Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 11 janvier 2022 la société civile immobilière (SCI) Eole, représentée par M^e Maton demande au tribunal :

1°) à titre principal, de prononcer la réduction, à hauteur de 8 006 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 à raison de deux locaux à usage commercial dont elle est propriétaire dans le rôle de la commune de Cambrai ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction, à hauteur de 8 060 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 à raison de ces mêmes locaux ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’administration fiscale a, à tort, évalué la valeur locative cadastrale des deux locaux commerciaux en les comparant avec le local-type n° 54 du procès-verbal des évaluations de la commune de Caudry dès lors que ce terme de comparaison a été restructuré depuis son inscription au procès-verbal des évaluations ;

- la régularité de l’évaluation de la valeur locative cadastrale ne peut être vérifiée ;

- ce local-type est situé sur une commune qui ne présente pas avec la commune de Cambrai une analogie du point de vue de la situation économique ;

- les ajustements de -10 % et de +10 % appliqués ont été portés en pure opportunité sans considération des différences réelles présentées par les locaux en comparaison et des ajustements ont été omis de manière injustifiée ;

- le local-type n° 86 du procès-verbal des évaluations de la commune de Châtellerault constitue un terme de comparaison plus pertinent pour évaluer la valeur locative cadastrale du local commercial n° 3 à usage de bar/discothèque ;

- le local-type n° 92 du procès-verbal des évaluations de la commune de Châtellerault constitue un terme de comparaison plus pertinent pour évaluer la valeur locative cadastrale du local commercial n° 2 à usage de magasin.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 juin 2022, le directeur régional des finances publiques et des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les moyens soulevés par la SCI Eole ne sont pas fondés ;

- le local-type n° 96 du procès-verbal des évaluations de la commune de Saint-Amand-les-Eaux constitue un terme de comparaison plus pertinent pour évaluer la valeur locative cadastrale du local commercial n° 2 à usage de magasin ;

- le local-type n° 22 du procès-verbal des évaluations de la commune de Paillencourt constitue un terme de comparaison plus pertinent pour évaluer la valeur locative cadastrale du local commercial n° 3 à usage de bar/discothèque.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Bergerat, première conseillère ;

- et les conclusions de M^me Courtois, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La SCI Eole est propriétaire de deux locaux commerciaux, l’un à usage de bar-discothèque et l’autre à usage de magasin, en dernier lieu de luminaires et d’objets de décoration, situés 9002 chemin de Marcoing à Cambrai, à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2020. Le 21 juin 2021, elle a formé une réclamation préalable à laquelle il n’a pas été répondu. Par la présente requête, elle demande la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020.

Sur les conclusions à fin de réduction de l’imposition en litige :

Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ».

Pour déterminer le montant de l’imposition en litige, l’administration fiscale a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l’application de la révision générale prévue par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. Il ressort de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l’année 2017 et des années postérieures.

L’article 1498 du code général des impôts dispose, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date ; / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ». Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au même code dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

Le juge de l’impôt, saisi d’une contestation portant sur la méthode d’évaluation d’un bien assujetti à la taxe foncière, a l’obligation, lorsqu’il estime irrégulière la méthode d’évaluation initialement retenue par l’administration, de lui substituer la méthode d’évaluation qu’il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, en application du 2° de l’article 1498 précité, il doit alors, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il sollicite par un supplément d’instruction, rechercher un terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité.

Enfin, pour l’application de la méthode d’évaluation par comparaison prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l’immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence, par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III à ce code.

En premier lieu, il ne résulte d’aucune pièce de l’instruction que, pour évaluer la valeur locative non révisée des locaux détenus par la SCI Eole, l’administration aurait retenu comme terme de comparaison le local-type n° 54 du procès-verbal des évaluations de la commune de Caudry. Par suite, la société requérante ne peut utilement contester l’utilisation de ce terme de comparaison et le moyen tiré du caractère non pertinent de ce local ne peut qu’être écarté dans toutes ses branches.

En deuxième lieu, si la SCI Eole propose de retenir les locaux-types n° 86 et n° 92 du procès-verbal des évaluations de la commune de Châtellerault, il résulte de l’instruction, notamment d’un courriel du 9 novembre 2021 des services fiscaux du département de la Vienne que le local-type n° 86 relatif à une discothèque a été réhabilité en logements, et que le local-type n° 92 relatif à un commerce de meubles a fait l’objet d’une division parcellaire et a été transformé en deux magasins de cuisines et de vente d’articles de pêche. Par suite, ces locaux sont devenus impropres à la comparaison aux locaux en litige.

En dernier lieu, l’administration fiscale propose dans ses écritures en défense deux nouveaux termes de comparaison constitués par le local-type n° 96 du procès-verbal complémentaire des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Saint-Amand-les-Eaux et le local-type n° 22 du procès-verbal des évaluations de la commune de Paillencourt.

Il résulte de l’instruction que si la commune de Saint-Amand-les Eaux est deux fois moins peuplée que la commune de Cambrai, elle présente une situation analogue en termes de part de commerce, transport et services divers ainsi qu’un nombre similaire de commerces comportant de 1 à 9 salariés ainsi que ceux présentant 10 salariés et plus. En outre, si le local-type n° 96 présente une surface pondérée double de celle du local litigieux, cette différence, corrigée, en l’espèce, par un coefficient de +10 %, n’est pas telle qu’elle rendrait impropre à la comparaison le terme proposé. Enfin, l’administration propose d’appliquer un ajustement du tarif de -10 % afin de tenir compte de la vétusté du local objet du litige. Compte tenu des caractéristiques du local de comparaison ainsi proposé, qui ne sont pas sérieusement critiquées, il y a lieu, pour appliquer les mesures correctives mentionnées au point 2, d’évaluer la valeur locative du local commercial à usage de magasin exploité par la société requérante par comparaison au local-type n° 96 du procès-verbal complémentaire des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Saint-Amand-les-Eaux.

En outre, il résulte de l’instruction que si la commune de Paillencourt ne présente pas une situation analogue d’un point de vue économique à celle de Cambrai, cette circonstance est, en l’espèce, sans incidence au regard de la spécificité de l’activité de bar-discothèque en cause, la commune de Paillencourt appartenant au demeurant à la communauté d’agglomération de Cambrai. Si le local-type n° 22 présente une surface pondérée de 354 m² alors que la surface pondérée du local en litige s’élève à 438 m², pour corriger cette différence de consistance l’administration fiscale propose d’appliquer un ajustement de -10 % du tarif. Par ailleurs, pour prendre en compte le caractère plus récent de la construction du local en litige, il est proposé qu’un ajustement de +10 % du tarif soit appliqué. Compte tenu des caractéristiques du local de comparaison ainsi proposé, qui ne sont pas sérieusement critiquées, il y a lieu, pour appliquer les mesures correctives mentionnées au point 2, d’évaluer la valeur locative du local commercial à usage de bar-discothèque exploité par la société requérante par comparaison au local-type n° 22 du procès-verbal des évaluations de la commune de Paillencourt.

Il résulte de l’instruction que la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2020 qui résulte de l’utilisation des termes de comparaison retenus aux points 10 et 11 est plus importante que celle à laquelle la société requérante a été assujettie. Par suite, les conclusions de la SCI Eole à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 à raison de deux locaux à usage commercial dont elle est propriétaire dans le rôle de la commune de Cambrai doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, verse à la SCI Eole la somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Eole est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Eole et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M^me Hamon, présidente,

- M^me Bergerat, première conseillère,

- M^me Barre, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

S. Bergerat

La présidente,

Signé

P. HamonLa greffière,

Signé

S. Ranwez

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,