Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 novembre 2023 et 23 septembre 2024, la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe, représentée par M^e Jorion, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 4 octobre 2023 par lequel le président de Bordeaux Métropole a décidé d’acquérir par voie de préemption un bien cadastré 119 AW 555 et 119 AW 557, sis 81 et 83 cours Victor Hugo à Cenon ;

2°) d’enjoindre à Bordeaux Métropole de proposer d’acquérir le bien préempté aux vendeurs, puis à l’acquéreur évincé, au prix auquel elle l’aura elle-même acquis, dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de Bordeaux Métropole une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision de préemption a été signée par une autorité incompétente ;

- elle est insuffisamment motivée ;

- elle est entachée d’un défaut de base légale, faute pour Bordeaux Métropole d’avoir produit la délibération instituant le droit de préemption et de justifier de son entrée en vigueur ;

- elle est entachée d’erreur de droit, dès lors que Bordeaux Métropole ne démontre pas que le préfet ait réceptionné la décision de préemption dans un délai de deux mois à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner ;

- elle méconnait les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme en tant qu’elle ne correspond à aucun projet suffisamment réel concernant le bien en cause.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 30 août 2024 et le 12 mars 2025, Bordeaux Métropole conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Un mémoire a été produit le 2 mars 2026 pour Bordeaux Métropole.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cabanne,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- les observation de M^e Valdes pour la société Réhabilitation de l’immobilier complexe.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe s’est portée acquéreur auprès de M. C… D… et M^me F… A… des parcelles cadastrées 119 AW 555 et 119 AW 557 situées aux 81 et 83 cours Victor Hugo à Cenon. La déclaration d’intention d’aliéner de ce bien a été reçue par Bordeaux Métropole le 8 août 2023. Par un arrêté du 4 octobre 2023, le président de Bordeaux Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur ces parcelles. La société Réhabilitation de l’immobilier complexe demande au tribunal d’annuler cette décision.

Sur les conclusions en annulation :

2. En premier lieu, et d’une part, aux termes de l’article L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales : « (…) Il est seul chargé de l’administration, mais il peut déléguer par arrêté, sous sa surveillance et sa responsabilité, l’exercice d’une partie de ses fonctions aux vice-présidents et, en l’absence ou en cas d’empêchement de ces derniers ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d’une délégation, à d’autres membres du bureau. Il peut également donner, sous sa surveillance et sa responsabilité, par arrêté, délégation de signature au directeur général des services, au directeur général adjoint des services, au directeur général des services techniques, au directeur des services techniques et aux responsables de service. La délégation de signature donnée au directeur général des services, au directeur général adjoint des services, au directeur général des services techniques, au directeur des services techniques et aux responsables de service peut être étendue aux attributions confiées par l’organe délibérant au président en application de l’article L. 5211-10, sauf si cet organe en a décidé autrement dans la délibération délégant ces attributions au président. Ces délégations subsistent tant qu’elles ne sont pas rapportées. (…) Le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut, par délégation de son organe délibérant, être chargé d’exercer, au nom de l’établissement, les droits de préemption, ainsi que le droit de priorité, dont celui-ci est titulaire ou délégataire en application du code de l’urbanisme. Il peut également déléguer l’exercice de ces droits à l’occasion de l’aliénation d’un bien, dans les conditions que fixe l’organe délibérant de l’établissement (…) ».

3. D’autre part, aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature ». Enfin, aux termes de l’article L. 5211-3 du même code : « Les dispositions du chapitre premier du titre III du livre premier de la deuxième partie relatives au contrôle de légalité et au caractère exécutoire des actes des communes sont applicables aux établissements publics de coopération intercommunale ».

4. Par une délibération du 27 janvier 2023, le conseil métropolitain a donné délégation de pouvoir à son président pour exercer le droit de préemption urbain. Il ressort des pièces du dossier que cette délibération, ainsi que les annexes auxquelles elle renvoie, ont été transmises en préfecture le 3 février 2023 et sont librement accessibles sur le site internet de Bordeaux Métropole. Par ailleurs, par un arrêté de délégation du 13 septembre 2023, transmis en préfecture le 26 septembre 2023, et librement accessible sur le site internet de Bordeaux Métropole, le président de Bordeaux Métropole a donné, ainsi que les dispositions de l’article L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales lui en alloue la possibilité, à M^me E… B… responsable de la direction du foncier, signataire de l’arrêté en litige, délégation à l’effet de signer les documents relatifs aux pouvoirs propres et exécutifs du président et gérés par les services placés sous son autorité, avec notamment l’exercice du droit de préemption.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain (…) ». La compétence d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre en matière de plan local d’urbanisme emporte sa compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain en vertu de l’article L. 211-2 du même code. L’article R. 211-2 de ce code dispose que : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département / Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué. ». Selon l’article R. 211-3 dudit code : « Le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent adresse sans délai au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques, à la chambre départementale des notaires, aux barreaux constitués près les tribunaux judiciaires dans le ressort desquels est institué le droit de préemption urbain et au greffe des mêmes tribunaux copie des actes ayant pour effet d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application. Cette copie est accompagnée, s’il y a lieu, d’un plan précisant le champ d’application du droit de préemption urbain. »

6. Il résulte des dispositions législatives mentionnées aux points précédents que la délibération par laquelle un établissement public de coopération intercommunale institue un droit de préemption urbain est exécutoire dès qu’elle a fait l’objet des formalités de publicité prévues au point 5 et qu’elle a été transmise au représentant de l’Etat. S’il résulte des dispositions réglementaires de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme que la délibération instituant le droit de préemption urbain doit faire l’objet d’un affichage pendant un mois et que mention doit en être insérée dans deux journaux diffusés dans le département, le respect de cette durée d’affichage et celui de cette obligation d’information par voie de presse sont sans incidence sur la détermination de la date à laquelle cette délibération devient exécutoire. En outre, les formalités de transmission d’une copie de la délibération aux personnes mentionnées à l’article R. 211-3, qui ont pour seul objet d’informer ces personnes, sont sans incidence sur le caractère exécutoire de cette délibération.

7. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le droit de préemption a été institué sur le territoire de la métropole de Bordeaux par une délibération n° 2016/780 du 16 décembre 2016 prise par le conseil de la métropole. Par suite, la décision instituant le droit de préemption étant bien exécutoire, le moyen tiré du défaut de base légale doit être écarté en toutes ses branches.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien (…) (…) ».

9. Il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires, qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption, doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles précitées du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’État. Ainsi, la réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’État dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue une condition de la légalité de la décision de préemption.

10. Il ressort des pièces du dossier et notamment des mentions mêmes de l’arrêté attaqué que la décision de préemption a été transmise en préfecture le 4 octobre 2023, soit antérieurement au 8 octobre 2023 date à laquelle les deux mois à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner déposée le 8 août 2023 expiraient. Par suite, le moyen doit être écarté.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 210- 1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300 1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé (…) ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. » Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

12. D’une part, l’arrêté en litige mentionne les articles du code l’urbanisme dont il fait application. Il précise que l’acquisition du bien immobilier est en l’espèce nécessaire à l’aménagement d’une place publique entre l’Estacade et la Château du diable, projetée dans le cadre du projet de renouvellement urbain (PRU) Joliot-Curie avec création d’une liaison de type « zone de rencontre » le long de cette emprise foncière. La décision litigieuse énonce donc les motifs de fait de la préemption attaquée et, en particulier, a mis les requérants à même de connaître le projet en vue duquel le droit de préemption est exercé. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté.

13. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le quartier Joliot-Curie fait l’objet d’un projet de renouvellement urbain. Ce projet prévoit la création d’une voie verte sur le linéaire actuellement utilisé par la SNCF (estacade), entrecoupée de places. La notice explicative de phase d’études préliminaires à la mise en œuvre de ce projet datée de mars 2023 prévoit que la quatrième séquence de cet aménagement emportera la création de la place Victor Hugo. Si la requérante fait valoir, ainsi que le mentionne la notice, que la création de cette place se fera sur un foncier appartenant à la SNCF, il ressort du plan guide que son emprise est susceptible d’excéder celle dudit foncier. En outre, la notice, qui témoigne de la réalité du projet, ne constitue qu’une phase d’études tandis que les parcelles en litige, qui se situent au sein du quartier Joliot-Curie, sont mitoyennes de l’ancien foncier de la SNCF et donnent au droit de la voie verte envisagée, laquelle à cet endroit à une largeur la moins favorable. Dans ces conditions, Bordeaux Métropole démontre bien la réalité d’un projet répondant à l’un des objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme pour lequel le bien préempté est nécessaire. Par suite, le moyen doit être écarté.

14. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe à l’encontre de l’arrêté de préemption du 4 octobre 2023 doivent être rejetées.

Sur les autres conclusions de la requête :

15. Dès lors que le présent jugement rejette les conclusions aux fins d’annulation présentées par la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe, ses conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte et celles relatives aux frais de l’instance doivent également être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe et à Bordeaux Métropole.

Délibéré après l’audience du 4 mars 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Lahitte, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026.

La présidente-rapporteure,

C. CABANNE

L’assesseur le plus ancien,

R. ROUSSEL CERA

La greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,