locative qu’ils n’ont pas saisi, n’ayant pas apuré totalement la dette issue du jugement du 24 août 2020 et ayant laissé se créer une nouvelle dette locative.
Maître A émet des réserves quant au prononcé d’une expertise au motif qu’il n’appartient pas au juge de pallier la carence de la preuve des défendeurs, mais s’en rapporte sur cette décision à la condition que, pour le cas où une telle expertise serait ordonnée, Monsieur D E et Madame C F
J soient condamnés sous astreinte à produire leur déclaration de sinistre auprès de leur assureur, la preuve de l’indemnisation reçue et des travaux effectués avec celle-ci, outre la mise à la charge des défendeurs des frais de l’expertise qu’ils sollicitent.
A l’audience, Monsieur D E et Madame C F J compa raissent représentés par leur conseil.
Maître B plaide que la SAS FEUILLE A FEUILLE était un marchand de sommeil qui a sous-loué le logement litigieux aux défendeurs sans leur faire signer de bail et en leur demandant de payer le loyer en espèces, et que cette société a escroqué de nombreux propriétaires de logement.
Cependant, l’avocat de Monsieur D E et Madame C F J met en avant que le bail conclu entre Monsieur G X et la SAS FEUILLE A FEUILLE n’a jamais été résilié judiciairement, "les choses [ayant] continué comme cela", avec les sous-locataires qui payaient leur loyer bien qu’avec difficulté parfois et les propriétaires successifs qui les ont laissé dans le logement.
Maître B affirme que la présente procédure est irrecevable faute d’avoir été présentée devant la juridiction compétente, en l’absence de lien contractuel entre Monsieur D E et Madame C
F J d’une part et Madame C X et Monsieur Z X d’autre part. Elle souligne à cet égard que pendant de nombreuses années, les demandeurs ont affirmé aux défendeurs qu’ils n’étaient pas leurs locataires, leur demandant donc de quitter les lieux, et affirme que le discours différent porté dans le cadre de la présente procédure serait la preuve de la mauvaise foi des consorts X.
Maître B plaide qu’en l’absence de production de l’acte de signification du jugement du 24 août 2020 et d’un certificat de non-appel, celui-ci ne saurait avoir autorité de chose jugée notamment s’agissant de la constatation de l’existence d’un bail verbal qui ne figure en outre que dans le corps de la décision.
Le conseil de Monsieur D E et Madame C F J ajoute que pour le cas où l’existence d’un bail verbal serait retenue, ce qui serait étonnant en l’absence d’accord des parties notamment quant au loyer, ce bail verbal ne contiendrait par définition pas de clause d’indexation.
Par ailleurs, Maître B plaide qu’il aurait constaté lui-même que l’immeuble loué est un taudis et n’est pas entretenu, ce qui motive la demande de dommages et intérêts formée par les défendeurs, demande fondée sur les photographies produites, faites quelques jours avant l’audience, Monsieur D E et Madame C F J n’ayant pas les moyens de payer un huissier de justice.
Subsidiairement, Maître B sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée s’agissant de l’état du logement objet de la présente procédure.
Pour le surplus, le conseil de Monsieur D E et Madame C F J sollicite le bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il est demandé :
à titre principal, que les demandes de Monsieur Z X et de Madame C
X à l’encontre des défendeurs soient rejetées,
à titre subsidiaire, que Monsieur Z X et Madame C X soient condamnés à verser à Monsieur D E et Madame C F J la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par ces derniers du fait de l’état d’insalubrité des lieux occupés et, si besoin, qu’un expert judiciaire soit désigné avant-dire-droit pour constater ledit état d’insalubrité, que la compensation judiciaire des dettes entre les parties soit ordonnée et que de fait, Monsieur Z X et Madame C X soient déboutés de la totalité de leurs demandes,
à titre infiniment subsidiaire, compte tenu de la nature de l’affaire, que l’exécution provisoire des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur D E et Madame
C F J ne soit pas ordonnée, en tout état de cause, que Monsieur Z X et Madame C X soient condamnés solidairement aux entiers dépens ainsi qu’au paiement au profit de Monsieur D
E et Madame C F J de la somme de 1.190 euros au titre de l’article
700 du code de procédure civile.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 3 septembre 2021 et il a été donné à l’audience lecture de ses conclusions, aux termes desquelles Monsieur D E et Madame C F
J résident dans le logement de type T2 de 33 m² avec leurs trois enfants de 4, 6 et 16 ans, Madame
C F J étant vacataire pour la mairie de Thiais et Monsieur D E étant au chômage. Lors de leur rendez-vous avec la préfecture, les défendeurs avaient expliqué que la dette s’était créée suite au chômage de Monsieur D E, mais que ce dernier aurait retrouvé une certaine stabilité et aurait repris le paiement du loyer. Un dossier de FSH serait envisagé et il était demandé l’octroi de délais de paiement au profit de Monsieur D E et Madame C F J au regard en particulier de leur bonne volonté dans leur accompagnement social.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’existence d’un bail verbal entre les parties
Attendu que l’article 480 du code de procédure civile dispose que « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal (…) a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche », le "principal s’entend[ant] de l’objet du litige" ;
Que l’article 1355 du code civil précise quant à lui que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement » et qu’il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité";
Qu’en l’espèce, il apparaît que Monsieur Z X et Madame C X ont engagé dans le courant de l’année 2019 une précédente procédure à l’encontre de Monsieur D E et
Madame C F J visant à obtenir notamment le constat de l’acquisition de clause résolutoire du bail les liant, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion des locataires;
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Qu’il a été plaidé lors des débats de cette instance que la clause résolutoire sur laquelle s’appuyaient les consorts X était contenue dans le bail signé entre Monsieur G X, aux droits duquel les demandeurs viennent, et la SAS FEUILLE A FEUILLE, donc un bail auquel Monsieur D
E et Madame C F J n’étaient pas partie;
Que suite à ce constat, la conseil des consorts X a mis en avant que le bail s’était poursuivi tacitement après la liquidation judiciaire de la société FEUILLE A FEUILLE avec les sous-locataires et que ceux-ci avaient reconnu Madame X, venant aux droits de Monsieur G X, comme leur bailleresse ;
Que dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée par jugement du 22 octobre 2019, la question de
l’existence d’un bail verbal a été expressément soumise aux observations des parties;
Qu’ainsi, si dans le dispositif du jugement du 24 août 2020 ne figure pas expressément la question de l’existence d’un bail verbal, cela semble résulter d’une simple erreur matérielle, l’existence d’un bail verbal ayant par ailleurs été établie dans les motifs de la décision, cette question ayant fait l’objet des observations des parties et sous-tendant la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail faite par les demandeurs, donc faisant bien partie de l’objet du litige et du principal au sens de l’article 480 du code de procédure civile, et étant sous-entendue dans le rejet de la demande de prononcé de la résiliation du bail expressément formulé dans le dispositif de la décision du 24 août 2020;
Que dès lors, le jugement du 24 août 2020 ayant tranché la question de l’existence d’un bail verbal, il a, dès son prononcé, autorité de chose jugée s’agissant de cette question, de sorte que la présente décision ne saurait revenir sur ce point de droit déjà tranché ;
Que par ailleurs, il convient de relever que les questions de la signification de la décision et de la production
d’un certificat de non-appel concernent non pas l’autorité de chose jugée, existante dès le prononcé de la décision en application de l’article 480 précité, mais le caractère exécutoire de la décision, ne ressortant pas de la compétence du juge du fond, et que l’exécution provisoire de la décision ayant été ordonnée, aucun certificat de non-appel n’était en tout état de cause nécessaire, en l’absence de recours suspensif susceptible de faire obstacle au caractère exécutoire de la décision;
Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’un bail verbal existait bien entre Monsieur Z X et Madame C X d’une part et Monsieur D E et Madame C F
J d’autre part, de sorte la demande de ces derniers de voir les prétentions des demandeurs déclarées irrecevables sera rejetée ;
Qu’au surplus, il y a lieu de relever qu’en l’absence de bail verbal, Monsieur D E et Madame C F J seraient occupants sans droit ni titre du logement sis […]
à Choisy-le-Roi (94600), et que le Juge des contentieux de la protection d’Ivry-sur-Seine demeurerait compétent pour statuer sur une demande d’expulsion sur ce fondement, qui aurait vraisemblablement été soulevé si la question d’un bail verbal n’avait pas déjà été tranchée par le jugement du 24 août 2020, de sorte que la présente décision ne saurait revenir sur l’existence d’un bail verbal sans créer une certaine instabilité juridique et méconnaître les droits des demandeurs ;
Qu’il convient d’ores et déjà de constater qu’au regard de l’existence d’un bail verbal, et ainsi que cela avait déjà été noté dans la décision du 24 août 2020, le bail ne comporte aucune clause résolutoire, ni aucune clause
d’indexation et que les demandes des consorts X sur ces points ne sauraient prospérer ;
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Sur la demande d’indemnisation au titre de l’état du logement
Attendu qu’aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »;
Que le bailleur est également obligé « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement » et d'« entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués »;
Que le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit dans son article 2 le logement décent comme le logement: qui « assure le clos et le couvert », le Y oeuvre du logement et de ses accès devant être en bon état
d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation; qui comporte des « dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage »;
dont « la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires »;
dont « les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement »;
dont « les dispositifs d’ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements » ;
dont "les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant
à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre" ;
Que le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit comme « des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et liste notamment au titre des réparations locatives et travaux d’entretien courant :
s’agissant des vitrages, « la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées » ; s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, leur « maintien en état de propreté » et les « menus raccords de peintures et tapisseries », « la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique » et « le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci »;
Qu’en l’espèce, Monsieur D E et Madame C F J sollicitent la condamnation de Madame C X et de Monsieur Z X au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Que cependant, Monsieur D E et Madame C F J ne produisent à
l’appui de leur demande que dix photographies non datées et non authentifiées s’agissant du lieu où elles ont été prises, se contentant d’affirmer sans preuve qu’elles ont été prises dans le logement du […] à Choisy-le-Roi (94600) quelques jours avant l’audience;
Que si le conseil de Monsieur D E et Madame C F K L affirme que ces
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derniers ne disposaient pas de l’argent nécessaire pour faire venir un huissier pour constater les troubles qu’ils allèguent, il convient de rappeler que si les désordres observés étaient si anciens que la demande de 10.000 euros au titre d’un préjudice de jouissance peut le laisser penser, les défendeurs avaient le loisir de solliciter
l’aide juridictionnelle afin de bénéficier de l’assistance d’un huissier, et qu’à tout le moins, il leur était loisible de saisir gratuitement les services de leur mairie afin que ceux-ci viennent constater l’éventuel état dégradé de leur logement;
Que sur les photographies produites, parfois prises avec un zoom trop important pour permettre de réellement les comprendre, il est possible de voir du scotch marron sur une seule vitre situé derrière une sorte de volet en bois peint en blanc, outre des carreaux sales et humides à l’arrière des toilettes et au-dessus d’un lavabo, sans possibilité de déterminer si ces deux éléments se trouvent à proximité immédiate ;
Que s’agissant de la vitre, les photographies produites, dont il y a lieu de rappeler qu’il n’est pas démontré qu’elles aient été prises dans l’appartement objet du présent litige et à quelle date, ne révèlent pas réellement de désordre, seule la présence de scotch pour pallier un problème de mastic (photographie n°3) voire des fissures dans la vitre étant observable, réparations relevant en tout état de cause de la responsabilité des locataires aux termes des dispositions précitées ;
Que de la même manière, les photographies produites s’agissant a priori d’une salle de bain/douche et/ou de WC, soumises aux mêmes réserves que les autres photographies, révèlent uniquement des traces de saletés et d’humidité très importantes, outre l’absence de quelques carreaux au niveau du carrelage, alors que l’avocate des consorts X évoque sans être contredite l’existence d’un dégât des eaux intervenu dans
l’appartement occupé par Monsieur D E et Madame C F J du fait de ces derniers ; qu’en tout état de cause, il apparaît que l’entretien des revêtements muraux et le remplacement de quelques carreaux relève de la responsabilité des locataires ;
Que par ailleurs, il convient de remarquer que Monsieur D E et Madame C F J ne rapportent aucunement la preuve du préjudice de jouissance qu’ils allèguent, ne justifiant ni du début des désordres, qui n’étaient pour mémoire pas évoqués en juillet 2020, ni même en août 2021 auprès de la préfecture, ni de l’étendue de ceux-ci, étant rappelé que l’état des lieux d’entrée établi en 2006 indique un « appartement refait à neuf » ;
Que faute pour Monsieur D E et Madame C F J de rapporter la preuve du caractère indécent du logement, et donc d’une faute de la part des consorts X, et du préjudice de jouissance qu’ils allèguent, leur demande de condamnation de Madame C X et de
Monsieur Z X à leur verser la somme de 10.000 euros ne peut qu’être rejetée ;
Sur la demande d’expertise judiciaire
Attendu que l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver« , qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie et dans l’administration de la preuve »;
Qu’en l’espèce, Monsieur D E et Madame C F J sollicitent la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire « afin de constater l’état d’insalubrité » du logement qu’ils allèguent;
Que cependant, et ainsi que cela a déjà été relevé plus haut, il apparaît que Monsieur D E et
Madame C F J disposaient ou auraient dû disposer des éléments suffisants pour prouver l’état d’insalubrité ou d’indécence qu’ils allèguent;
Qu’en effet, les défendeurs ne justifient aucunement de difficultés financières telles qu’elles les auraient
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empêché de faire appel et de financer l’intervention d’un huissier de justice, ni de tentatives pour bénéficier du concours d’un huissier par le biais de l’aide juridictionnelle, ni même de la sollicitation et de l’intervention gratuite des services municipaux, se contentant de produire quelques photographies non datées et non certifiées s’agissant du lieu qu’elles concerneraient ;
Qu’ainsi, Monsieur D E et Madame C F J se révèlent défaillants dans
l’administration de la preuve de l’état du logement qu’ils allèguent et il ne saurait être pallié leur carence par la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire ; 2
Que la demande de Monsieur D E et Madame C F J en ce sens sera
donc rejetée ;
Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif
Attendu qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et que "réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit
l’extinction de son obligation";
Que l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention;
Que le décompte produit en l’espèce par Madame C X et Monsieur Z X arrêté à la date du 6 septembre 2021 fait état à cette date et loyer de septembre 2021 exclus d’une dette locative de 4.398,91 euros, dette qui s’est constituée depuis le mois de juillet 2020; soit postérieurement aux causes du jugement du 24 août 2020;
Que cependant, et ainsi que cela avait déjà été explicité dans le jugement du 24 août 2020 dont les consorts
X se prévalent par ailleurs, l’existence d’un bail uniquement verbal exclut la possibilité d’indexer le loyer faute de clause en ce sens ;
Qu’ainsi, et faute pour Madame C X et Monsieur Z X de produire d’autres documents justifiant d’un montant différent s’agissant du loyer, il convient de retenir le montant déterminé dans le jugement du 24 août 2020 sur la base d’une attestation produite dans le cadre de cette procédure, soit la somme de 671 euros, à laquelle il convient d’ajouter le montant des provisions sur charges de 80 euros, soit la somme de 751 euros;
Que la dette locative sera recalculée sur la base de ce loyer global de 751 euros, soit 10.514 mois de loyers appelés pendant quatorze mois de juillet 2020 à août 2021, après déduction de la régularisation de charges créditrice (246,95 euros), des paiements effectués par les défendeurs (2.717 euros) et des paiements effectués par la CAF (3.312 euros), soit la somme de 4.238,05 euros;
Que Monsieur D E et Madame C F J, représentés lors de l’audience, ne contestent pas le montant de la dette locative, sous réserve du rejet de l’indexation;
Qu’en conséquence, Monsieur D E et Madame C F J seront condamnés au paiement de cette somme de4.238,05 euros qui ne portera pas intérêts même au taux légal faute de demande en ce sens ;
Sur la demande en prononcé de la résiliation du bail
Attendu que l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé (…)
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de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus";
Qu’ainsi, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de
l’audience soit considéré comme suffisamment grave;
Qu’en l’espèce, Madame C X et Monsieur Z X sollicitent le prononcé de la résiliation du bail verbal conclu avec Monsieur D E et Madame C F
J au regard de la dette locative accumulée par ces derniers ;
Qu’il convient de remarquer que les demandeurs ont déjà sollicité le prononcé de la résiliation de ce bail par le biais d’une assignation délivrée dans le courant de l’année 2019 et que le Juge des contentieux de la protection de la Chambre de proximité d’Ivry-sur-Seine a, après une réouverture des débats et une procédure de près d’une année, rejeté cette demande au motif qu’eu égard à la reprise du paiement des loyers résiduels qui avaient tous été payés depuis le mois de mars 2019, le défaut de paiement des loyers n’apparaissait pas constituer une violation suffisamment grave de leurs obligations par les locataires ;
Que cependant, désormais, la dette locative de Monsieur D E et Madame C F
J calculée du mois de juillet 2020 au mois d’août 2021 inclus s’élève à la somme de 4.238,05 euros;
Qu’en outre, les consorts X affirment, sans en justifier, mais sans être contredits, qu’une dette subsiste également pour la période antérieure, telle que fixée par le jugement du 24 août 2020;
Que l’étude du décompte actualisé permet de constater que Monsieur D E et Madame C
F J ont poursuivi le paiement du loyer résiduel depuis le mois de juillet 2020, 209 euros ayant été versés tous les mois à l’exception du mois de mars 2021 et avec du retard pour le mois de janvier 2021, et que la dette locative est essentiellement composée de l’absence de versements par la CAF du mois de juillet 2020 au mois de février 2021 inclus, les paiements n’ayant repris que le 6 avril 2021 pour le loyer du mois de mars 2021;
Que cependant, il y a lieu de relever que Monsieur D E et Madame C F
J, sur lesquels pèse la charge de la preuve des paiements effectués, n’allèguent, ni a fortiori ne justifient d’un rappel APL à venir; que lors de leur rendez-vous avec la préfecture suite à la délivrance de
l’assignation, aucun rappel d’APL n’a été évoqué et noté par l’assistante sociale qui se contente d’indiquer la possibilité de constituer un dossier auprès du FSH;
Que de plus, la reprise par la CAF du paiement des APL depuis près de six mois à la date de l’audience sans qu’un rappel des éventuelles APL dues antérieurement à leur remise en place ait eu lieu permet de douter du fait que Monsieur D E et Madame C F J aient bu bénéficier des APL avant le mois de mars 2021;
Qu’à cet égard, le droit à un certain nombre de prestations sociales étant calculé sur la base des revenus des éventuels bénéficiaires tels que justifiés antérieurement, soit avec un retard de quelques mois entre le constat de la situation du bénéficiaire et la mise en place ou le retrait des aides, il est tout à fait possible que les revenus du couple aient un temps dépassé les plafonds pour bénéficier des APL ou à tout le moins pour bénéficier des APL conséquentes (550 euros environ par mois) dont ils bénéficient depuis le mois de mars
2021, et qu’aucun rappel APL, susceptible de diminuer grandement la dette locative, ne puisse être envisagé pour la période du mois de juillet 2020 au mois d’août 2021 inclus;
Que s’agissant de la deuxième procédure engagée en deux ans pour obtenir le prononcé de la résiliation d’un bail d’habitation convenu verbalement dans des circonstances inhabituelles avec des bailleurs personnes privées, avec une dette locative qui ne cesse d’augmenter, sans perspectives d’apurement, le conseil de
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Monsieur D E et Madame C F J ayant tout de même affirmé qu’ils ne disposaient même pas des fonds pour payer un huissier pour venir faire un constat de l’état de leur logement, et sans justification de l’apurement de la première dette locative pour laquelle des délais avaient été accordés, il apparaît que le défaut de paiement des loyers constitue une violation suffisamment grave par Monsieur D E et Madame C F J de leurs obligations de locataires, justifiant que la résiliation du bail soit prononcée à leurs torts exclusifs à compter de ce jour ;
Sur la demande d’expulsion
Attendu que la résiliation du bail d’habitation ayant été prononcée ce jour, Monsieur D E et Madame C F J sont donc désormais occupants sans droit ni titre du logement situé
[…] à Choisy-le-Roi (94600);
Qu’en conséquence, Monsieur D E et Madame C F J et tout occupant de leur chef devront quitter l’appartement précité, à peine d’expulsion ;
Qu’en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » d’avoir à libérer les lieux ;
Que néanmoins l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution permet également au juge de réduire ou de supprimer le délai de deux mois prévu à cet article, notamment lorsque la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque les personnes dont l’expulsion est ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait;
Qu’en l’espèce, Madame C X et Monsieur Z X ne justifient d’aucune circonstance particulière motivant la réduction ou la suppression le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; que leur demande en ce sens sera donc rejetée ;
Qu’aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relógement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation »; que « le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions »;
Qu’en l’espèce, Monsieur D E et Madame C F J ne formulent pas de demande afin de bénéficier de délais supplémentaires par rapport aux délais légaux pour quitter les lieux ;
Sur la demande d’indemnité d’occupation
Attendu que l’indemnité d’occupation n’est pas de nature contractuelle, mais a une nature compensatoire et indemnitaire pour le bailleur (Civ. 3ème 26 novembre 1997) en ce qu’elle constitue une contrepartie de la jouissance des lieux visant à indemniser le bailleur en raison du maintien sans droit ni titre de son ancien locataire dans les lieux ;
Que par application de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé en lien avec le préjudice subi;
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Qu’en l’espèce, Madame C X et Monsieur Z X sollicitent la condamnation de Monsieur D E et Madame C F J au paiement d’une indemnité
d’occupation de 1.100 euros sans justifier du montant de cette demande notamment par la preuve de la valeur locative de leur bien immobilier;
Qu’en conséquence, Monsieur D E et Madame C F J seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2021 à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 751 euros (charges comprises et sans indexation possible, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de
l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer;
Sur les demandes accessoires
Attendu que l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens,
à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie;
Qu’ainsi, Monsieur D E et Madame C F J seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels incluront notamment le coût de l’assignation devant la présente juridiction, de sa dénonciation au représentant de l’Etat (réduite à la somme d’un euro) et de la signification du jugement;
Qu’en revanche, le coût du commandement de payer du 10 mars 2021 et de la saisine de la CCAPEX resteront
à la charge des demandeurs s’agissant d’actes inutiles faute de clause résolutoire à mettre en oeuvre au regard du caractère verbal du bail entre les parties, ce que les consorts X ne pouvaient ignorer s’agissant d’un point déjà statué dans le jugement du 24 août 2020;
Attendu qu’aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;
Que compte tenu de la situation respective des parties et en équité, Monsieur D E et Madame
C F J M à Madame C X et Monsieur Z
X une somme globale qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
Que la demande de Monsieur D E et Madame C F J au titre de l’article
700 du code de procédure civile sera en revanche rejetée ;
Attendu qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;
Qu’en l’espèce, Monsieur D E et Madame C F J ne justifient d’aucune circonstance particulière afin d’écarter le principe de l’exécution provisoire de droit de la décision, se contentant d’évoquer « la nature de l’affaire » sans autre précision, tandis qu’il apparaît que Madame C
X et Monsieur Z X ont engagé des procédures judiciaires visant à obtenir
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l’expulsion de leurs locataires depuis près de deux ans et demi ;
Qu’il y a donc lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du bail verbal conclu entre Madame C
X et Monsieur Z X d’une part et Monsieur D E et Madame C
F J d’autre part relatif au logement situé au […]. A, […]-LE-ROI, aux torts exclusifs des défendeurs,
REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
ORDONNE en conséquence à Monsieur D E et Madame C F J de libérer le logement dans le délais de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,
DIT qu’à défaut pour Monsieur D E et Madame C F J d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame C X et Monsieur Z
X pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Monsieur D E et Madame C F J à verser à Madame
C X et Monsieur Z X la somme de 4.238,05 euros (QUATRE MILLE
DEUX CENT TRENTE-HUIT EUROS ET CINQ CENTIMES), correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 septembre 2021 et incluant l’échéance du mois d’août 2021, somme qui ne portera pas intérêts,
CONDAMNE Monsieur D E et Madame C F J à verser à Madame
C X et Monsieur Z X une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 751 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de septembre 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou
à leur mandataire, ou par la reprise des lieux,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE Monsieur D E et Madame C F J à verser à Madame
C X et Monsieur Z X une somme globale de 500 euros sur le fondement
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de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur D E et Madame C F J aux dépens de
l’instance, lesquels incluront notamment le coût de l’assignation devant la présente juridiction (58,52 euros au lieu de 110 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d’un euro), et de la signification du jugement,
LAISSE à la charge de Madame C X et de Monsieur Z X le coût du commandement du 10 mars 2021 et de la saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des contentieux de la protection, le 21 octobre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mathilde NOBLET, Juge des contentieux de la protection, et par Morgane BÉNARD, Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE
B Pour copie certifiée conforme
Tasus Le Greffier,
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T R I B U N A L
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