jugement du 23 mai 2024
Extrait des minutes du Tribunal de Proximité de MONT REUIL SOUS sort rendu et mis à BOes
Jugement contradictoire et en premier disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-
Bois en date du 23 Mai 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier;
Après débats à l’audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous- Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR:
E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST
ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH
X, demeurant 17 r^ue Molière 93¹⁰⁵
MONTREUIL CEDEX représentée
D’UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur Y Z, demeurant 18, rue des Caillots – 3ème étage – porte 262 – […] représenté
Madame AA Z, demeurant […] – […] représentée
D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2020, l’OPH X a donné à bail à Monsieur Y Z et Madame AA Z un appartement situé 18 rue des Caillots, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel de 436,46 euros, charges en sus.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT, venant au droit de l’OPH X, a fait signifier à Monsieur Y Z et Madame AA Z un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2224,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.
Par notification électronique du 11 octobre 2023 EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Monsieur Y Z et Madame AA Z devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Monsieur Y Z et Madame AA Z ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique condamner solidairement Monsieur Y Z et Madame AA AB R au paiement des sommes suivantes : la somme de 2224,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 décembre 2023, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,
¹¹dine n’y avoit lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 décembre 2023.
À l’audience du 2 avril 2024, l’affaire est appelée une première fois. EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1993,24 euros. Il ne s’oppose pas aux délais sous réserve que l’attestation d’assurance lui soit communiquée.
Madame AA Z comparait, assistée de son Conseil. Monsieur Y Z est représenté par son Conseil. Madame AA Z déclare être sans emploi et avoir trois enfants à charge. Monsieur Y AC est actuellement en arrêt maladie suite à un accident professionnel. Habituellement, il travaille dans le milieu du bâtiment. Madame AA Z demande des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en sus du loyer. Le Conseil de Monsieur Y Z et Madame AA Z demande le renvoi. L’affaire est renvoyée à l’audience du 2 avril 2024 à 10h15.
À l’audience du 2 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1946.85 euros arrêtée au 28 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.
EST ENSEMBLE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur Y Z et Madame AA Z n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2023.
Monsieur Y Z et Madame AA Z, représentés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers. Ils demandent une réduction de l’article 700 du code de procédure civile sur le fondement de l’équité.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience du 6 février 2024 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L’enquête sociale énonce que le foyer est composé d’un couple, de trois enfants de 16 ans, 12 ans et 5 ans et de la grand-mère maternelle hébergée au domicile. Le couple bénéficie d’une APL à hauteur de 229,77 euros par mois et de la RLS à hauteur de 107,65 euros par mois. La CAF verse des prestations à hauteur de 672,14 euros.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au gr effe du tribunal.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 avril 2024, Monsieur Y Z et Madame AA Z communiquent leurs avis d’imposition établis en 2023.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales:
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par EST ENSEMBLE HABITAT le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du
06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 17 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 mars 2024 que EST
ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur Y Z et Madame AA Z à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1946,85 euros, au titre des sommes dues au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :
Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du
17 octobre 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 décembre 2020 à compter du 29 novembre 2023.
Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur Y Z et Madame AA Z et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le
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versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Monsieur Y Z et Madame AA Z, proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois. Ils bénéficient de divers versements de la CAF à hauteur de 672.14 euros par mois. Un projet de fonds de solidarité pour le logement est en cours.
En outre, EST ENSEMBLE HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur Y Z et Madame AA Z des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Monsieur Y Z et Madame AA Z et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur Y Z et Madame AA
Z:
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 novembre 2023.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non- respect des délais fixés au dispositif, Monsieur Y Z et Madame AA Z deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur Y Z et Madame AA Z à son paiement à compter du 29 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, EST ENSEMBLE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
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Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur Y Z et Madame AA Z in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur Y Z et Madame AA Z à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 décembre 2020 entre EST ENSEMBLE HABITAT d’une part, et Monsieur Y Z et Madame AA Z d’autre part, concernant les locaux situés 18 rue des Caillots, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 29 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Monsieur Y Z et Madame AA Z à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1946.85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 décembre
2023 échéance de février 2024 incluse,
ACCORDE un délai à Monsieur Y Z et Madame AA Z pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur Y Z et Madame AA Z à s’acquitter de la dette en 20 fois, en procédant à 19 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur Y Z et Madame AA Z ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles
L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE solidairement Monsieur Y Z et Madame AA Z à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
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REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur Y Z et Madame AA Z aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,
CONDAMNE in solidum Monsieur Y Z et Madame AA Z à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT de ses autres demandes et préten tions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE
Janin
Proximilla
POUR CON CERTIFIES CONFORME
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