Tribunal de grande instance de Tours, 21 mai 2015, n° 13/04663

TGI Tours 21 mai 2015

CA Orléans
Infirmation 12 janvier 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Tours, 21 mai 2015, n° 13/04663
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Tours
Numéro(s) :	13/04663

Sur les parties

Avocat(s) :	François VACCAROJérémy GENY LA ROCCA
Cabinet(s) :	ORVA - VACCARO ET ASSOCIES
Parties :	SAS ETAM PRET A PORTER c/ S.C.I. LA MADRIGALE

Texte intégral

NO 1-17 (RG 15/225) Arrêt INFIRMATIF 12 Janvier 2017 devant date du 12 Janvier La Cour TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOURSd’Appel d’ORLEANS en sa chambre commerciale, économique em

at financière dont mention apposée. […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE de TOURS (Indre-et-Loire)Greffe du Tribunal de Grande ^Iⁿ^s^t^aⁿ^c^e fineinfra ⁱⁿ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DÉCISION du 21 Mai 2015

N° RG: 13/04663

N° DE MINUTE

DEMANDERESSE :

SAS ETAM PRET A PORTER, dont le siège social est […]

[…] représenté par Maître Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

ET:

DEFENDERESSE:

S.C.I. LA MADRIGALE, dont le siège social est sis 5 place A B – 37100 représentée par Maître Céline PEREZ substituant Maître François VACCARO de TOURS la SELARL VACCARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat

plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gilles MICHAUD, Vice-Président, au Tribunal de Grande Instance de TOURS, délégué en matière de Loyers Commerciaux, assisté de Rita AYEVA DERMAN,

Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS:

A l’audience publique du 15 Janvier 2015, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2015 date

à laquelle celle-ci a été prorogée au 21 Mai 2015

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de Maître VASSOR, notaire à TOURS, en date du 4 mai 1993, la SCI BOCE aux droits de laquelle se trouve la SCI LA MADRIGALE a donné à bail commercial à la société SAS ETAM aujourd’hui ETAM PRET A PORTER

des locaux commerciaux à usage de vente de lingerie situés 56 rue Nationale pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1993 pour se terminer le 30 avril 2002 et moyennant à l’époque un loyer annuel de 800 000 francs HT soit 121 960 euros.

Il a été procédé au renouvellement du bail par Maître BOUFFANT, notaire à

TOURS, le 27 juin 2003 pour une durée de quinze années, à effet du 1er mai 2003 mais pour se terminer le 30 avril 2008 et moyennant alors un loyer annuel de 150 000 euros HT, variable selon clause d’échelle mobile.

Par lettre en recommandé avec accusé de réception en date du 9 mai 2009 indiquant que suite aux révisions annuelles le loyer était de 188 651, 80 euros soit une augmentation de 25% par rapport au loyer initial, la société ETAM a demandé fixation du loyer à la valeur locative en invoquant, sans que cela soit contesté en face, les dispositions de l’article L 145-39 du code de commerce; toutefois la société locataire, en proposant un loyer d’un montant de 75 000 euros HT, réduit de plus de la moitié de l’existant, a généré une réaction négative de la société bailleresse par lettre du 10 juin 2009.

Par mémoire du 15 juin 2009, en s’appuyant sur les travaux du cabinet SCHNEIDER INTERNATIONAL -retenant une surface pondérée de 328m2, une valeur locative de 98 400 euros minorée de 23 581 euros pour divers correctifs liés aux clauses du bail- la société ETAM a conclu à cette valeur nette de 75 000 euros; l’assignation est intervenue à la suite le 20 janvier 2010 et la SCI LA MADRIGALE a répondu négativement par un premier mémoire du 14 mai 2010.

De fait les rectifications de la société ETAM ont produit des propositions oscillant entre 89 000 et 91 000 euros HT; la SCI LA MADRIGALE, de son côté, revendiquait un montant de 215 550 euros HT à compter du 9 mai 2009.

Très subsidiairement les parties évoquaient la possibilité d’une expertise, chacune se faisant forte de verser des travaux et consultations pertinents, que

l’adversaire contestait systématiquement; par jugement en date du 14 avril 2011, une expertise a été confiée à l’expert judiciaire A-C X, qui a déposé son rapport avec beaucoup de difficultés le 10 décembre 2013.

L’affaire ne sera finalement plaidée que le 15 janvier 2015, la SCI LA MADRIGALE posant sa demande principale à 178 600 euros HT annuellement depuis le 9 mai 2009 ,conformément aux calculs de l’expert, outre arriérés de loyers et indemnité pour frais irrépétibles de procédure, la société ETAM restant à une offre à 79 000 euros HT annuellement, outre l’indemnité pour frais irrépétibles, le débat portant surtout sur le sort -lissage ou non- du droit d’entrée initial.

MOTIF DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de la demande:

Il n’y a pas de difficulté sur ce point, tranché par la décision avant-dire-droit: en effet l’article L 145-39 du code de commerce dispose: « En outre, et par dérogation à l’article L 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».

C’est le cas en l’espèce.

En application de l’article R 145-22 du code de commerce, « le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande »; l’examen est en conséquence référencé au 9 mai 2009, jour de la demande.

Il a déjà été jugé que la fixation de cette valeur locative peut intervenir à la hausse comme à la baisse ; c’est tout l’enjeu du présent litige.

II- Sur le principe du calcul de la valeur locative:

Il est rappelé qu’au visa de l’article L 145-33 du code de commerce,

"le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après : 1°) Les caractéristiques du local considéré,

2°) La destination des lieux,

3°) Les obligations respectives des parties,

4°) Les facteurs locaux de commercialité,

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage."

Or les parties étaient en opposition et contestation sur la plupart de ces points.

III- Première difficulté: les caractéristiques des locaux loués

- les parties étaient en désaccord notamment sur l’usage ou non d’une réserve en rez-de-chaussée, sur la dimension de la ou des vitrines extérieures, sur l’inexploitation d’un sous-sol dont la hauteur est elle-même contestée,

- elles l’étaient ensuite sur la surface réelle des locaux loués, nonobstant plusieurs interventions spécialisées, qu’il s’agisse du rez-de-chaussée ou du sous sol et les conséquences de divers travaux d’aménagement,

- elles l’étaient encore sur la surface pondérée des locaux loués.

Après l’expertise, ces difficultés ont été levées, chacun s’accordant à reconnaître une surface utile de 814 m2 au demeurant excessivement proche de celle figurant au bail de 1993 à 812 m2 et une surface pondérée de 257, 05 m2

IV- Deuxième difficulté: la destination des lieux

La société ETAM soutenait que la destination prévue au bail, « la vente de tous les biens constituant l’équipement de la personne », ne serait que partiellement élargie ou en mesure d’être élargie et que pour elle le droit au bail serait difficilement cessible, alors que la SCI LA MADRIGALE considérait qu’il existait au contraire d’une possibilité d’extension intéressante, au-delà des seuls biens commercialisés par la société ETAM.actuellement.

Ce point n’est plus vraiment débattu.

V- Troisième difficulté: les obligations respectives des parties et l’importance des corrections les affectant

Ces points portaient sur la destination partiellement élargie, les frais de gestion à la charge du locataire, les grosses réparations, le clos couvert et l’autorisation de sous-location aux sociétés du groupe ETAM ; tous

cause pour le locataire dans sa relation avec le bailleur sur la durée et une posture permanente inéquitable au regard de la concurrence.

C’est à l’année de signature initiale du bail, 1993, et non à celle de son renouvellement, 2003, qu’il convient de se référer pour « tenir compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé » (article R 145-8 alinéa 3 du code de commerce) : l’acte de 1993 prévoyait bien le versement du prix en deux modalités (1 500 000 francs par avance, le fameux droit d’entrée, et 800 000 euros annuel), le décalage disproportionné est en soi saisissant et instructif entre les deux sommes. Dès lors toute allusion critique et juridique au droit au bail ou au pas de porte dans le calcul prix du loyer entre la SCI LA MADRIGALE et la société ETAM est ainsi sans pertinence ⁿi ^u^tⁱ^lⁱ^t^é.

A juste titre l’expert « lisse » donc le droit d’entrée dans sa reconstitution, divisant son coût par 9 soit 228 673, 53 euros soit 25 408, 17 euros,

d’où un coût initial reconstitué du loyer annuel de 121 959, 21 euros +25 408, 17 euros = 147 367, 38 euros, soit pour 257, 05 m2 un prix unitaire de 573, 30 euros.

Rue Nationale l’expert a trouvé peu de termes comparatifs avec droit d’entrée, qui, il est vrai, est une technique relativement neuve dans le commerce, et quand il en a trouvé, de fait ceux-ci étaient de loin plus importants que celui payé en 1993 (1 200 000 euros et 1 100 000 euros successivement pour des surfaces pondérées de 124 et 204 m2).

En 2009, l’expert estime que le droit d’entrée d’ETAM représenterait une valeur de 880 000 euros.

Comparativement, les locaux avec droit d’entrée de EKYOG, LA

Y Z, VERT BAUDET et CAMAIEU n’ont que des surfaces pondérées de 65, 125, 174 et 151 m2 pour des prix de base au m2 pondéré après décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail ou du pas de porte au coefficient de situation 7 de 835, 787, 834 et 1 293 euros, soit une moyenne de 957, 30 euros/m2.

Appliqué à ETAM, la valeur locative serait mathématiquement de 957, 30 euros x 257, 05 m2 = 246 074 euros dont il convient de déduire le droit

d’entrée décapitalisé au coefficient de situation 7 (soit 880 000/7 = 125 714, 29 euros) = 120 359, 71 euros, soit pour 257, 05 m2 une valeur unitaire de 468, 23 euros/m2.

L’expert tient pertinemment un équilibre entre des obligations et contraintes contractuelles lourdes pour le locataire et la durée de bail de 15 ans qui constitue pour lui en contrepartie une sécurité commerciale, en tenant compte d’un contexte textile alors difficile au plan mondial; assez justement il propose une « décote » forfaitaire de 15% pour retenir une valeur à 398 euros.

Notant qu’en 1993 le coût du droit d’entrée réintégré intervient pour 21% dans l’appréciation du loyer alors diminué, la valeur unitaire corrigée est admise pour 398 euros x 0, 79= 314, 42 euros, portant le loyer révisé à 257, 05 m2 x 314, 42 euros = 80 821, 66 euros HT.

Avec un droit d’entrée estimé à 880 000 euros en 2009, son lissage sur

9 ans (2009 à 2018) majore le résultat obtenu de 880 000 euros/9 = 97 777, 78 euros, soit une valeur locative à 178 599, 44 euros arrondie à 178 600 euros HT.

correctifs apportés par la société ETAM étaient critiqués par l’adversaire, qu’ils soient d’ailleurs à la baisse ou à la hausse.

Une nouvelle fois, ce point n’est plus réellement débattu.

VI- Quatrième difficulté: les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Il est primordial de préciser qu’en 2009 le tramway desservant la rue

Nationale n’existe qu’à titre de projet et que tout débat anachronique aurait été déplacé et hors sujet.

Il est vrai que cette rue Nationale constitue l’artère commerciale principale de la ville; elle n’est toutefois pas uniforme, en particulier dans son aménagement dédié à la circulation ou aux piétions, et se découpe en trois zones:

- la partie basse, qui va de l’Hôtel de Ville à la […], alors semi piétonne, ouverte seulement aux transports publics, taxis, ambulances et police,

- la partie centrale qui va de la […] avec en […],

- la partie haute, jusqu’au quai Anatole France et la Loire, ces deux parties étant ouvertes à la circulation.

Le magasin ETAM se trouve dans la deuxième zone et bénéficie alors

d’un arrêt de bus; cette zone est toutefois réputée moins bonne que la partie basse

d’un point de vue commercial, qui possède quelques « locomotives », pour reprendre le style des écritures.

Chacun avait produit ses références, mais les unes n’étaient pas identifiables et vérifiables (pièces en demande) et les autres étaient parfois hors du secteur concerné et pouvaient aller jusqu’à la place A B (pièces en défense); les travaux SCHNEIDER INTERNATIONAL d’un côté et MAIGNE

GABORIT ou URBANIA (ADRIAENSSENS) et LEHOUX de l’autre -qui n’est qu’un avis sans exploitation de fond- présentaient le défaut de ne pas être contradictoires; l’expertise y a remédié.

En lui-même le rapport d’expertise est accepté par les parties sur ses travaux matériels et comparatifs sauf en ce qui concerne l’intégration du droit d’entrée.

Le débat porte en effet essentiellement sur le sort de ce droit d’entrée.

Le droit d’entrée, ici au départ de 1 500 000 francs soit 228 673, 53 euros HT, doit être considéré comme un composant de loyer payé d’avance en contrepartie d’un montant annuel diminué pour ce loyer; en 1993, le loyer initial fut fixé à 800 000 francs annuels soit 121 959, 21 euros HT.

Il constitue à la fois la clé de l’installation privilégiée à tel endroit et l’explication compensatrice d’un coût atténué du loyer au regard de ce qu’il conviendrait normalement de payer eu égard au marché.

A ce stade, faire bénéficier ad libidum le locataire d’un prix ordinairement bas au regard du marché au prétexte que le droit d’entrée en apparence conséquent aurait été versé ab initio une fois pour toutes et ne saurait être réintégré par la suite constituerait à la fois un enrichissement sans

ARRET INFIRMATIF de la Cour d’Appel d’ORLEANS date du 12 Janvier 2017 apposée infrad^oⁿ't ^m^eⁿ^tⁱ^oⁿ^s en

Attendu que sans nécessité de recourir à une nouvelle expertise, c’est cette somme qui sera retenue comme représentative de la valeur locative du local litigieux, ce qui détermine, pour une surface pondérée de 257,05 m², un loyer hors taxes de 80.821,66 euros, arrondi à 80.822 euros et ce, à compter du 9 mai 2009, date de la demande de révision formulée par le preneur ;

Attendu que la bailleresse remboursera à sa locataire la différence entre ce montant et celui qu’elle a effectivement encaissé depuis ladite date;

Qu’elle versera une indemnité de procédure à l’appelante ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

INFIRME le jugement entrepris,

et statuant à nouveau :

FIXE à la somme hors taxes de 80.822 euros le montant annuel du loyer révisé du bail renouvelé dû à la SCI La Madrigale par la société Étam Prêt-à-Porter à compter du 9 mai

2009

DIT que la SCI La Madrigale doit rembourser à la société Étam Prêt-à-Porter les trop perçus de loyer encaissés depuis le 9 mai 2009, et L’Y CONDAMNE en tant que de besoin

CONDAMNE la SCI La Madrigale aux dépens de première instance -incluant les frais de l’expertise judiciaire- et aux dépens d’appel, ainsi qu’À PAYER à la S.A.S. Étam Prêt-à Porter la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, président de chambre et Madame Irène ASCAR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE PRESIDENT LE GREFFIER

POUR EXPEDITION CONFORME

f FFELD O

^Le ^G^r^e^f^fⁱ^e^rBELU F A ' D

GREE

Le Graffior Rⁱ^ta Ayfe^r^a Derman

C’est cette somme qu’il y a donc lieu de retenir.

VII- Les arriérés de loyers:

La décision du 14 avril 2011 avait fixé à 150 000 euros HT le coût annuel du loyer pendant la procédure; selon le calcul non contesté auquel il est renvoyé, la société ETAM a versé la somme de 840 970, 99 euros alors que sur la base du loyer à 178 600 euros, elle aurait du s’acquitter jusqu’au 30 avril 2014 de la somme de 899 673, 28 euros, soit un différentiel de 58 702, 29 euros HT au paiement duquel elle doit être condamnée avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisables.

Pour la sécurité du commerce l’exécution provisoire est ordonnée.

Il serait inéquitable que la SCI LA MADRIGALE dût conserver à sa charge l’intégralité de ses frais irrépétibles de procédure; il lui sera alloué la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS ETAM PRET A PORTER qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, par jugement rendu par mise à disposition au Greffe, contradictoirement et en premier ressort;

Adopte le rapport d’expertise de Monsieur X;

Fixe dans les rapports entre la SCI LA MADRIGALE et la SAS ETAM

PRET A PORTER le nouveau prix du loyer annuel à compter du 9 mai 2009 à la somme de 178 600 euros HT et hors charges, les autres clauses et conditions du bail restant identiques;

Condamne la SAS ETAM PRET A PORTER à verser à la SCI LA

MADRIGALE la somme de 58 702, 29 euros HT soit la somme de 70 794, 96 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisables correspondant à la somme restant due au titre du loyer après compensation avec les sommes déjà versées par la société locataire;

Ordonne l’exécution provisoire;

Condamne la SAS ETAM PRET A PORTER à verser à la SCI LA

MADRIGALE la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS ETAM PRET A PORTER aux dépens en ce compris les frais d’expertise;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus. Copie certifiée cofforme

Le Juge des Loyers Commerciaux Le Greffier l’original. E INSTANCE Greffier, GRANDE

^M^I^C^H^A^U^Dhr R. AYEVA DERMAN E

[…]

INDRE--LOIR