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: 1287/2025

TRIBUNAL de VERSAILLES […]

Chambre de proximité

N° RG 25/00376- No Portalis DB22-W-B7J-S52C

SAG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

28 Novembre 2025;

Sous la Présidence de François REMIGY, Magistrat exerçant à titre temporaire faisant fonction de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de […], assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 29 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

JUGEMENT du 28 Novembre 2025

DEMANDEUR:

M. X Y […]

En présence de son épouse, Madame Z AA épouse Y

Représenté par M^e Remi Yacine HOUDAIBI, avocat au barreau de

PARIS

X Y

ET

c/

NOVE

DEFENDEUR:

NOVE

3/7 Place de L’Europe (Siège social)

[…]

Représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

Expéditions exécutoires délivrée le à M^e Remi Yacine HOUDAIBI

à M^e Aude LACROIX

[…]. 2025

À l’audience du 29 Septembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur X Y a par acte de commissaire de Justice du 24 mars 2025 fait assigner la société NOVE SAS devant le Juge du contentieux de la protection de […] aux fins de:

Le déclarer recevable et bien-fondé en son action. Condamner la société NOVE à lui verser les sommes de: -11469,40 euros en réparation de son trouble de jouissance. -3000 euros pour résistance abusive. -5000 euros en réparation de son préjudice moral. -3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La condamnation de la société NOVE au dépens.

Le tout sous exécution provisoire.

Une première audience s’est tenue le 28 mai 2025 date à laquelle l’affaire a été renvoyée au 29 septembre 2025. A cette audience où les parties étaient représentés et Madame Y également présente, la société NOVE a déposé des conclusions et les a faites viser. Il est dit que Monsieur X Y a signé une convention d’occupation avec la société Nationale Immobilière sur un appartement situé […] à […] (78000), convention cédée pour gestion en date du 14 février 2022 à la société NOVE à compter du 18 novembre 2022 pour une redevance mensuelle de 483,49 euros et 89,98 de charges.

Des désordres au niveau du chauffage et de l’eau chaude inexistants ont été portés à la connaissance du bailleur par Madame Z AA épouse Y par courriel du 24 octobre 2022 courriel faisant part d’une demande de relogement eu égard à l’importance des désordres. Le service d’hygiène et de sécurité a alors été saisi et un constat a été dressé suite à une visite du 23 février 2023 mettant à jour nombre de désordres dont notamment un dysfonctionnement du système de chauffage entrainant le décollement des papiers peints, l’apparition de moisissures ainsi qu’une fuite sur l’alimentation WC.

Aucuns travaux n’ayant été exécutés la société NOVE était mise en demeure par courrier avocat du 2 mars 2024 (AR du 5 mars 2024) d’avoir à reloger les occupants dans un délai de 8 jours à défaut dans les mêmes délais le planning de la réalisation des travaux de mise aux normes et dans le délai d’un mois d’avoir à effectuer lesdits travaux.

Parallèlement Monsieur X Y,

— prenait contact avec le service d’hygiène de […] qui rendait un rapport de salubrité le 25 avril 2024 concluant que le logement du […] occupé par Monsieur X Y n’était pas conforme au décret du 29 juillet 2023 portant règles d’hygiène et de salubrité des locaux à usage d’habitation étant rendu nécessaire des travaux au niveau du chauffage et de l’isolation thermique. -Missionnait la société AXA France IARD intervenant sous expertise le 20 juin 2024 au domicile et préconisait face au défaut d’isolation et de VMC la mise en place d’une isolation thermique adéquate et la réparation de la fuite WC. Le 1 octobre 2024, Monsieur X Y donnait congé par courrier, quittait le logement le 1" novembre 2024 et restituait les locaux le 20 décembre 2024. Monsieur Y s’est tourné alors vers la juridiction de céans en réparation de son préjudice de jouissance et préjudice moral outre la résistance abusive de la société NOVE. Par conclusions la société NOVE retorque qu’à la suite de la visite du service d’hygiène du 23 février 2023 en présence de toute les parties un rendez-vous avait été fixé au 28 février en réparation de la fuite WC et en accord avec Monsieur X Y son engagement à supprimer un raccordement non conforme de la hotte aspirante sur la VMC dans la cuisine.

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Le rendez-vous déterminé n’a pu être honoré Monsieur X Y s’y opposant avant tout passage du service d’hygiène et de l’expertise juridique AXA ce faisant les travaux ont été reportés et réalisés le 25 avril 2024 en raison de la résistance de Monsieur X Y étant remarqué que celui-ci n’avait toujours pas supprimé comme convenu le raccord VMC reconnu dans le courriel du 10 mars 2023 ainsi que la surélévation du sol au niveau de la portes empêchant la circulation d’air, que les réparations ont bien été effectués le 25 avril 2024 sur le circuit de chauffage, la VMC, la réparation du WC en partie le 16 février 2023, que Monsieur X Y ne saurait réclamer un préjudice de jouissance s’étendant du 1" mars 2023 au 1 novembre 2024 sans démonstration du trouble occasionné, trouble si existant ne pouvant être établi qu’à la suite des réparations effectuées le 25 avril 2024, que la responsabilité de la société NOVE ne saurait être engagée suite à la faute du locataire. Quant à la demande au titre du préjudice moral la résistance abusive de la société bailleresse ne pourra être retenue compte tenu de l’ensemble des diligences qui ont été accomplies.

A l’audience du 29 septembre 2025 Monsieur X Y a réitéré les termes de son assignation insistant sur le fait que les moisissures s’étaient propagées sur l’ensemble du logement, que les réparations, en février 2024 ne portaient que sur les canalisations, que face à l’inaction de la bailleresse Monsieur Y avait dû prendre congé confronté à l’impossibilité de vivre dans un logement insalubre.

La société NOVE a reconnu les désordres précisant n’avoir pas été mis au courant de ces désordres par les anciens locataires, que les désordres sont en partie liés aux conditions de logement par les locataires, que la responsabilité de la société NOVE ne saurait être engagée d’une part de ce fait et par les interventions réalisées et terminées le 25 avril 2025.

Madame Z AA épouse Y a insisté sur le fait que la société NOVE leur avait fait vivre un cauchemar, leur fils étant atteint d’asthme.

A la clôture des débats l’affaire a été mis en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48- 1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil: Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur se doit de délivrer au preneur un logement décent, les critères de décence étant notamment constitués de l’installation de chauffage l’évacuation des eaux usées, Qu’à la vue des pièces apportées au dossier que Monsieur X Y (ou plutôt Madame Y) a signalé les désordres au sein de l’appartement dès le 24 octobre 2022 à la société bailleresse que bien que celle-ci soit intervenue et que des travaux aient été réalisés notamment le 16 avril 2023, il n’en demeure pas moins que ces désordres n’ont été résolus qu’au 25 avril 2024 maintenant ainsi les locataires dans un logement insalubre comme en fait état le constat du service d’hygiène du 23 avril 2023 et le rapport du 25 avril 2024 ainsi que l’expertise AXA du 20 juin 2024. De surcroit cet état est corroboré par le constat de l’état des lieu sortant.

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Sur le trouble de jouissance

Bien qu’il soit établit qu’une partie des désordre ait été amplifiés par les actions du bailleur (les désordres préexistant à l’entrée de Monsieur X Y dans les lieux) en l’espèce le branchement de la hotte de la cuisine sur la VMC ainsi que la surélévation du plancher sous la porte empêchant la circulation d’air réduisant ainsi la responsabilité de la société NOVE le trouble de jouissance est bien caractérisé du fait de la délivrance d’un local d’habitation non conforme aux termes de l’article 1719 du code civil, en sorte que la société NOVE se doive d’indemniser au deux tiers de la valeur du loyer à savoir 573 euros la partie requérante pour une période allant du 2 mars 2024 date de la mise en demeure au 1" octobre 2024 date du congé de Monsieur Y soit 7 mois représentant la valeur de 2674 euros.

La société NOVE GESTION agissant pour le compte de la société NOVE sera condamnée à payer à Monsieur X Y la somme de 2674 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes en dommages et intérêts Article 1231-1 du Code civil: Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, 1) La résistance abusive Au constat des diligences en réparation faites par la société bailleresse et nonobstant le fait de n’avoir pu régler l’insalubrité du logement dans un délai raisonnable il ne peut être reproché à la société NOVE une quelconque résistance pouvant donner lieu à une indemnisation. Monsieur X Y sera débouté de ce chef.

2) Le préjudice moral

Monsieur Y réclame une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral arguant de la peur croissante de ne pouvoir subvenir aux besoins élémentaires de sa famille. Cet argument ne peut être retenu en l’absence de lien entre cette peur et l’existence des désordres allégués.

Il ne pourra être fait droit à cette prétention.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Les dépens seront partagés par moitié et il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des circonstances propres à l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire, CONDAMNE la société NOVE GESTION agissant pour le compte de la société NOVE SAS à payer à Monsieur X Y la somme de 2674 euros en réparation de son préjudice de jouissance assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 mars 2025. DEBOUTE Monsieur X Y des autres demandes en dommages et intérêts.

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REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la société NOVE GESTION, agissant pour le compte de la société NOVE SAS et Monsieur X Y, par moitié aux dépens de l’instance.

DIT n’y avoir lieur à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et tenu à disposition au greffe le 28 novembre 2025.

La Greffère/

Le Juge

риду

EN CONSEQUENCE: La République Française hande et ordonne à tous Huispita de Juice, sur ce requis de mettre presente con à execution. Aux Procureurs Gauteurs de la République

près les thing

de préter m […], le

АДРЕС,

tenir la main

P/Ose Direct de Greffe

force publique alement requis

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