Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 26 juin 2023 et 16 janvier 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Urbatys, représentée par M^e Gournennec et Tremouilles, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 avril 2023 par lequel le maire de la commune de Saint-Leu-la-Forêt a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la démolition totale d’un entrepôt et d’une habitation et la construction d’un bâtiment de 21 logements sur le terrain situé 81 rue du général de Gaulle à Saint-Leu-la-Forêt ;

2°) d’enjoindre à la commune de Saint-Leu-la-Forêt de lui délivrer le permis de construire dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Leu-la-Forêt la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté du 21 avril 2023 contesté a été signé par une autorité incompétente ;

- il est insuffisamment motivé en fait et en droit ;

- il est entaché d’une erreur de droit au regard de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme :

dès lors qu’il est fondé sur le non-respect des règlements d’assainissement du SIARE et de la communauté d’agglomération du Val-Parisis et de l’avis du gestionnaire des déchets qui pour les premiers ne sont pas annexés au plan local d’urbanisme et ne sont donc pas opposables aux autorisations d’urbanisme et pour le dernier ne constitue pas une règle écrite mais une appréciation au cas par cas ; en tout état de cause, le projet respecte les dispositions de ces règlements ;

le maire de la commune de Saint-Leu-la-Forêt s’est cru à tort lié par les avis, facultatifs, des services intercommunaux relatifs à l’assainissement et à la gestion des déchets en méconnaissance de l’article L. 423-50 du code de l’urbanisme ;

le dossier de demande de permis de construire n’était pas incomplet dès lors que les pièces demandées (étude spécifique de gestion des eaux pluviales note de calcul pour le dimensionnement des ouvrages de gestion des eaux pluviales et plan détaillé des réseaux et dispositifs de gestion des eaux pluviales) ne sont pas exigées par le code de l’urbanisme ;

le permis de construire aurait pu être accordé assorti de prescriptions ;

- il est entaché d’une erreur de droit et d’erreurs de fait au regard de l’article UA7 du règlement du plan local d’urbanisme :

dès lors que c’est l’article UA6 qui s’applique, la parcelle BD775 étant une emprise publique à créer ;

les balcons prévus en limite séparative sont pourvus de pare vues, aucune vue n’est ainsi créée ;

aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose de faire figurer l’ensemble des cotes de hauteur par rapport au terrain naturel ; en tout état de cause, le plan de façade comprend différentes cotes et indique le niveau du terrain naturel ;

- il est entaché d’une erreur de droit au regard de l’article UA9 du règlement du plan local d’urbanisme : la parcelle BD 775 grevée d’un emplacement réservé destiné à l’agrandissement d’un parking public voisin doit être regardée comme une emprise publique à créer à compter de laquelle se compte également la bande de 20 mètres, la totalité du terrain se trouvant ainsi au sein des deux bandes de 20 mètres et respecte les conditions liées à l’emprise maximale au sol ;

- il est entaché d’une erreur de fait au regard de l’article UA10 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la hauteur H comporte uniquement un rez-de-chaussée et deux étages conformément à ces dispositions ;

- il est entaché d’une erreur de droit au regard de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme qui n’interdit pas les toits terrasses ;

- il est entaché d’une erreur de fait au regard de l’article UA12 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la surface du local vélo est mentionnée et calculée en fonction des logements du projet ;

- il est entaché d’erreurs de fait et de droit dès lors que le dossier de demande de permis de construire était complet et cohérent.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 novembre 2023 et 2 mai 2024, la commune de Saint-Leu-la-Forêt, représentée par M^e Peynet, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens invoqués n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Tremouilles représentant la SARL Urbatys.

Une note en délibéré présentée par la SARL Urbatys a été enregistrée le 21 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

La société à responsabilité limitée (SARL) Urbatys a déposé une demande de permis de construire le 4 octobre 2022 complétée le 30 janvier 2023, aux fins de démolir un entrepôt et une habitation et d’édifier un bâtiment de 21 logements sur le terrain situé 81 rue du général de Gaulle à Saint-Leu-la-Forêt. Par un arrêté du 21 avril 2023 dont la société requérante demande l’annulation, le maire de cette commune a refusé de délivrer le permis sollicité.

En premier lieu, l’arrêté contesté du 21 avril 2023 a été signé par M^me C… B…, quatrième adjointe au maire, déléguée à l’urbanisme, l’aménagement et la transition écologique de la commune de Saint-Leu-la-Forêt qui a reçu délégation à effet de signer, « les certificats d’urbanisme (…), les permis de construire, les permis de démolir (…) », par arrêté du 1er septembre 2021, régulièrement affiché en mairie le 2 septembre 2021 et transmis au préfet le même jour. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté en litige a été signé par une autorité incompétente manque en fait et doit, dès lors, être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. ». Aux termes de l’article A.424-1 du même code : « La décision expresse prise sur une demande de permis de construire, d’aménager ou de démolir ou sur une déclaration préalable prend la forme d’un arrêté. ». Aux termes de l’article A. 424-4 du même code : « (…) l’arrêté précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision (…) ».

Il ressort des termes de l’arrêté en litige qui vise le code de l’urbanisme et notamment ses articles L. 421-1 et suivant et R. 421-1 et suivants que le maire de Saint-Leu-La-Forêt a refusé de délivrer le permis de construire à la société requérante aux motifs que le projet méconnaît l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux public d’eau, d’électricité et d’assainissement, l’article UA7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, l’annexe I au règlement qui définit d’une part, les types d’ouvertures constituant des baies, et d’autre part, les façades implantées en limites séparatives, l’article UA9 relatif à l’emprise au sol des constructions, l’article UA10 relatif à la hauteur maximale des constructions, l’article UA11 relatif à l’aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords et l’article UA12 relatif aux obligations en matière de réalisation de stationnements. Dans ces conditions, l’arrêté portant refus de permis de construire est suffisamment motivé en fait et en droit. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de l’arrêté en litige doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme de St-Leu-la-Forêt : « (…) 4. Gestion des déchets : Pour les constructions nouvelles de 15 logements ou plus, sauf impossibilités techniques (liées à la nature du terrain, à la configuration de la parcelle, aux contraintes techniques du gestionnaire), des conteneurs enterrés pour la collecte sélective de tous les déchets devront être installés. La réalisation devra être conforme aux modalités techniques définies par le gestionnaire en vigueur. ».

Pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité, la commune de Saint-Leu-la-Forêt s’est fondée sur les problématiques engendrées par le lieu d’implantation des bornes d’apports volontaires enterrées (BAVE) du projet soulevées par le syndicat de collecte et traitement des déchets ménagers de la commune de Saint-Leu-la-Forêt qui a rendu un avis défavorable le 17 février 2023, et sur les dispositions de l’article UA4 précité qui prévoient que la réalisation des conteneurs enterrés pour la collecte sélective des déchets doit se conformer aux modalités techniques définies par le gestionnaire en vigueur. Elle a ainsi relevé que le muret de limite de propriété est trop proche du point de regroupement, qu’en amont du point de regroupement, un arbre à haute tige est trop proche des BAVE, que la zone dédiée au stationnement de la benne de collecte est sous dimensionnée, que l’installation du dispositif anti stationnement devant le point de regroupement des bornes est recommandé pour garantir la collecte en toute sécurité, qu’aucune information n’est donnée sur la gestion des encombrants et qu’une aire dédiée à la présentation des encombrants à la collecte doit être prévue dans le projet.

D’une part, alors que la consultation des services de gestion des déchets n’est pas un préalable obligatoire à la décision de refus de permis de construire, la commune de Saint-Leu-la-Forêt pouvant néanmoins décider de consulter pour avis ce service gestionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment des termes de l’arrêté en litige, que le maire de la commune, s’il a en partie repris à son compte les éléments relevés dans cet avis, se serait à tort cru lié par ses énonciations. Par suite le moyen tiré de l’inopposabilité de l’avis et le moyen tiré de l’erreur de droit au motif que la commune se serait cru en compétence liée ne peuvent qu’être écartés.

Toutefois, d’autre part, il est constant que le projet prévoit des bornes d’apports volontaires enterrées pour la gestion des déchets ménagers et assimilés des futurs habitants, suffisamment dimensionnés conformément aux dispositions de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme ainsi que l’indique d’ailleurs le syndicat de collecte et traitement de déchets ménagers dans l’avis qu’il a émis le 17 février 2023. Si, en outre, celui-ci a relevé des problématiques liées à l’implantation de ces bornes qui ont été reprises dans la décision en litige, ces considérations et les problématiques relevées par ce syndicat sont étrangères à l’urbanisme et ne constituent pas des motifs de non-conformités aux dispositions d’urbanisme applicables dans le cadre de l’installation de conteneurs enterrés pour la collecte sélective de tous les déchets. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait se fonder sur la méconnaissance des dispositions de l’article UA4 relatif aux déchets au regard des seules observations étrangères à l’urbanisme relevées par le syndicat de collecte et traitement des déchets ménagers de la commune de Saint-Leu-la-Forêt doit être accueilli.

En quatrième lieu, aux termes de l’articles L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. (…) ». Aux termes de l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) 2. Assainissement : Les installations d’assainissement doivent être réalisées dans le respect des prescriptions établies par les gestionnaires des réseaux d’assainissement communaux et départementaux à travers leur règlement de service d’assainissement (…) c) Eaux pluviales : « les aménagements réalisés sur tout terrain doivent être tels qu’ils garantissent le libre écoulement des eaux pluviales vers des exutoires naturels ou créés à cet effet, ou à défaut dans les réseaux collectant ces eaux. (…) A défaut de pouvoir infiltrer les eaux pluviales sur la parcelle, un ouvrage de régulation est à étudier. Le rejet des eaux pluviales au réseau de collecte sera régulé à2l/s/ha. (…) Le pétitionnaire devra fournir les éléments d’information et notes de calcul relatif au rejet des eaux pluviales au service assainissement. » Aux termes de l’article R. 431-4 du même code : « Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ».

Pour refuser de délivrer le permis de construire en litige, la commune de Saint-Leu-la-Forêt a retenu que le pétitionnaire devait rechercher des solutions pour gérer les pluies courantes avant rétention et rejet régulé au réseau, qu’aucune étude spécifique de gestion des eaux pluviales ni aucune note de calcul pour le dimensionnement des ouvrages de gestion des eaux pluviales ni aucun plan détaillé des réseaux et dispositifs de gestion des eaux pluviales ni aucune note descriptive intégrant les éléments demandés n’étaient joints au dossier, qu’une grille avaloir devait être mise en place pour collecter les ruissellements d’eaux pluviales des surfaces à ciel ouvert des rampes de parking et que le projet devait limiter le risque d’îlot de chaleur et favoriser l’évapotranspiration, reprenant ainsi les éléments relevés par le syndicat intégré assainissement et rivière de la région d’Enghien-les-Bains (SIARE) dans son avis défavorable au projet du 2 mars 2023. Ainsi, le maire de la commune de St-Leu-la-Forêt doit être regardé comme ayant opposé la méconnaissance de l’article 59 du règlement d’assainissement du SIARE auquel renvoie indirectement l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune et qui dispose que « toute construction nouvelle doit faire l’objet d’une limitation ou d’une régulation des eaux pluviales issues du ruissellement afin de ne pas aggraver la situation existante relative à l’écoulement naturel ».

Le règlement d’assainissement, notamment pluvial, dont l’adoption est prévue à l’article L. 2224-10 du code général des collectivités territoriales, est directement opposable aux demandes d’autorisation d’urbanisme en vertu de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme selon lequel un permis de construire ne peut être accordé si les travaux projetés ne sont pas conformes aux dispositions règlementaires relatives à l’assainissement des constructions. Par suite, le moyen tiré de la non opposabilité des dispositions du règlement du SIARE doit être écarté.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la consultation des services d’assainissement soit un préalable obligatoire à la décision de refus de permis de construire. Ainsi, la commune de St-Leu-la-Forêt pouvait effectuer cette consultation sans être liée par cet avis et prendre en compte cet avis. Il ressort de l’arrêté en litige, au regard de sa motivation fondant sur plusieurs motifs le refus de délivrer le permis de construire, que la commune si elle a repris les éléments relevés dans cet avis du SIARE, ne s’est pas cru liée par lui. Par suite le moyen tiré de l’erreur de droit au motif que la commune se serait cru en compétence liée par l’avis du SIARE doit être écarté.

En revanche, l’arrêté se bornant à citer l’avis défavorable de la communauté d’agglomération du Val-Parisis selon lequel le projet n’est pas conforme aux prescriptions du règlement d’assainissement, sans préciser les dispositions de ce règlement qui seraient méconnues, la commune doit être regardée comme s’étant cru liée par cet avis. Par suite le moyen tiré de l’erreur de droit au motif que la commune se serait cru en compétence liée par l’avis de la communauté d’agglomération du Val-Parisis doit être accueilli.

En outre, s’il est constant que le dossier de demande de permis de construire déposé par la société requérante ne comportait pas d’étude spécifique de gestion des eaux pluviales ni aucune note de calcul pour le dimensionnement des ouvrages de gestion des eaux pluviales ni aucun plan détaillé des réseaux et dispositifs de gestion des eaux pluviales ni aucune note descriptive intégrant les éléments demandés, de tels documents n’étaient pas requis par les dispositions précitées du code de l’urbanisme. Il s’ensuit que la commune de St-Leu-la-forêt ne pouvait se fonder sur leur absence pour refuser le permis de construire. Le moyen doit être accueilli.

Enfin, il ressort des pièces du dossier que les dispositions de l’article 59 du règlement d’assainissement du SIARE précitées ne sont pas respectées, comme le relève le SIARE dans son avis défavorable du 2 mars 2023. Le pétitionnaire doit en effet chercher des solutions permettant de gérer les pluies courantes (inférieures à 8mm) sur la parcelle avant rétention et rejet régulé au réseau. Les dispositions de l’article UA4 reprennent ces principes de gestion des eaux pluviales à la parcelle, le rejet des eaux pluviales au réseau de collecte étant en outre régulé à 2l/s/ha et conditionné à l’impossibilité d’infiltration des eaux pluviales sur la parcelle. Or la notice descriptive ne comporte aucune information sur le respect de ces dispositions alors que le projet qui imperméabilise un terrain jusqu’alors peu construit ne comportera que 19% d’espaces de pleine terre et que l’étude géotechnique conclut que les sols sont peu perméables ou de perméabilité faible à très faible selon la classification utilisée. Si la notice indique qu’un bassin de rétention d’eau positionné sous la rampe d’accès au sous-sol du projet est prévu, dont l’eau sera utilisée pour l’arrosage, elle ne donne aucune information sur sa capacité de stockage et la suffisance de son dimensionnement pour gérer une pluie courante de 8 mm. Si à l’occasion de la demande de pièces complémentaires, la société pétitionnaire a indiqué que « les eaux pluviales seront infiltrées via un bassin de rétention d’une surface de 42m3, l’eau de pluie récoltée devant en outre servir à arroser les jardins », elle a également indiqué que le réseau d’évacuation des eaux pluviales sera séparé du dispositif d’évacuation des eaux usées. La société reconnait donc ainsi que le projet prévoit de rejeter des eaux pluviales au réseau sans justifier d’une impossibilité technique de gestion totale à la parcelle ni respecter le rejet régulé à 2l/s/ha fixé par l’article UA4 du règlement du plan local d’urbanisme. Dès lors, les dispositions de l’article UA4 relatives à l’assainissement des eaux pluviales et du règlement d’assainissement du SIARE et de la communauté d’agglomération du Val-Parisis, accessibles au juge comme aux parties, précitées sont méconnues. Par suite, alors que l’administration n’est jamais tenue d’accorder une autorisation d’urbanisme en assortissant sa décision de prescriptions spéciales plutôt que de la refuser, le refus de délivrer le permis de construire pouvait se fonder sur la méconnaissance de ces dispositions.

En cinquième lieu, l’article UA6 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques s’applique aux constructions implantées le long des emprises publiques ou ferroviaires et des voies, existantes ou à créer ouvertes à la circulation générale, que celles-ci soient de statut public ou privé. Il fixe un recul de 3 mètres minimum de l’alignement des voies publiques, de la limite des voies privées, des emprises publiques ou ferroviaires, existantes ou à créer pour l’implantation des constructions nouvelles. L’article UA7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’applique dans une bande de 20 mètres de profondeur mesurée à partir de l’alignement des voies publiques ou de la limite d’emprise des voies privées ou des limites des emprises publiques ou ferroviaires existantes ou à créer et fixe la largeur des marges d’isolement à la hauteur H de la construction par rapport au niveau du terrain naturel au droit de la partie des façades faisant face aux limites séparatives concernées avec un minimum de 4 m.

Il ressort des pièces du dossier que la parcelle BD n°775 jouxtant la parcelle du projet en litige, est grevée d’un emplacement réservé destiné à l’agrandissement du parking public voisin et constitue à ce titre une emprise publique à créer. Même si dans le cadre de la procédure de modification simplifiée n°1 du plan local d’urbanisme initiée le 12 juillet 2022, la commune a décidé de supprimer cet emplacement réservé, dès lors que le projet pour lequel il était destiné a été abandonné par la commune comme cela ressort de la notice explicative du 10 janvier 2023, et que le maire a créé à cet emplacement un espace de co-working depuis 2020, cette modification du plan local d’urbanisme n’avait pas été adoptée à la date de l’arrêté en litige. Il s’ensuit que le projet en litige relève des dispositions de l’article UA6 du règlement du plan local d’urbanisme applicable aux constructions nouvelles implantées le long des emprises publiques à créer.

La façade sud qui fait face à la limite séparative et qui comporte des baies est située à 3 m de la limite séparative. Il s’ensuit que le projet en litige respecte les dispositions de l’article UA6 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA7 dont cette façade sud ne relève pas n’est pas fondé.

En sixième lieu, l’article UA7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives dispose que « dans une bande de 20 m de profondeur mesurée à partir de l’alignement des voies publiques ou de la limite d’emprise des voies privées, ou des limites des emprises publiques ou ferroviaires, existantes ou à créer, les constructions seront implantées sur au moins une limite séparative latérale. Dans ce cas elles ne devront pas comporter de baie. A défaut d’implantation sur ces limites, les règles de retrait par rapport à celles-ci s’appliquent. Les règles de retrait doivent également être respectées par rapport aux autres limites séparatives. ».

Il ressort du plan de masse, quand bien même celui-ci délimiterait par erreur la bande des 20 mètres à compter du recul de 3 mètres par rapport à l’emprise publique à créer, que le terrain est compris dans sa totalité dans les deux bandes de 20 mètres de profondeur mesurées l’une à partir de l’alignement de la rue du Général de Gaulle et l’autre à compter de la limite de l’emprise publique existante et de celle à créer. Ainsi, en appliquant les dispositions applicables au-delà de la bande de 20 mètres de profondeur, la commune a commis une erreur de droit. De même, si le projet s’implante en partie sur les limites séparatives avec les parcelles 642 et 331, il ne comporte aucune baie sur les façades implantées sur ces limites séparatives. En outre, il ressort des définitions du règlement du plan local d’urbanisme que si un balcon constitue une ouverture constituant une baie au sens de ce règlement, il est proscrit uniquement sur la façade implantée en limite séparative sur laquelle il fait saillie. Ainsi, la circonstance que les extrémités des balcons et terrasses des façades nord, sud ainsi que celles implantées en cœur d’ilot se retrouvent en limite séparative avec les parcelles 642 ou 331, comme cela ressort des plans de niveaux, est sans incidence sur la conformité du projet aux dispositions précitées de l’article UA7. Il s’ensuit que le refus de permis de construire ne pouvait se fonder sur la méconnaissance de ces dispositions. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait se fonder sur la méconnaissance des dispositions de l’article UA7 doit être accueilli.

En septième lieu, la circonstance qu’il manquerait certaines cotations de hauteur de bâtiment par rapport au terrain naturel notamment sur la façade Est n’a pas empêché le service instructeur d’apprécier la conformité du projet aux règles de prospect dès lors que ces dernières pouvaient être mesurées sur les plans établis à l’échelle 1/100ème qui figurent sur le terrain naturel. Il s’ensuit que le refus de délivrer le permis de construire ne pouvait pas se fonder sur l’absence de ces cotations.

En huitième lieu, aux termes de l’article UA9 du règlement du plan local d’urbanisme de St-Leu-la-Forêt : « Dans une bande de 20 m de profondeur mesurée à partir de l’alignement des voies publiques ou de la limite d’emprise des voies privées, ou des emprises publiques ou ferroviaires, existantes ou à créer, l’emprise au sol des constructions pourra atteindre 100 % de la superficie du terrain compris dans cette bande./ Au-delà de cette bande, l’emprise au sol des constructions ne pourra excéder 40 % de la superficie du terrain compris hors de la bande de 20 m ».

Comme indiqué ci-dessus, la parcelle BD75 constituant une emprise publique à créer, sur la parcelle du projet, sur la surface de deux bandes de 20 m de profondeur mesurées à partir de l’alignement au sud pour l’une et l’alignement au nord pour l’autre, l’emprise au sol du projet peut atteindre 100% de la superficie du terrain compris dans ces bandes. Dès lors que le terrain d’assiette du projet se situe en totalité dans les deux bandes de 20 mètres de profondeur mesurée l’une à partir de l’alignement de la rue du Général de Gaulle et l’autre à compter de la limite de l’emprise publique existante et de celle à créer grevée à la date de l’arrêté attaqué d’un emplacement réservé, l’emprise au sol maximale est de 100%. Le projet qui présente une emprise au sol de 60,5% est conforme à l’article UA9. Par suite, le refus de délivrer le permis de construire ne pouvait pas se fonder sur la méconnaissance de ces dispositions et le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait se fonder sur la méconnaissance des dispositions de l’article UA7 doit être accueilli.

En neuvième lieu, aux termes de l’article UA10 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt : « La hauteur (H) de chaque point de la construction ne pourra être supérieure à la distance mesurée perpendiculairement de ce point de la construction au point opposé le plus proche de l’alignement des voies publiques, de la limite d’emprise des voies privées, des emprises publiques ou ferroviaires, existantes ou à créer, sans pouvoir excéder 9 m et devra comporter au maximum un rez-de-chaussée, deux étages et un niveau de combles (hors sous-sols éventuels). La hauteur totale (HT) sera au maximum égale à la hauteur (H) + 3 m, et ne pourra excéder 12 m ».

Pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité, la commune de Saint-Leu-la-Forêt a considéré que le projet ne respectait pas le nombre de niveaux imposés par cet article à savoir un rez-de-chaussée et deux étages. Toutefois il ressort des pièces du dossier que le projet de construction est composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages compris dans la hauteur H conformément aux dispositions précitées et que la hauteur totale est également respectée. Par suite, le refus de délivrer le permis de construire ne pouvait pas légalement se fonder sur la méconnaissance des dispositions de l’article UA10 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt.

En dixième lieu, aux termes de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme de St-Leu-la-Forêt : « Dans une bande de 20 m à compter de l’alignement des voies publiques ou de la limite d’emprise des voies privées, ou des emprises publiques, existantes ou à créer : en UAa, les constructions devront comporter des toitures à au moins deux pentes. / En cas de constructions bordées par plusieurs voies privées ou publiques ou emprises publiques, existantes ou à créer, il sera imposé une toiture à au moins deux pentes dans chaque bande de 20 m ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit des toitures terrasses sur certaines parties des constructions situées dans la bande de 20 mètres, ce que la société requérante ne conteste pas. Dès lors, les dispositions de l’article UA11 précité qui imposent explicitement en cas de constructions bordées par plusieurs voies privées ou publiques, ou des emprises publiques, existantes ou à créer, une toiture à au moins deux pentes dans chaque bande de 20 m, comme c’est le cas en l’espèce, ont été méconnues. Par suite, le refus de délivrer le permis de construire en litige pouvait légalement se fonder sur la méconnaissance de ces dispositions.

En onzième lieu, l’article UA12 du règlement du plan local d’urbanisme de St-Leu-la-Forêt prévoit dans les constructions de plus de trois logements, 0,75 m² pour les vélos pour les logements jusqu’au T2 inclus et 1,5 m² pour les logements T3 et plus.

Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice descriptive que le projet est composé de 5 logements jusqu’au T2 inclus et de 16 logements T3 et plus et nécessitant 27,75 m² pour les vélos, ce qui correspond aux exigences du plan local d’urbanisme. Par suite, le refus de délivrer le permis de construire ne pouvait pas se fonder sur l’impossibilité de vérifier la conformité du projet par rapport à ces dispositions.

En dernier lieu, si pour refuser de délivrer le permis de construire, la commune de St-Leu-la-Forêt s’est fondée sur les incohérences des plans du dossier, sur l’absence de matérialisation des réseaux depuis le domaine public jusqu’à la limite parcellaire et les cotations entre le bâtiment à construire et la limite séparative sud ainsi que sur l’absence d’élément sur le formulaire CERFA, ces incohérences et insuffisances ne sont pas établies et en tout état de cause insusceptibles de fausser l’appréciation du service instructeur sur la conformité du projet aux dispositions applicables.

Il résulte de ce qui a été dits aux points 5 à 30 du présent jugement que seuls les motifs tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 11 et de l’article UA4 relatives à l’assainissement des eaux pluviales du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt sont au nombre de ceux qui pouvaient fonder la décision attaquée. Il résulte toutefois de l’instruction que le maire de la commune de Saint-Leu-la-Forêt aurait pris la même décision s’il ne s’était fondé que sur ces deux motifs, ou sur l’un ou l’autre d’entre eux.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la SARL Urbatys doivent être rejetées ainsi que par voie de conséquence ses conclusions à fin d’injonction sous astreinte et celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Urbatys est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Urbatys et à la commune de Saint-Leu-la-Forêt.

Délibéré après l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. A…

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.