Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 15 septembre 2022, la société civile de placement immobilier (SCPI) PFO2, représentée par M^e Schiano Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2020, à raison d’un immeuble dont elle est propriétaire au 28, rue Pagès à Suresnes (92), assortie des intérêts moratoires ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— pour la détermination de la valeur locative révisée de l’immeuble litigieux, les sanitaires et vestiaires, les circulations et issues de secours, les ateliers, archives et réserves, les locaux sociaux, les locaux techniques et le PC sécurité, et les réserves, caves, et circulation en sous-sol doivent être rangés dans la catégorie des surfaces secondaires (P2) et se voir appliquer un coefficient de pondération de 0,5 ;

— pour la détermination de la valeur locative révisée de l’immeuble litigieux, il convient d’écarter, comme terme de comparaison, le local-type n° 12 du procès-verbal ME de la commune de Suresnes qui a été irrégulièrement évalué ; il y a lieu de lui substituer, à titre principal, le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Rueil-Malmaison ou, à titre subsidiaire, le local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt sous réserve d’un abattement de 20 % pour différence de situation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 mars 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Huon en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de M. Huon, magistrat désigné, a été entendu au cours de l’audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCPI PFO2 a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) au titre de l’année 2020 à raison de l’immeuble dont elle est propriétaire au 28 rue Pagès à Suresnes (92). Par une réclamation du 11 juillet 2022, la société a sollicité le dégrèvement partiel de cette imposition. A la suite du rejet de cette réclamation, elle réitère ses prétentions devant le juge de l’impôt.

Sur la valeur locative révisée de l’immeuble :

2. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues au II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I () est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. () / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce code : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa./ La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. /Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ». Il résulte notamment de ces dispositions que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

3. La seule circonstance que les sanitaires et vestiaires, les circulations et issues de secours, les ateliers, archives, réserves et caves et les locaux sociaux soient moins fréquentés que les bureaux proprement dits n’est pas de nature à conférer à ces éléments une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale de l’immeuble auquel ils sont incorporés et à l’activité duquel ils participent de manière directe et essentielle. La requérante, qui, au demeurant, se borne à des allégations générales mais n’apporte aucune précision sur la consistance exacte desdits locaux, n’est donc pas fondée à revendiquer l’application d’un coefficient de 0,5 aux éléments en cause, étant relevé que s’agissant des locaux techniques, le service a déjà admis une telle pondération.

Sur la valeur locative non révisée de l’immeuble :

4. Il résulte du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l’article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

5. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / – soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date ; / – soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. « . Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III à ce code : » La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance « . L’article 324 Z de la même annexe dispose que : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". L’article 324 AK de cette annexe fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.

6. Il résulte notamment de ces dispositions, d’une part, que, pour arrêter la valeur locative de l’immeuble à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu’il n’existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l’analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Il en résulte d’autre part qu’un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition.

7. Pour évaluer les locaux de la SCPI PFO2, l’administration a retenu le local-type n°12 du procès-verbal ME de la commune de Suresnes, sis 2 rue du Bac au tarif de 38,11 euros le m², qui correspond à un immeuble de bureaux d’une surface totale de 5 736 m² construit en 1990 et situé à un peu moins de 400 mètres de l’immeuble en litige. Toutefois, il est constant que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n°10 du procès-verbal ME de la commune de Suresnes et que ce dernier a été entièrement restructuré en 2001, soit antérieurement à l’année d’imposition en litige, et, de surcroît a été retiré du procès-verbal ME de la commune de Suresnes. Par suite, alors même qu’à la date du 24 décembre 1996 à laquelle il a été évalué avec le local-type n°10, ce dernier n’avait pas encore été restructuré, la local-type n° 12 ne pouvait régulièrement servir de terme de comparaison.

8. Si la SCPI PF02 propose de retenir comme terme de comparaison, à titre principal, le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Rueil-Malmaison ou, à titre subsidiaire, le local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt, elle n’apporte aucune précision sur les modalités d’évaluation et sur la consistance exacte de ces immeubles. Ainsi, en l’état du dossier, le tribunal ne dispose pas d’un terme de comparaison lui permettant de déterminer la valeur locative de l’immeuble litigieux. Il y a lieu, dès lors, d’ordonner un supplément d’instruction aux fins de rechercher, conformément au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, des termes de comparaison dans la commune de Suresnes ou dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Suresnes ou, à défaut, de procéder, conformément au 3° du même article à une évaluation des locaux en cause par voie d’appréciation directe.

D E C I D E :

Article 1er : Avant de statuer sur la demande en réduction présentée par la SCPI PFO2, il sera procédé par l’administration, contradictoirement avec la société, à un supplément d’instruction en vue de fournir au tribunal les éléments définis au point 8 de la présente décision, et ce dans un délai de deux mois à compter de sa notification.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCPI PFO2 et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

Le magistrat désigné,

signé

C. HUONLa greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.