Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 29 août 2023 et le 22 mars 2024, M. A… D…, représenté par M^e Gouranton, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 30 juin 2023 par lequel la commune de Saint-François a délivré un permis de construire n° PC 971125 23 SF034 à M. C… B… en vue de la réalisation d’une villa touristique et d’une salle de sport sur la parcelle cadastrée AP 263, sise au lieu-dit la pointe des châteaux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-François une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- la décision attaquée est entachée de fraude dès lors que la salle de sport du projet litigieux est destinée à recevoir du public ;

- elle méconnaît les articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier de demande ne précise pas la destination des constructions par référence aux articles précités et que la surface plancher des constructions est simplement mentionnée dans le plan de masse du dossier ;

- le dossier de demande de permis de construire présente un caractère incomplet ; en premier lieu, il n’était pas accompagné d’une notice descriptive ; en deuxième lieu, le plan de masse ne fait pas apparaître les travaux extérieurs aux constructions, et en particulier les plantations maintenues, supprimées ou créées, n’est pas coté dans les trois dimensions, et n’indique pas les modalités de raccordement des bâtiments aux réseaux ; le plan de coupe ne fait pas apparaitre l’état futur du profil du terrain naturel alors que celui-ci fera l’objet de travaux ; le document graphique d’insertion du projet occulte la présence de constructions avoisinantes et ne permet pas d’apprécier le traitement des accès et du terrain ;

- elle méconnaît l’article R. 122-11 du code de la construction et de l’habitation dès lors que les documents prévus par ces dispositions n’ont pas été joints au dossier de demande qui porte, s’agissant de la salle de sport, sur un établissement recevant du public ;

- elle méconnaît l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet ne se trouve pas dans une partie urbanisée de la commune ; la commune se trouvait en situation de compétence liée pour refuser de délivrer le permis litigieux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 mars 2024, M. C… B…, représenté par M^e Plumasseau, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. D… la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le requérant n’a pas d’intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par M. D… ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la commune de Saint-François, qui n’a pas produit d’observation en défense malgré une mise en demeure adressée en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative le 6 février 2024.

Par ordonnance du 21 mai 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 21 juin 2024.

Vu :

- l’ordonnance du juge des référés n° 2300128 en date du 6 octobre 2023 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Sollier,

- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public,

- et les observations de M^e Gouranton, représentant M. D….

Considérant ce qui suit :

M. B…, propriétaire d’une parcelle cadastrée section AP n° 263, située au lieu-dit la Pointe des châteaux sur le territoire de la commune de Saint-François, a déposé, le 2 mars 2023, une demande de permis de construire, complétée le 27 mars suivant, en vue d’édifier une villa touristique et une salle de sport d’une surface de plancher de 304,5 mètres carrés. Par un arrêté du 30 juin 2023, le maire de la commune de Saint-François a délivré le permis de construire sollicité. Par la présente requête, M. D…, propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section AP n° 261, demande au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir soulevée en défense :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, dans sa version alors applicable : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que M. D… est propriétaire de la parcelle cadastrée AP 261 située immédiatement au nord de la parcelle cadastrée AP 263 accueillant le terrain d’assiette du projet de M. B… dont elles sont seulement séparées par un jardin d’une trentaine de mètres. Le projet qui consiste notamment à la création d’une « villa touristique » de deux niveaux et d’une salle de sport d’une surface de plancher totale de 304,5 m² au sud de la parcelle AP 263, auparavant non bâtie, créera de nouvelles vues sur la propriété du requérant et entraînera, eu égard à l’importance du projet, des nuisances sonores à proximité de la propriété des demandeurs. Dans ces conditions, M. D… justifie de son intérêt à agir et la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme : « En l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. » et aux termes de l’article L. 111-4 du même code : « Peuvent toutefois être autorisés en dehors des parties urbanisées de la commune : (…) 2° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d’aires d’accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d’opérations d’intérêt national ; (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’en l’absence de plan local d’urbanisme sont interdites les constructions implantées en dehors « des parties urbanisées de la commune » c’est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Ainsi, en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par l’article L. 111-4 du code de l’urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment des photographies aériennes, que le terrain d’assiette du projet litigieux, situé à l’extérieur du centre bourg de la commune de Saint-François, s’intègre au sein d’un hameau constitué de moins d’une dizaine de maisons d’habitation et encadré de vastes espaces boisés. Ainsi, le terrain d’assiette du projet, majoritairement entouré de parcelles naturelles, se situe dans une partie du territoire communal qui, si elle comporte des habitations, ne supporte pas un nombre et une densité significative. Par conséquent, la parcelle litigieuse ne saurait être regardée comme située dans une partie actuellement urbanisée de la commune de Saint-François au sens des dispositions précitées. La circonstance opposée en défense tirée de ce que le requérant ait construit sa maison d’habitation sur son terrain en 2018 n’est pas de nature à faire regarder cette zone comme une partie actuellement urbanisée de la commune à la date de la décision attaquée. Par suite, le projet ne peut être regardé comme s’inscrivant en bordure d’une zone qui, par ses caractéristiques, relève des parties urbanisées de la commune au sens des dispositions précitées de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme.

Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de conduire à l’annulation du permis contesté.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » et aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Eu égard au motif d’annulation retenu, il n’est pas permis de régulariser le permis de construire du 30 juin 2023 par l’édiction d’un permis de construire modificatif en application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Il résulte de ce qui précède que l’arrêté du 30 juin 2023 du maire de la commune de Saint-François doit être annulé.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. D…, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. B… demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Saint-François une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. D… et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 30 juin 2023 par lequel maire de la commune de Saint-François délivré un permis de construire à M. B… est annulé.

Article 2 : La commune de Saint-François versera à M. D… une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la M. B… sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administratives sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A… D…, à la commune de Saint-François et à M. C… B….

Délibéré après l’audience du 25 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Santoni, président,

M^me Biodore, conseillère,

M^me Sollier, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025

La rapporteuse,

Signé

M. SOLLIER

Le président,

Signé

J.-L. SANTONI

La greffière,

Signé

L. LUBINO

La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière

Signé

L. LUBINO