Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 1er décembre 2022, la SCPI Selectinvest 1, représentée par M^e Guinot, demande au tribunal :

1°) d’annuler la délibération du 1er juillet 2022 par laquelle le conseil municipal de la commune de Villiers-le-Bel a approuvé la modification n° 1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux née le 3 octobre 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Villiers-le-Bel une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la délibération attaquée a été prise au terme d’une procédure irrégulière, le dossier soumis à l’enquête publique étant insuffisant au regard des articles L. 153-11 et R. 123-8 du code de l’environnement dès lors que :

o l’avis rendu par la communauté d’agglomération Roissy-Pays de France a été versé tardivement au dossier ;

o l’avis rendu par l’autorité environnementale est insuffisamment détaillé ;

o le rapport environnemental rendant compte de la démarche d’évaluation environnementale est insuffisant dès lors qu’il n’a pas examiné les solutions de substitution raisonnables au classement de son terrain en zone UX ;

— et que le rapport du commissaire enquêteur est insuffisamment motivé, dès lors que ses conclusions ne se prononcent pas sur la pertinence du classement de son terrain en zone UX et de la création d’un périmètre d’attente de projet d’aménagement global et qu’il ne consigne pas toutes les observations émises par le public ;

—  elle méconnaît les dispositions de l’article L. 151-14 du code de l’urbanisme dès lors, d’une part, que la commune ne fait pas état d’une justification particulière suffisante pour créer un périmètre d’attente de projet d’aménagement global, et d’autre part, que la création de cette servitude a pour seul objet d’empêcher le changement de destination du local affecté du supermarché en logement ;

— elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation en tant qu’elle classe son terrain en zone UX, eu égard à la mauvaise situation économique du supermarché Casino.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 avril 2023, la commune de Villiers-le-Bel, représentée par M^e Cazin, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire au sursis à statuer dans l’attente d’une régularisation, et dans tous les cas à ce que le tribunal mette à la charge de la société requérante une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que les moyens invoqués par la requérante sont infondés.

Par une ordonnance du 16 juin 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’environnement,

— le code de l’urbanisme,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me David-Brochen,

— les conclusions de M^me Garona, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Avenel, représentant la SCPI Selectinvest 1.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération n° 330/2021 du 29 juillet 2021, le conseil municipal de Villiers-le-Bel a décidé d’engager une procédure de modification de son plan local d’urbanisme. Par une délibération du 24 septembre 2021, elle a approuvé les modalités de la concertation préalable avec le public prévue entre octobre et novembre 2021. Par une délibération du 14 décembre 2021, le conseil municipal a tiré le bilan de la concertation avec le public et a arrêté le projet de modification du plan local d’urbanisme. Par un arrêté du 15 février 2022, le maire de Villiers-le-Bel a prescrit l’ouverture d’une enquête publique, qui s’est déroulée du 18 mars au 19 avril 2022. Le commissaire enquêteur a rendu un avis favorable le 18 mai 2022. Par la délibération du 1er juillet 2022, le conseil municipal de Villiers-le-Bel a approuvé la modification n° 1 du plan local d’urbanisme de la commune. Par un courrier du 2 août 2022 reçu le 3 août suivant, la société civile de placement immobilier (SCPI) Selectinvest 1 a formé un recours gracieux à l’encontre de cette délibération, qui a été implicitement rejeté le 3 octobre 2022. Par la présente requête, elle demande au tribunal d’annuler cette délibération, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’insuffisance du dossier soumis à l’enquête publique :

2. Aux termes de l’article R. 153-8 du code de l’environnement : « Le dossier soumis à l’enquête publique est composé des pièces mentionnées à l’article R. 123-8 du code de l’environnement et comprend, en annexe, les différents avis recueillis dans le cadre de la procédure ». Aux termes de l’article R. 123-8 du code de l’environnement : " Le dossier soumis à l’enquête publique comprend les pièces et avis exigés par les législations et réglementations applicables au projet, plan ou programme. / Le dossier comprend au moins : / 1° Lorsqu’ils sont requis : / () c) L’avis de l’autorité environnementale mentionné au III de l’article L. 122-1, le cas échéant, au III de l’article L. 122-1-1, à l’article L. 122-7 du présent code ou à l’article L. 104-6 du code de l’urbanisme, () / 4° Lorsqu’ils sont rendus obligatoires par un texte législatif ou réglementaire préalablement à l’ouverture de l’enquête, les avis émis sur le projet plan, ou programme ; « . Aux termes de l’article R. 104-25 du code de l’urbanisme : » L’autorité environnementale formule un avis sur l’évaluation environnementale et le projet de document dans les trois mois suivant la date de sa saisine. « . Enfin, l’article R. 104-18 du code de l’urbanisme dispose que : » les documents d’urbanisme () sont accompagnés d’un rapport environnemental comprenant : / 4° L’exposé des motifs pour lesquels le projet a été retenu au regard des objectifs de protection de l’environnement établis au niveau international, communautaire ou national et les raisons qui justifient le choix opéré au regard des solutions de substitution raisonnables tenant compte des objectifs et du champ d’application géographique du document ; () ".

3. Les inexactitudes, omissions ou insuffisances affectant le dossier soumis à enquête publique ne sont susceptibles de vicier la procédure et ainsi d’entacher d’irrégularité la décision prise à l’issue de l’enquête publique que si elles ont eu pour effet de nuire à l’information de l’ensemble des personnes intéressées par l’opération ou si elles ont été de nature à exercer une influence sur les résultats de l’enquête et, par suite, sur la décision de l’autorité administrative.

4. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que l’avis rendu par la communauté d’agglomération Roissy-Pays de France par délibération du 17 mars 2022 a été versé au dossier soumis à l’enquête publique. S’il est constant que cet avis n’a été joint à ce dossier qu’en date du 14 avril 2022, soit cinq jours seulement avant la clôture de l’enquête publique le 19 avril suivant, cet avis est favorable au projet de modification du plan local d’urbanisme sans aucune réserve. Dans ces conditions, la société requérante ne démontre pas que l’insertion tardive de cet avis au dossier soumis à l’enquête publique aurait nui à l’information du public ou aurait été de nature à exercer une influence sur la délibération rendue par le conseil municipal. Par suite, cette branche du moyen doit être écartée.

5. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que par une décision du 15 juillet 2021, la mission régionale d’autorité environnementale (MRAe) a soumis le projet de modification du plan local d’urbanisme à une évaluation environnementale et a émis, le 17 mars 2022, un avis favorable sur ce projet. Si la requérante soutient que cet avis est insuffisamment circonstancié, il ressort de ses termes que l’autorité environnementale a donné son avis détaillé sur le projet, en mentionnant que « les enjeux de la modification du PLU sont modérés et bien pris en compte dans l’évaluation environnementale selon la MRAe » et qu’elle a formulé une recommandation tendant à « actualiser les états initiaux, notamment sociodémographiques, avec les données les plus récentes disponibles ». La circonstance que cet avis ne précise pas les modifications retenues par la commune depuis l’ouverture de l’évaluation environnementale ne saurait suffire à établir l’son insuffisance. Dans ces conditions, la deuxième branche du moyen doit être écartée comme infondée.

6. En troisième lieu, la société requérante se prévaut d’une insuffisance du rapport environnemental dès lors qu’il n’a pas été étudié les solutions de substitution raisonnables au classement du terrain en zone UX et à l’institution d’un périmètre d’attente. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que des solutions de substitution au changement de zonage et à l’institution d’un périmètre d’attente devaient être étudiés, dès lors qu’il n’est ni établi ni même allégué que ceux-ci auraient une incidence sur l’environnement. Cette dernière branche du moyen doit donc être écartée comme inopérante.

7. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’insuffisance du dossier soumis à l’enquête publique doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne l’irrégularité du rapport rendu par le commissaire enquêteur :

8. Aux termes de l’article L. 123-15 du code de l’environnement : « Le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête rend son rapport et ses conclusions motivées dans un délai de trente jours à compter de la fin de l’enquête () / Le rapport doit faire état des observations et propositions qui ont été produites pendant la durée de l’enquête ainsi que des réponses éventuelles du maître d’ouvrage. ». Et son article R. 123-19 dispose que : « () La commission d’enquête consigne, dans une présentation séparée, ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables, favorables sous réserves ou défavorables au projet () ». Si ces dispositions n’imposent pas au commissaire-enquêteur de répondre à chacune des observations présentées lors de l’enquête publique, elles l’obligent à indiquer, au moins sommairement, en donnant son avis personnel, les raisons qui déterminent le sens de cet avis.

9. En premier lieu, la requérante soutient que le commissaire enquêteur n’a pas recensé l’intégralité des observations émises par le public. Toutefois, il ressort du rapport rendu par le commissaire enquêteur que les avis de trois riverains ont été formulés au cours de l’enquête publique et inscrits sur le registre dématérialisé et le registre papier. La requérante n’établit pas qu’une observation aurait été formulée sans être recensée dans ce rapport, dont l’irrégularité n’est donc pas démontrée.

10. En second lieu, la requérante soutient que les conclusions du rapport du commissaire enquêteur sont insuffisamment motivées dès lors qu’elles ne se prononcent pas sur la pertinence du classement en zone UX du terrain et la création d’un périmètre d’attente pour projet d’aménagement global. Toutefois, alors que les conclusions du commissaire enquêteur n’ont pas à se prononcer expressément sur chacune des modifications actées par le projet, il ressort en tout état de cause des pièces du dossier que le rapport examine la création d’une servitude de constructibilité limitée et le classement du terrain de la requérante en zone UX, sur lesquels aucune observation n’a été formulée. En outre, les conclusions du rapport résument le déroulement de l’enquête publique, analysent les observations du public et les principaux enjeux du projet, avant d’émettre un avis favorable assorti de deux points d’attention. Dans ces conditions, les conclusions du rapport du commissaire enquêteur sont suffisamment motivées, si bien que le moyen ainsi invoqué doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne la création d’un périmètre d’attente pour projet d’aménagement global :

11. Aux termes de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : () / 5° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d’une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d’interdire les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes ».

12. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des termes de la délibération et du rapport de présentation du projet de modification du plan local d’urbanisme, que la création d’un périmètre d’attente pour projet d’aménagement global sur le terrain de la requérante est justifiée par la nécessité d’une réflexion sur la nécessité de pérenniser et de diversifier l’offre commerciale dans ce secteur à dominance d’habitat, en attendant de disposer d’études supplémentaires pour déterminer les modalités de mutation de la zone, en cohérence avec le plan d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme de la commune qui prévoit de « favoriser le maintien d’activités dans certains quartiers à dominante d’habitat » et de « maintenir et conforter le commerce de proximité sur les pôles existants ». Il s’ensuit que la commune établit la justification particulière à la création de cette servitude, sans avoir à faire état d’un projet précisément défini. Enfin, les mauvais résultats économiques du supermarché implanté sur le terrain, contraignant sa propriétaire à conserver son actif ou l’empêchant d’évoluer, sont sans incidence sur la légalité de la création de ce périmètre d’attente. Les moyens tirés d’une erreur de droit et d’une erreur manifeste d’appréciation dans l’application de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme doivent donc être écartés.

En ce qui concerne le classement du terrain de la requérante en zone UX :

13. Il appartient aux auteurs d’un plan local d’urbanisme de déterminer le parti d’aménagement à retenir pour le territoire concerné par le plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Ils ne sont pas liés, pour déterminer l’affectation future des différents secteurs, par les modalités existantes d’utilisation des sols. Leur appréciation ne peut être censurée par le juge administratif qu’au cas où elle serait entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

14. La délibération attaquée a pour effet de classer le terrain de la requérante, qui était classée en zone UC dédiée aux logements, en zone UX dédiée aux activités économiques. Il ressort des pièces du dossier, et il n’est pas d’ailleurs pas contesté, que ce nouveau classement correspond à la situation existante, dès lors qu’il est constant que le terrain est exclusivement dédié aux activités économiques en ce qu’il comporte un supermarché, une pharmacie, une station-service et un parking. Par ailleurs, il résulte de ce qui a été dit au point 12 que ce nouveau classement correspond aux perspectives d’évolution souhaitées par la commune pour ce terrain, tirées de la pérennisation d’une offre commerciale et de maintien du commerce de proximité dans ce secteur. La seule circonstance invoquée à ce titre, tirée de ce que ce nouveau classement ne permet plus d’envisager la réalisation d’un programme mixte justifié par les mauvais résultats économiques du site, est à cet égard sans incidence. Par suite, le moyen tiré d’une erreur manifeste d’appréciation du changement de classement du site doit être écarté comme infondé.

15. Il résulte de ce qui précède que les conclusions en annulation formées par la SCPI Selectinvest 1 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Villiers-le-Bel, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais liés au litige et non compris dans les dépens.

17. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCPI Selectinvest 1 une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Villiers-le-Bel en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCPI Selectinvest 1 est rejetée.

Article 2 : La SCPI Selectinvest 1 versera à la commune de Villiers-le-Bel une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCPI Selectinvest 1 et à la commune de Villiers-le-Bel.

Délibéré après l’audience du 27 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Edert, présidente,

M^me David-Brochen, première conseillère,

M^me Beauvironnet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025.

La rapporteure,

signé

L. David-Brochen

La présidente,

signé

S. Edert

Le greffier,

signé

F. Lux

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.