(2ème chambre)Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 avril 2023 et 27 mars 2024, la société en nom collectif (SNC) Hôtel Gril d’Osny, représentée par M^e Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d’équipement, de la taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (Gémapi) mises à sa charge au titre de l’année 2021 à raison de l’hôtel-restaurant sis rue du Petit Albi à Osny (95) ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- plusieurs locaux-types rendent possibles l’utilisation de la méthode de la comparaison pour l’évaluation de la valeur locative non révisée de l’immeuble en litige ;

- l’administration ne peut donc mettre en œuvre la méthode de l’appréciation directe, dont le caractère est subsidiaire.

Par des mémoires en défense enregistrés les 31 mai 2023 et 20 novembre 2025, qui n’apas été communiqué, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Froc, conseillère ;

- et les conclusions de M^me Richard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC Hôtel Gril d’Osny a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe spéciale d’équipement, à la taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie ainsi qu’à la taxe Gémapi au titre de l’année 2021 à raison de l’hôtel-restaurant, exploité sous l’enseigne Campanile, d’une surface pondérée de 1 041 m² qu’elle exploite rue du Petit-Albi à Osny (95). Par un courrier du 8 mars 2022, la SNC Hôtel Gril d’Osny a présenté une réclamation tendant à la réduction de l’imposition qui lui a été assignée en contestant la méthode retenue par l’administration pour déterminer la valeur locative de son local professionnel. A la suite du rejet de cette réclamation la contribuable réitère ses prétentions devant le juge de l’impôt.

2. Il résulte du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l’article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

3. Aux termes de l’article 1498 du même code dans sa version applicable au 31 décembre 2016: « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ».

4. Lorsque l’administration fiscale évalue une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l’une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts. Lorsqu’aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l’administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d’appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. Par ailleurs, lorsque l’administration fiscale renonce au terme de comparaison initialement choisi pour lui substituer un autre et que celui-ci est contesté au motif qu’il ne serait pas comparable à l’immeuble à évaluer, il appartient au juge de l’impôt de se prononcer sur les autres termes de comparaison proposés par le contribuable et, le cas échéant, par l’administration, afin de déterminer si l’un deux serait plus approprié que le local retenu par l’administration. A défaut de terme de comparaison pertinent, il y a lieu de déterminer la valeur locative par voie d’appréciation directe.

5. En premier lieu, il est constant que l’immeuble exploité par la SNC Hôtel Gril d’Osny a été évalué initialement par comparaison avec le local-type n°10 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Cergy-Pontoise. Il est tout aussi constant que ce bien immobilier ne peut pas être retenu comme terme de comparaison dans la mesure où il n’était pas loué au 1er janvier 1970.

6. Toutefois, la société requérante propose de substituer à ce local deux autres termes de comparaison, soit le local-type n° 210 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Paris qui correspond à un hôtel trois étoiles situé dans le quatorzième arrondissement de Paris, ainsi que le local-type n°61 du procès-verbal des opérations foncières de la commune de Saint-Cyr-L’Ecole qui correspond à un hôtel deux étoiles, exploité sous l’enseigne « Aérotel », situé sur la commune de Saint-Cyr-L’Ecole.

7. Il résulte de l’instruction que le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier « Petit Montrouge », dans le 14ème arrondissement de Paris, correspond à un hôtel de conception classique construit en 1926 qui ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu’il aurait fait l’objet d’aménagements ayant permis d’améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970. En outre, le loyer appliqué n’a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux importants d’aménagement ou d’équipement effectués par le locataire. Par ailleurs, cet hôtel est situé à Paris, localité qui ne présente pas, eu égard à son tissu économique, et à la taille de sa population, une situation analogue d’un point de vue économique à celle de Pontoise. Par suite, le local-type n°210 du 14ème arrondissement de la commune de Paris, proposé par la société requérante, ne saurait être retenu comme terme de comparaison.

8. La société requérante propose de retenir le local-type n° 61 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Cyr-l’Ecole arguant de sa classification en hôtel deux étoiles et des travaux entrepris constituant désormais un bien comparable à l’hôtel en litige. Toutefois, en l’absence de tout élément produit à l’appui de cette allégation, elle ne le démontre pas. En outre, il ne résulte pas de l’instruction qu’en dépit des aménagements internes dont il aurait fait l’objet, ce local-type, construit en 1940, situé dans un immeuble de conception ancienne, correspondant à un hôtel de taille modeste, composé de 26 chambres sur une surface pondérée de 469 m², puisse être comparé, eu égard à ses caractéristiques propres et au secteur d’activité concerné, à un hôtel de chaîne de conception moderne, classé dans la catégorie deux étoiles, d’une superficie pondérée de 1 041 m² dont la SNC Hôtel Gril d’Osny est exploitante. Par suite, ce local-type n°61 ne saurait être retenu comme terme de comparaison.

9. Il résulte de ce qui précède qu’aucun des locaux-types proposés par la société Hôtel Gril d’Osny ne peut être retenu comme terme de comparaison. Par ailleurs, l’administration produit les résultats d’une recherche – appuyés de nombreuses références jurisprudentielles – ayant porté sur plus de cent locaux-types, desquels il ressort qu’il n’existe aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l’immeuble à évaluer et situé à Osny ou dans une commune économiquement comparable susceptible de servir à la comparaison de l’immeuble en litige. Par suite, il y a lieu d’évaluer cet immeuble par voie d’appréciation directe en application du 3° de l’article 1498 du code général des impôts.

10. En second lieu, aux termes de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts dans sa version applicable jusqu’au 30 juin 2018 : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l’évaluation directe de l’immeuble en appliquant un taux d’intérêt à sa valeur vénale, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si l’immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d’intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ». Aux termes de l’article 324 AC de la même annexe : « En l’absence d’acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien » .

11. L’administration propose de déterminer la valeur locative du local en litige qui a été achevé en 1989 en se rapportant à la transaction dont cet hôtel a fait l’objet le 6 mars 1989, soit à partir d’une valeur vénale de 1 143 368 euros, tel qu’il ressort de l’acte de vente produit au dossier, à laquelle a été appliqué l’indice trimestriel de l’INSEE. Ainsi, la valeur locative au 1er janvier 1970 en résultant après application du taux d’intérêt de 7,5 %, d’ailleurs non contesté, s’établit à 18 970 euros et est ainsi supérieure à celle de 15 865 euros retenue pour établir l’imposition en litige. La société requérante, qui ne critique ni le choix de l’immeuble en cause ni les paramètres mis en œuvre, conformes aux dispositions précitées, ne peut donc prétendre à bénéficier d’une réduction de cette imposition.

12. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SNC Hôtel Gril d’Osny doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Hôtel Gril d’Osny est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Hôtel Gril d’Osny et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Huon, président,

M. Viain, premier conseiller,

M^me Froc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

E. FROC

Le président,

signé

C. HUON

La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.