TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS Pôle Proximité et Pro crétariat Greffe Extrait mint SERVICE CIVIL Tribunal Judiciaire du Mans (Sarthe)
RG n° 11-23-001043
JUGEMENT
DU 5 Juillet 2024
DEMANDEUR :
M. X Y
Z […]
72150 PRUILLE L’EGUILLE comparant en personne
M^me X AA née AB
Z […]
72150 PRUILLE L’EGUILLE non comparante à l’audience du […] avril 2024, comparante en personne à l’audience du 22 mars 2024
DÉFENDEURS :
M. AC AD M^me AE AF née AG […][…] Maison d’Arrêt Z Croisettes"
Montjean-sur-Loire Les Croisettes
72[…]0 […] 49570 MAUGES-SUR-LOIRE représenté par M^e BOUTHIERE Nicolas, avocat au représentée par M^e ORHAN Nicolas, avocat au par Me barreau de LE MANS barreau de SAUMUR, substitué Aide juridictionnelle n° 721812023006009 du LAMBALLE Bruno, avocat au barreau du MANS 12/03/2024
M. AE AH
M^me AE AI […][…] 1[…], avenue du Général Patton Montjean-sur-Loire 1er étage […] représenté par M^e ORHAN Nicolas, avocat au représentée par M^e ORHAN Nicolas, avocat au barreau de SAUMUR, substitué par Me barreau de SAUMUR, substitué par M^e LAMBALLE Bruno, avocat au barreau du MANS LAMBALLE Bruno, avocat au barreau du MANS Aide juridictionnelle n° 721812024002296 du 27/06/2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marlène PHAM, juge des contentieux de la protection Greffier Jérôme LOUIS
DÉBATS:
Audience publique du […] avril 2024 A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 5 Juillet 2024.
La présente décision est prononcée « par mise à disposition au greffe »
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Copie à M. & M^me X / M^e BOUTHIERE/ M^e LAMBALLE / Préfecture Copie exécutoire à : M. & M^me X délivrées le :
09 JUIL. 2024

---

EXPOSE DU LITIGE
Le 5 novembre 2017, Monsieur Y X et Madame AA X ont donné
à bail à Monsieur AD AC et Madame AI AE un local d’habitation, situé […], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 680 € (hors charges), outre le dépôt de garantie pour un montant de 680 €.
Par un acte sous seing privé du 5 novembre 2017, Madame AF AE et
Monsieur AH AE se sont engagés en qualité de cautions solidaires, en renonçant au bénéfice de discussion et de division, pour une durée de six ans, afin de garantir le paiement des sommes dues et impayées par Monsieur AD AC et Madame AI AE à Monsieur Y X et Madame AA X, avec un loyer mensuel de base de 680 €.
Monsieur Y X et Madame AA X ont fait délivrer le 10 août et 18 août 2023 un commandement de payer la somme en principal de 3.351 € représentant les loyers impayés arrêtés au mois d’août 2023 et visant la clause résolutoire.
Par acte d’huissier du 29 août 2023, le commandement de payer a été dénoncé à Madame AF AE et Monsieur AH AE.
Par acte d’huissier en date du 30 novembre 2023, le bailleur a fait assigner Monsieur
AD AC, Madame AI AE, Madame AF AE et Monsieur
AH AE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans aux fins de :
- Constater la résiliation du bail qui leur a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à la date du 30 septembre 2023 pour le défaut de paiement des loyers et charges, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2023 en raison du manquement suffisamment grave des locataires à leur obligation essentielle de paiement des loyers et charges,
- Ordonner leur départ, et à défaut leur expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’as[…]tance de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier, Les condamner solidairement à la somme de 3.986 €, au titre de l’arriéré des loyers et
-
charges échus, arrêtés à l’échéance du mois de septembre 2023 incluse,
- Les condamner in solidum à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, à compter de
l’échéance d’octobre 2023 incluse et ce jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, et avec intérêts de droit,
- Les condamner in solidum à une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
À l’audience du […] avril 2024, Madame AA X comparaît en personne. Elle représente Monsieur Y X selon pouvoir spécial du […] avril 2024. Les demandeurs sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance à la somme de 7.652 €, arrêtée à la date du 21 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse. Madame AA
X ajoute que le logement n’est pas libéré et que Madame AI AE doit remettre les clés le lendemain de l’audience.
2

---

Monsieur AD AC est représenté par son conseil. Ce dernier indique que son client est incarcéré pour une durée de trois ans ferme avec une révocation de son sur[…] et qu’il est insolvable.
Madame AI AE, Madame AF AE née AG et
Monsieur AH AE sont représentés par leur conseil. Aux termes de leurs écritures visées par le greffe le […] avril 2024, ils demandent au Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire du Mans de :
- Donner acte à Madame AI AE de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de résiliation de bail et d’expulsion; à titre principal,
- Dire et juger que Madame AI AE ne sera redevable des loyers que jusqu’au 1er juin 2022,
à titre subsidiaire,
- Dire et juger que Madame AI AE ne sera redevable des loyers que jusqu’au 29 octobre 2023,
- Dire et juger l’acte de cautionnement nul et de nul effet ; par conséquent,
- Débouter les époux X de toute demande présentée à l’encontre des époux AE, Statuer ce que de droit quant aux dépens.
-
Madame AI AE indique être d’accord pour que le bail soit résolu. Elle précise que rien ne s’oppose à la reprise par les propriétaires de leur logement et qu’il n’apparaît pas utile de prévoir l’expulsion. La locataire estime également être désolidarisée du bail suivant lettre recommandée intervenue en septembre 2023, reçue le 29 septembre 2023. Concernant l’engagement de caution, Madame AF AE et Monsieur AH AE fondent leurs prétentions sur l’article 22-1 la loi du 6 juillet […]89. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le cautionnement encourt la nullité au motif que le bail ne leur a été remis qu’en un seul exemplaire et non à chacun d’eux. Ils soulèvent également la nullité du cautionnement en ce que l’acte, comportant la mention manuscrite de l’étendue et de la nature de l’engagement, n’a été rédigé que par une seule personne et non par les deux cautions. Ils ajoutent que la date de signature de l’acte est incertaine et que celle mentionnée sur l’acte a visiblement été portée par le bailleur s’agissant de la même écriture que celle du contrat de bail. Leur conseil indique à l’audience que Madame AI AE a quitté monsieur AD AC. Il précise qu’elle a informé les bailleurs qu’elle quittait le logement et que le préavis est d’un mois. Il ajoute qu’elle perçoit le RSA.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 5 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN CONSTAT DE RÉSILIATION DU BAIL
Il ressort de l’article 24 I de la loi du 6 juillet […]89 qu’à compter du 29 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les
3

---

commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai […]90 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
En l’espèce, Monsieur Y X et Madame AA X ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) de
l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, le 18 août 2023, date où la CCAPEX a reçu la notification de la signification du commandement de payer.
Par ailleurs, selon l’article 24 III de la loi du 6 juillet […]89, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.
L’assignation a été régulièrement dénoncée le 30 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet […]89.
L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.
SUR L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION
Selon le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet […]89 relative aux baux d’habitation dans sa version en vigueur à compter du 29 janvier 2017 jusqu’au 25 novembre 2018, « La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».
En l’espèce, l’acte de caution porte en haut l’indication des noms et prénoms des cautions, Madame AE AF et Monsieur AH AE, puis la reproduction manuscrite de
l’engagement de caution et des mentions prescrites par l’article 22-1 susvisé, suivie, sous la rubrique caution, d’une mention manuscrite "Lu et approuvé” et de deux signatures.
Dans ces circonstances, sans qu’il soit besoin de vérifier la date de signature de l’acte ou la remise d’un exemplaire du bail à chacune des cautions, l’acte de cautionnement est nul par le seul fait qu’il constitue un seul acte pour deux cautions et que, n’ayant pas été établi par chacune d’elles, il ne répond pas aux conditions susvisées qui imposent des mentions manuscrites de la seule main de celui qui se porte caution.

---

Par conséquent, le cautionnement consenti par Madame AF AE et
Monsieur AH AE au profit de Monsieur AD AC et Madame AI AE sera de ce fait déclaré nul, les formalités prévues par l’article 22-1 étant prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il soit nécessaire pour celui qui l’allègue de démontrer l’existence d’un grief. Monsieur Y X et Madame AA X ne peuvent en conséquence s’en prévaloir pour obtenir quelque condamnation que ce soit à l’encontre de
Madame AF AE et Monsieur AH AE.
SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA DETTE
LOCATIVE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet […]89 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En outre, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par
l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet […]89, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Il résulte enfin des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet […]89 que : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. (…) Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux
loués. >>
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. La solidarité est également stipulée entre co-preneurs.
Par actes d’huissier des 10 et 18 août 2023, Monsieur Y X et Madame AA
5

---

X ont fait délivrer à Monsieur AD AC et Madame AI AE un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet […]89 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai […]90 et visant la clause résolutoire pour un montant de
3.351 €, au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2023.
En l’espèce, Madame AI AE a adressé une lettre simple à ses bailleurs le 21 mai 2022. Cependant, ladite lettre a été émise sans avis de réception et dès lors, ne remplit pas les conditions susvisées pour constituer un congé valable.
Par ailleurs, Madame AI AE produit une autre lettre, portant l’indication « AR » sous les coordonnées de l’expéditeur, faisant part de sa volonté d’être "retirée du bail” sans évoquer de délai de préavis, ni de motif dûment justifié permettant de bénéficier d’un préavis réduit. Il est seulement indiqué qu’elle a quitté le logement en « mai 2022 ». En outre, il résulte de la photocopie du feuillet fixe de l’avis de réception que ce courrier a été réceptionné par le bailleur le 29 septembre 2023, c’est à dire postérieurement au commandement de payer délivré par le bailleur.
Dès lors, en l’absence de congé valablement donné antérieurement, la résiliation du bail
s’est trouvée acquise de plein droit au […] octobre 2023, soit deux mois après ledit commandement de payer resté infructueux puisque les locataires n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.
En application de l’article 8-1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet […]89, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.
En l’espèce, Madame AI AE n’a pas régulièrement donné congé avant la délivrance du commandement de payer par les bailleurs. Par conséquent, la résiliation du bail résulte de l’acquisition de la clause résolutoire et non du congé délivré postérieurement par
Madame AI AE lequel a été réceptionné par les bailleurs le 29 septembre 2023. Dans ces circonstances, la résiliation du bail a eu lieu avant que le congé délivré par la locataire ne prenne effet. Dès lors, l’article 8-1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet […]89 est inapplicable.
Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que Madame AI AE a définitivement quitté les lieux. En effet, le commandement de payer délivré par le commissaire de justice le 18 août 2023 n’a pu lui être signifié ni en personne, ni à domicile. En outre, en l’absence de domicile connu, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, après avoir vainement effectué une enquête de voisinage, une enquête auprès de la mairie et après que le bailleur lui a indiqué qu’elle a dû quitter les lieux au motif qu’une“ ordonnance de protection qui l’empêcherait de vivre avec Monsieur AC”, ce qui semble faire référence à une procédure pénale. Le commissaire de justice ajoute que sur place, “les lieux sont uniquement occupés par Monsieur AC AD, et aucun élément ne mentionne le nom de
l’intéressé". En outre, ces éléments sont confirmés par l’adresse mentionnée sur l’assignation délivrée le 30 novembre 2023 à Madame AI AE au 1[…] avenue du général Patton
à ANGERS (49000) et par un jugement du Tribunal Correctionnel du Mans du 29 décembre 2023, versé aux débats et indiquant que Madame AI AE demeure au 1[…] avenue du
6

---

général Patton à ANGERS (49000). Par conséquent, il convient de considérer que Madame AI AE a définitivement quitté les lieux à la date de résiliation du bail le […] octobre
2023. Par conséquent, Madame AI AE n’est tenue aux loyers que jusqu’au 18 octobre 2023 et n’est pas occupante sans droit ni titre du logement. Il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion du logement, celle-ci étant sans objet.
En revanche, Monsieur AD AC, bien qu’incarcéré à la Maison d’arrêt des Croisettes à […] (72[…]0) depuis le 29 septembre 2023, en raison d’une condamnation prononcée par le Tribunal Correctionnel du Mans le 29 décembre 2023, n’a pas libéré les lieux et restitué les clés. Il doit être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement depuis la date d’acquistion de la clause résolutoire, ce qui constitue pour Monsieur Y X et Madame AA X un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Compte tenu du préjudice généré par son maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation, il y a lieu de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.
Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer,
l’avis de taxe foncière 2023 et le décompte actualisé de la créance arrêté au 21 mars 2024) que le bailleur justifie de sa créance sur la somme de 7652 €.
Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur AD AC et Madame AI AE à payer à Monsieur Y X et Madame AA X la somme de 4.250,51 € correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 18 octobre 2023.
Enfin, il convient de condamner Monsieur AD AC à payer à Monsieur Y X et Madame AA X la somme de 3.401,49 € au titre des indemnités
d’occupation selon décompte arrêté au 21 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse).
Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LES AUTRES DEMANDES
Monsieur AD AC et Madame AI AE, qui succombent, supporteront in solidum les dépens.
Madame AI AE et monsieur AD AC bénéficient de l’aide juridictionnelle totale. Madame AI AE perçoit le RSA et elle a deux jeunes enfants à charge. Monsieur AC est incarcéré et sans ressources.
Au regard de la situation économique des parties et de l’équité, les demandeurs seront déboutés de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
7

---

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de
procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire du Mans, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE nul l’engagement de caution consenti par Madame AF AE et Monsieur AH AE le 5 novembre 2017 au profit de Monsieur AD AC et Madame
AI AE;
En conséquence, DEBOUTE Monsieur Y X et Madame AA X de leur demande dirigées à l’encontre de Madame AF AE et de Monsieur AH AE;
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 5 novembre 2017 entre Monsieur Y X et
Madame AA X et Monsieur AD AC et Madame AI AE, concernant le logement […] […], à compter du […] octobre
2023;
DIT n’y a voir lieu à ordonner l’expulsion de Madame AI AE en raison de son départ définitif du logement ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur AD AC de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement;
A défaut AUTORISE Monsieur Y X et Madame AA X à faire procéder
à son expulsion des locaux loués ainsi que celle de toute personne s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’as[…]tance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article
L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
CONDAMNE Monsieur AD AC à payer à Monsieur Y X et Madame
AA X une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du […] octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur AD AC et Madame AI AE à payer à Monsieur Y X et Madame AA X la somme de 4.250,51 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 18 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur AD AC à payer à Monsieur Y X et Madame
AA X la somme de 3.401,49 € au titre des indemnités d’occupation selon décompte
8

---

arrêté au 21 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse) au titre des loyers et indemnités
d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes;
DEBOUTE Monsieur Y X et Madame AA X de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur AD AC et Madame AI AE aux dépens;
DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Sarthe en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois, et an susdits.
Le greffier, Le président,
F Pour expédition certifiée conforme
Le Greffier en Chef
L
A
N
U
* duMANS
9

---

ammohon sèfrites nelibiqua or
@ el
AM