Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 14 avril 2023, et un mémoire complémentaire, enregistré le 8 novembre 2023, la SCI 77 rue Thiers, représentée par M^e Castera, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 février 2023 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de 8 immeubles du centre de la commune de Libourne ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’inexactitude matérielle des faits concernant l’état de l’immeuble à la date de l’arrêté attaqué ;

- le préfet ne pouvait, sans méconnaître l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme, déclaré d’utilité publique la réalisation de travaux déjà entrepris.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 mars 2024, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires, enregistrés les 12 juillet 2023 et 4 décembre 2024, la SEM InCité, représentée par M^e Gauci, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI 77 rue Thiers une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’environnement ;

- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Roussel Cera, premier conseiller,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- et les observations de M^e Castera, représentant la SCI 77 rue Thiers et de M^e Gauci, représentant la SEM InCité.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI 77 rue Thiers demande l’annulation de l’arrêté du 15 février 2023 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de 8 immeubles du centre de la commune de Libourne.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration, de rénovation, y compris énergétique lorsqu’elle conduit à une amélioration de la performance énergétique du logement ou du ou des immeubles concernés, de réhabilitation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l’intégrité ou l’habitabilité d’un ou de plusieurs immeubles ainsi que la sécurité des personnes, notamment au regard du risque d’incendie, par l’aménagement d’accès pour les services de secours et d’issues pour l’évacuation. Elles sont engagées à l’initiative soit des collectivités publiques, soit d’un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. / Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d’utilité publique ».

3. Par les articles L. 313-4, L. 313-4-1 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, le législateur n’a autorisé l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’opérations dont l’utilité publique est préalablement et formellement constatée par l’autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif. Il appartient à ce dernier, lorsqu’est contestée devant lui l’utilité publique d’une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d’intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. Ces modalités de contrôle de l’utilité publique des opérations de restauration immobilière par le juge administratif répondent aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

4. L’immeuble de la société requérante est inclus dans le périmètre de l’opération d’aménagement « cœur de bastide » initiée par la commune de Libourne et tendant à rénover les logements anciens du centre-ville et à lutter contre l’habitat indigne.

5. Il ressort des pièces du dossier que, la société requérante s’étant opposée à la visite prévue par l’article R. 313-33 du code de l’urbanisme, le dossier soumis à enquête est fondé, pour déterminer l’état de l’immeuble situé 77 rue Thiers, sur des rapports réalisés au cours des années 2020, 2021 et 2022 par les services de la commune de Libourne, par ceux de la communauté d’agglomération du libournais et par une agence d’architecture. Il ressort des trois rapports réalisés par cette agence au cours de l’année 2021, seuls produits à l’instance, que seul le logement en rez-de-chaussée côté rue, les parties communes et la cave ont pu être visités, alors que l’immeuble comprend cinq logements. Il ressort du dernier de ces trois rapports, daté du 14 décembre 2021, que si l’ensemble des travaux préconisés par cette agence dans son premier rapport ont été réalisés par la société requérante, une surveillance a été imposée concernant l’ensemble des ouvrages métalliques de la cave, avec l’obligation de remplacer ses poutrelles et poteaux en cas de dégradation avancée et accélérée par la rouille. Il ressort également du rapport réalisé par l’Apave qu’ont été constatés lors de la visite de cette même cave le 2 juin 2022 une forte corrosion des profilés métalliques avec une amorce de perte de matière, une panne en appui sur une pierre instable, des profilés métalliques en U reprenant des charges sur l’axe faible et n’étant fixés que pas des équerres boulonnées, des solives reposant sur des poteaux en bois dont l’encastrement en partie haute et basse est incertain et insuffisant, le très mauvais état des solives du plancher haut, des appuis incertains et instables sur des cales en bois ou fortement dégradés, des fixations incertaines de poteaux métalliques. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier, et n’est pas même allégué par la société requérante, que des travaux destinés à remédier à ces désordres auraient été réalisés à la date de l’arrêté attaqué. En particulier, cela ne ressort pas du constat réalisé à la demande de la société requérante par un commissaire de justice le 1er décembre 2022, lequel n’a pas visité la cave.

6. Il suit de là que des travaux importants de restructuration de ces immeubles sont requis et que l’opération en litige poursuit un but d’intérêt général tendant à la fois à l’amélioration de la sécurité des immeubles et à la préservation du bâti ancien du centre historique.

7. Il résulte de ce qui précède que l’atteinte ainsi portée à la propriété privée de la société requérante n’est pas excessive au vu des avantages précités, et notamment de sécurité, que l’opération de restauration immobilière représente.

8. Il résulte de tout ce qui précède, que la SCI 77 rue Thiers n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté attaqué.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SCI 77 rue Thiers au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société requérante une somme de 1 500 euros à verser à la SEM InCité.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI 77 rue Thiers est rejetée.

Article 2 : La SCI 77 rue Thiers versera à la SEM InCité une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI 77 rue Thiers, au ministre de la ville et du logement et à la SEM InCité. Copie sera transmise au préfet de la Gironde.

Délibéré après l’audience du 4 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Romain Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Aurélie Lahitte, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026.

Le rapporteur,

R. ROUSSEL CERA

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,