Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 juillet 2022 et 16 mars 2023, M. C… B…, représenté par M^e Giraud, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2018, et des pénalités correspondantes ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2018, et des pénalités correspondantes, à hauteur de 35 814 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- bien que la SARL Restotel avait cessé son activité depuis 2015, elle avait droit, lors de la résiliation du bail commercial par le bailleur en 2018, au paiement d’une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi par la cessation contrainte de son activité depuis 2015, en application de l’article L. 145-8 du code de commerce, l’absence d’exploitation ayant pour motif légitime le défaut de réalisation des travaux de mise aux normes par la SCI Milimmo depuis 2015 et le projet de vente des murs de l’hôtel ;

- le préjudice subi par la SARL Restotel doit s’analyser à la date du projet de vente des murs de l’hôtel par la SCI Milimmo, soit en 2014 et non en 2018 ; en outre, la SCI Milimmo ne pouvait résilier le bail commercial avant la cession du bien immobilier ; la SCI Milimmo pouvait verser l’indemnité d’éviction jusqu’à la date du fait générateur de la plus-value de cession ;

- l’existence d’une communauté d’intérêts des associés de la SCI Milimmo et de la SARL Restotel ne remet pas en cause l’obligation de la SCI Milimmo à verser une indemnité d’éviction à la SARL Restotel

- le montant de l’indemnité d’éviction fixé à 250 000 euros a été évalué pour compenser la perte du fonds de commerce et le coût de licenciement des salariés ;

- à titre subsidiaire, l’indemnité d’éviction pourrait être réduite de 76 800 euros pour tenir compte des loyers non versés par la SARL Restotel pendant deux ans.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 janvier 2023, le directeur régional des finances publiques du Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. B… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de commerce ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Bergerat, première conseillère ;

- les conclusions de M^me Courtois, rapporteure publique,

- et les observations de M. C… B…, présent.

Considérant ce qui suit :

M. C… B… est associé avec son père, M. A… B…, et sa sœur, M^me D… E… la société civile immobilière (SCI) Milimmo qui est propriétaire, depuis le 31 octobre 2014, d’un immeuble situé au 7 rue Saint Georges au Touquet-Paris-Plage, exploité en hôtel-restaurant. Cette société a conclu, le 1er novembre 2014, un bail commercial avec la société Restotel dont les trois seuls associés sont également le requérant, son père et sa sœur. La SCI Milimmo a cédé, par acte authentique du 26 janvier 2018, à la société civile de construction-vente (SCCV) Le Touquet rue Saint Georges, les locaux commerciaux libres d’occupation après avoir résilié le bail commercial conclu précédemment, et versé à la société Restotel une indemnité d’éviction de 250 000 euros. La SCI Milimmo a déclaré à l’occasion de cette cession une plus-value immobilière de 335 000 euros. A la suite d’un contrôle, l’administration fiscale a réintégré la somme de 250 000 euros dans le calcul de cette plus-value immobilière. Le requérant, en tant qu’associé de la SCI Milimmo, a été assujetti en conséquence, au titre de l’année 2018, à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu et de contributions sociales. Par la présente requête, M. B… demande la décharge de ces impositions.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) ». Aux termes de l’article 150 V de ce code : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. ». Aux termes de l’article 150 VA du code général des impôts : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Lorsqu’une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. (…) III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession. ». Aux termes de l’article 41 duovicies H du même code : « Pour l’application du III de l’article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s’entendent exclusivement : (…) 3° Des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation ; (…) ». En cas de cession d’un local ayant fait l’objet d’un bail commercial, pour l’application des dispositions précitées de l’article 150 U, il y a lieu de déduire du prix de cession le montant de l’indemnité d’éviction versée par le propriétaire au titulaire du droit au bail dans la mesure seulement où elle répare un préjudice subi effectivement par le locataire à raison de la résiliation du bail.

Il résulte de l’instruction qu’à la date, le 26 janvier 2018, de la résiliation du bail commercial conclu avec la SCI Milimmo, la société Restotel avait cessé son activité depuis plusieurs années. En effet, il résulte du procès-verbal du 12 novembre 2014 de l’assemblée générale extraordinaire de la SARL que ses trois associés, dont le requérant, ont donné pouvoir au gérant pour procéder à toutes les démarches relatives à la fermeture définitive de l’hôtel Windsor ainsi qu’au licenciement du personnel. En outre, il résulte du procès-verbal du 31 mars 2015 d’une assemblée générale ultérieure que les associés ont prononcé la liquidation anticipée de la société et sa mise en liquidation à compter du même jour. Enfin, il est constant que les liasses fiscales déposées par la société Restotel attestent montant une absence de chiffre d’affaires depuis le 1er janvier 2015.

Si le requérant soutient que la cessation de l’activité de la société Restotel résulterait d’un défaut de réalisation des travaux, nécessités par la mise en conformité de l’immeuble litigieux qui a fait l’objet, le 13 septembre 2013, d’un avis défavorable à l’exploitation par la commission de sécurité d’arrondissement de Montreuil-sur-Mer, faute d’obtention d’un prêt bancaire pour les financer et que le préjudice subi par la société Restotel doit être apprécié au 31 octobre 2014, date à laquelle le projet de mise en vente de l’immeuble a été décidé par la SCI Milimmo, il n’apporte en tout état de cause aucune preuve de quelconques démarches auprès d’établissements bancaires qu’il allègue avoir réalisé dès juin 2014, ni de l’impossibilité de faire procéder aux travaux de mise en conformité de l’immeuble.

Enfin M. B… ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-8 du code de commerce, relatif au non-renouvellement du bail commercial qui ne sont pas applicables, en l’espèce, le bail litigieux ayant été résilié avant son échéance.

Il résulte de ce qui précède que la résiliation, le 26 janvier 2018, du bail commercial conclu le 1er novembre 2014 entre la SCI Milimmo et la société Restotel, qui ont les mêmes associés et qui partagent ainsi une communauté d’intérêts, n’a pas causé quelque préjudice que ce soit à la société Restotel, qui avait cessé toute activité à compter du 31 mars 2015. Par suite, M. B… n’est pas fondé à soutenir que la somme de 250 000 euros versée à la SARL Restotel constituerait une indemnité d’éviction, déductible du prix de cession du bien immobilier de la SCI B… et que c’est à tort que l’administration a réintégré cette somme dans le calcul de la plus-value résultant de la cession de l’immeuble le 26 janvier 2018.

Il résulte de tout ce qui précède que M. B… n’est fondé à demander ni la décharge, ni la réduction des impositions supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, et des pénalités y afférents, auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2018.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse au requérant la somme que celui-ci réclame au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. C… B… et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 5 février 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Hamon, présidente,

- M^me Bergerat, première conseillère,

- M^me Célino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

S. Bergerat

La présidente,

Signé

P. HamonLa greffière,

Signé

S. Ranwez

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,