Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 20 mai 2024 et des mémoires enregistrés le 6 et le

24 juin 2024, M. et M^me H, M. et M^me G, M. et M^me C et M. et M^me B représentés par M^e Weigel, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du maire de Sens du 20 mars 2024, délivrant un permis de construire à la société EDMP-IDF, pour la réalisation d’une résidence de 46 logements collectifs au 3-5, rue de la Caserne à Sens ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sens une somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté a été signé par une autorité dont la compétence n’est pas établie ;

— les avis émis par les services concernés l’ont été sur la base d’un dossier incomplet ;

— l’autorisation porte sur un ensemble plus vaste que ce qui avait été demandé puisqu’elle concerne les parcelles AO n° 139, 140 et 141 ;

— le traitement du pignon Nord de l’immeuble collectif envisagé ne répond pas aux exigences de l’article 3 du PLUi ;

— l’article 4 du PLUi relatif à la hauteur des constructions a été méconnu ;

— le permis a été délivré en violation de l’article 6 du PLUi ;

— il a été délivré en violation de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, eu égard aux nuisances créées pour le voisinage ;

— il méconnait l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 octobre 2024, la commune de Sens, représentée par M^e Buffet, demande au tribunal de rejeter la requête, ou, à titre subsidiaire, de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de mettre à la charge in solidum des requérants une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 mars 2025, la société EDMP-IDF représentée par M^e Jacques demande au tribunal de rejeter la requête.

La clôture de l’instruction a été fixée au 21 mars 2025.

Par un mémoire en intervention enregistré le 20 mars 2025, et non communiqué,

M^me I E représentée par M^e Weigel, demande que le tribunal fasse droit aux conclusions de la requête de M. H et autres, et qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la commune de Sens en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que

—  l’arrêté a été signé par une autorité dont la compétence n’est pas établie ;

— les avis émis par les services concernés l’ont été sur la base d’un dossier incomplet ;

— le traitement du pignon Nord de l’immeuble collectif envisagé ne répond pas aux exigences de l’article 3 du PLUi ;

— l’article 4 du PLUi relatif à la hauteur des constructions a été méconnu ;

— le permis a été délivré en violation de l’article 6 du PLUi.

Par un courrier du 20 mars 2025, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation des illégalités tenant au non-respect des dispositions de l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) relatives aux hauteurs des constructions, et invitées à faire part de leurs observations.

Des observations, présentées pour la société la société EDMP-IDF, ont été enregistrées le 24 mars 2025.

Une note en délibéré, présentée pour M. H et autres et M^me E a été enregistrée le 28 mars 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me F,

— les conclusions de M^me Ach, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Weigel, représentant M. H et autres et M^me E, de M^e Nectoux représentant la commune de Sens et de M^e Jacques représentant la société EDMP-IDF.

Considérant ce qui suit :

1. Le 20 mars 2024, le maire de Sens a délivré un permis de construire à la société

EDMP-IDF, pour la réalisation d’une résidence de 46 logements collectifs au 3-5, rue de la Caserne à Sens. M. et M^me H, ainsi que M. et M^me G, qui sont propriétaires de parcelles contigües au terrain d’assiette du projet, ainsi que deux autres voisins, en demandent l’annulation.

Sur l’intervention de M^me E :

2. Aux termes de l’article R. 632-1 du code de justice administrative : « L’intervention est formée par mémoire distinct. Les dispositions du chapitre IV du titre Ier du livre IV relatif à la transmission des requêtes par voie électronique sont applicables aux interventions. Le président de la formation de jugement ou le président de la chambre chargée de l’instruction ordonne, s’il y a lieu, que ce mémoire en intervention soit communiqué aux parties et fixe le délai imparti à celles-ci pour y répondre. Néanmoins, le jugement de l’affaire principale qui est instruite ne peut être retardé par une intervention ».

3. Si en vertu du dernier alinéa de l’article R. 632-1 du code de justice administrative , le jugement de l’affaire principale qui est instruite « ne pourra être retardé par une intervention », cette disposition ne frappe pas d’irrecevabilité une intervention au motif qu’elle concerne une affaire qui est en état d’être jugée ; elle dispense seulement, en pareille hypothèse, le tribunal administratif de procéder à la communication aux parties d’une intervention qui serait produite à ce stade de la procédure hors le cas où la solution du litige au principal dépendrait d’un moyen invoqué uniquement par l’intervenant.

4. En l’espèce, M^me E, voisine immédiate du terrain d’assiette du projet, sur lequel elle aura une vue directe depuis sa propriété, justifie d’un intérêt pour intervenir. Son intervention doit par suite être admise.

5. Si son représentant soutient avoir déposé cette intervention sur l’application Télérecours dès le 14 mars 2025, le document qu’il produit pour en attester porte un numéro de requête qui n’est pas celui de l’instance en cours. En tout état de cause, à supposer que cette intervention ait été déposée dès le 14 mars 2025, l’affaire était, à cette même date, inscrite au rôle de l’audience du 27 mars 2025. Par suite, la communication de cette intervention à ce stade de la procédure était susceptible de retarder le jugement et le tribunal pouvait dès lors se dispenser de cette communication, qui n’apporte rien d’utile à la solution du litige.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

6. En premier lieu, aux termes de l’article L.2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. () ». Le maire peut légalement, lorsqu’il procède à une délégation de fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints en vertu de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales soustraire du champ de cette délégation la faculté de signer les actes qu’elle concerne.

7. En l’espèce le signataire de la décision, M. A, adjoint à l’urbanisme, dispose, en vertu d’un arrêté du 25 novembre 2022, publié le même jour, d’une délégation de fonctions en matière d’urbanisme, ce qui lui permet de signer toutes les décisions relevant de ce domaine. Si ce même arrêté lui délègue en outre la faculté de signer au nom du maire un certain nombre de décisions précisément énumérées relevant d’autres champs de compétence, cette circonstance n’a pas pour effet de soustraire du champ de la délégation de fonctions en matière d’urbanisme la faculté de signer les actes qu’elle concerne.

8. En deuxième lieu, aucune pièce du dossier ne permet de supposer, comme le font les requérants, que les services qui ont émis un avis sur la demande de permis de construire, avis qui sont repris sous forme de prescriptions dans la décision attaquée, n’auraient pas disposé d’un dossier complet les mettant à même de se prononcer sur le projet.

9. En troisième lieu, contrairement à ce qui est soutenu, le formulaire de demande de permis de construire mentionne outre la parcelle AO 139, les parcelles AO 140 et 141.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article 3 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Sens applicable à la zone Uc, dont relève le terrain d’assiette du projet : " () Les constructions pourront s’implanter : – sur une ou plusieurs limites séparatives ; – en retrait* des limites séparatives, (). Afin d’éviter des pignons aveugles il pourra être imposé, dans les secteurs urbains denses et aérés une construction en mitoyenneté et faisant preuve d’une intégration architecturale et paysagère qualitative (notamment au regard des dimensions et de l’implantation des constructions voisines) ".

11. En l’espèce, la construction est implantée en limite séparative à l’extrémité de son aile Nord, qui se termine par un mur pignon aveugle. Pour autant, les dispositions précitées ne peuvent avoir pour effet d’interdire une implantation en limite séparative, ni d’imposer un adossement à une construction mitoyenne en l’absence, sur la parcelle contigüe, de construction pouvant permettre une telle mitoyenneté.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article 4 du PLUi : « L’esprit de la règle : L’article 4 » Hauteur des constructions " fixe les règles concernant les hauteurs des constructions. Des hauteurs minimales et maximales autorisées sont fixées par une règle générale en fonction de secteurs liés aux fonctions urbaines. La hauteur maximum autorisée fait l’objet de règles particulières dans certains cas et certains secteurs spécifiques. Les objectifs poursuivis à travers la règle des hauteurs sont les suivants : • Le maintien de l’harmonie des silhouettes urbaines, en conditionnant la hauteur maximum autorisée à la hauteur des constructions mitoyennes dans la plupart des secteurs ; () ; • La prévention de ruptures d’échelle éventuelles au sein des secteurs de centralité et proximité en y imposant une hauteur minimum alignée sur les constructions mitoyennes. () ".

13. Ce même article précise que : " La hauteur des constructions est mesurée à partir du niveau du terrain naturel (sol naturel existant avant travaux d’affouillement ou d’exhaussement* nécessaires à la réalisation du projet) jusqu’au point le plus élevé du bâtiment (faîtage, acrotère*). En cas de terrain en pente, la cote de référence du terrain naturel correspond au point médian sous l’emprise de la future construction avant les travaux nécessaires pour la réalisation du projet. Il consiste en la moyenne des côtes du point le plus haut et du point le plus bas sous l’emprise de la construction, soit : hauteur point médian = hauteur point le plus haut (A) + hauteur point le plus bas (B). Lorsque le terrain naturel est à un niveau inférieur à l’espace public, la hauteur de façade est mesurée au niveau de la voie ou de l’espace public au droit de la façade considérée ".

14. En outre, il est précisé qu’une marge de tolérance sera admise afin de permettre la réalisation d’un étage droit, et que la hauteur maximum autorisée est exprimée en mètre et accompagnée par une équivalence de type " R+x+c « qui correspond à : » rez-de-chaussée " + "nombre de niveaux* d’étage courant autorisés " + " combles* ou attique* habitable ".

15. Enfin, ce règlement précise que " la règle des hauteurs s’applique de manière différenciée en fonction de la bande de constructibilité* principale d’une profondeur de 20 m mesurée perpendiculairement à partir des voies et espaces publics ".

16. En zone UC, le règlement fixe les règles suivantes : " Les hauteurs autorisées font l’objet d’une règle générale présentée dans le tableau ci-dessous :

Hauteur minimum Hauteur maximum Hauteur de la construction la plus basse située sur une parcelle mitoyenne donnant sur la même voieDans la bande de constructibilité principale : . Hauteur de la construction la plus haute située sur une parcelle mitoyenne donnant sur la même voie, ou nombre de niveaux* équivalent. En cas de différence significative de niveaux* entre les constructions sur les parcelles mitoyennes, une transition douce devra être recherchée

17. Il précise que : " dans tous les cas, y compris au-delà de la bande de constructibilité* principale de 20 m, une hauteur maximum de 9 m correspondant à un R+1+combles* ou attique* est autorisée ".

18. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la partie du bâtiment projeté qui se situe dans la bande de constructibilité principale présente, au droit de la voie publique, un premier niveau nettement surélevé par rapport à la voie publique, de laquelle il n’est pas accessible, surmonté d’un deuxième niveau. Le reste du bâtiment comporte au moins deux niveaux et un niveau de combles. Il s’agit ainsi, comme indiqué dans la notice et dans les écritures en défense, d’un bâtiment de type R+2+C. Selon la notice architecturale, il sera ainsi « identique au gabarit maximum des constructions existantes démolies ».

19. Or, aucune disposition dans le règlement ne permet de se référer à la hauteur d’un bâtiment qui se trouve sur le terrain même d’assiette du projet et qui a vocation à être démoli dans le cadre de ce projet. Par suite, le bâtiment qui se trouve au n°5 de la rue de la Caserne ayant vocation à être démoli, la hauteur de la construction à édifier doit être fixée par référence à celle du bâtiment se situant au n°1 de la même rue, qui est de type R+1+C. Or, dans la bande de constructibilité principale, le bâtiment en litige, outre qu’il est, au moins pour partie, de type R+2+C, est d’une hauteur supérieure à celle de ce bâtiment se trouvant au n° 1 de la rue de la Caserne. En dehors de la bande de constructibilité principale, la hauteur du bâtiment comporte, outre le rez-de-chaussée et les combles, au moins deux niveaux et sa hauteur est partout supérieure à 9 mètres, mesurés entre le niveau moyen du terrain naturel et le faîte du toit.

20. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire contesté a été délivré en méconnaissances des règles de l’article 4 du PLUi relatives à la hauteur des constructions.

21. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il ne ressort pas des pièces du dossier que le bâtiment d’habitation en litige serait susceptible de créer pour le voisinage des nuisances d’une gravité telle qu’elles pourraient être regardées comme comportant des risques pour la sécurité ou la salubrité publique.

22. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Et aux termes de l’article 6 du règlement du PLUi : " Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants ainsi qu’aux sites, aux paysages naturels ou urbains. De même, les travaux sur les bâtiments existants ne doivent pas porter atteinte à leur qualité architecturale. • Conformément à l’article R111-27 du Code de l’urbanisme, le projet pourra être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ".

23. Il ressort des pièces du dossier que le projet s’inscrit dans un quartier d’habitations, traditionnelles mais qui comporte aussi des constructions plus récentes, l’ensemble ne présentant pas un caractère particulièrement homogène ni remarquable. Si le bâtiment en projet est de dimensions importantes, son aspect extérieur est classique et soigné, avec des parements en brique discrets qui rappellent les maisons voisines. Il existe également, à faible distance, des constructions plus imposantes, notamment une caserne de gendarmerie. Enfin, les dispositions invoquées par les requérants relatives à l’aspect des menuiseries et aux constructions anciennes ne sont applicables qu’en cas de rénovation d’un bâtiment existant. Le projet ne peut dès lors être regardé comme méconnaissant les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article 6 du règlement du PLUi.

24. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que seul le vice retenu au point 20 ci-dessus est susceptible de justifier l’annulation du permis de construire en litige, les autres moyens invoqués se révélant infondés.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

25. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

26. Aux termes de l’article L 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

27. Ces dispositions peuvent être mises en œuvre dans le cas où l’illégalité constatée par le juge de l’excès de pouvoir affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif. La régularisation ne peut légalement faire l’objet d’un permis modificatif que si, d’une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés et si, d’autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale.

28. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

29. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce.

30. S’agissant des vices entachant le bien-fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu’au regard de ces dispositions, le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction. En outre, un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

31. A la date du présent jugement, le vice relevé au point 20, relatif à la méconnaissance des dispositions de l’article 4 du règlement du PLUi relatives aux hauteurs est susceptible d’être régularisé, cela sans apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

32. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l’éventuelle mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Par suite, et alors que le pétitionnaire ne s’oppose pas à l’application de celles-ci, il y a lieu de surseoir à statuer pendant un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, dans l’attente de l’intervention éventuelle d’une mesure de régularisation propre à remédier à l’illégalité retenue.

DÉCIDE :

Article 1er : L’intervention de M^me E est admise.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur les conclusions tendant à l’annulation du permis de construire délivré le 20 mars 2024 par le maire de Sens à la société EDM-IDF jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, pour permettre à cette société de notifier au tribunal des mesures de régularisation du vice mentionné au point 20. du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D H, désigné représentant unique en application de l’article R. 411-5 du code de justice administrative, à M^me E, à la commune de Sens et à la société EDMP-IDF.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Olivier Rousset, président,

M^me Marie-Eve Laurent, première conseillère,

M^me Céline Frey, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2025.

La rapporteure,

M-E F

Le président,

O. Rousset

La greffière,

C. Chapiron

La République mande et ordonne au préfet de l’Yonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition,

La greffière,