Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 16 mai 2023, 1er juin 2023, 7 décembre 2023, 1er mars 2024 et 13 mars 2024, ainsi qu’un mémoire récapitulatif enregistré le 18 avril 2024, l’association syndicale libre « Le Hameau », représentée par son syndic en exercice, la société Sergic, représentée par M^e Sarrazin, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 mars 2023 par lequel le maire de Leers a délivré à la société d’HLM Vilogia un permis de construire quatre immeubles comprenant 72 logements locatifs sociaux ou en accession à la propriété ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Leers et de la société Vilogia la somme de 3 500 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

sa requête est recevable dès lors que le projet, par son ampleur, porte atteinte aux conditions d’habitabilité des lieux dont elle a la charge, les eaux usées et pluviales se déversant dans le réseau du lotissement et la desserte du projet se faisant par le chemin des Chasses, qui ne constitue pas une voie publique et qui est contigu aux parcelles dont elle est propriétaire ;

le dossier de demande de permis de construire est incomplet en ce qu’il ne mentionne pas les accès au terrain et que le plan masse ne précise pas l’emplacement et les caractéristiques de la voie d’accès au projet ;

il est également incomplet au regard de l’article R. 122-2 du code de l’environnement en ce qu’il ne comprend pas d’étude d’impact ;

le permis délivré méconnait pour ce même motif les dispositions générales du plan local d’urbanisme intercommunal relatives aux zones à dominante humide ainsi que l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

il méconnait également l’article L. 122-1 du code de l’environnement ;

il est irrégulier en ce que les services de l’Etat n’ont pas été consultés ;

il ne respecte pas les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives aux caractéristiques architecturales des bâtiments et à leur insertion, ainsi que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

il méconnait aussi les dispositions du plan local d’urbanisme intercommunal relatives à la trame verte et bleue et aux corridors écologiques ;

il méconnait encore les dispositions de ce plan prescrivant une implantation en retrait du canal de Roubaix ;

il ne respecte pas non plus les dispositions de ce document relatives aux conditions d’accès et de desserte ;

le projet s’implante sur un emplacement réservé identifié pour l’aménagement des berges du canal de Roubaix et est illégal de ce fait.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 juin 2023 et 12 octobre 2023, et un mémoire récapitulatif enregistré le 16 avril 2024, la commune de Leers conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 octobre 2023, 9 février 2024, 14 mars 2024, et un mémoire récapitulatif enregistré le 2 avril 2024, la société Vilogia, représentée par M^e Vamour, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de l’association syndicale libre Le Hameau la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir de l’association syndicale libre dès lors que le permis n’affecte pas les parties communes du lotissement et qu’aucune stipulation de ses statuts ne lui donne pour objet de défendre les intérêts collectifs de ses membres ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée avec effet immédiat, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative par une ordonnance du 30 septembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Perrin,

- les conclusions de M^me Grard, rapporteure publique,

les observations de M^e Sarrazin, représentant l’association syndicale libre « Le Hameau », celles de M. A…, maire, représentant la commune de Leers et celles de M^e Vamour, représentant la société Vilogia.

Des notes en délibéré présentées pour l’association syndicale libre « Le Hameau » et pour la société Vilogia ont été enregistrées respectivement d’une part les 4 et 19 mars 2026 et d’autre part le 19 mars 2026.

Considérant ce qui suit :

La société Vilogia a déposé, le 11 juillet 2022, une demande de permis de construire en vue de l’édification de quatre bâtiments comprenant un total de soixante-douze logements sociaux sur un terrain situé chemin des Chasses à Leers, cadastré AD 19p, AD 60, AD 64 et AD 431. Le maire de cette commune lui a accordé ce permis par un arrêté du 17 mars 2023. L’association syndicale libre autorisée « Le Hameau », en charge de la gestion des parties communes du lotissement adjacent au projet autorisé, demande au tribunal d’annuler ce permis de construire.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Une association syndicale de lotissement, ayant pour objet l’acquisition, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs ainsi que de veiller au respect des règles du lotissement et de répartir les dépenses d’entretien et de gestion entre ses membres, ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation d’un permis de construire accordé pour un terrain voisin du lotissement dès lors que ce permis n’affecte pas les parties communes du lotissement et qu’aucune stipulation de ses statuts ne lui donne pour objet de défendre les intérêts collectifs de ses membres, même si ses statuts et le règlement du lotissement prévoient que l’association est propriétaire des terrains et équipements communs.

3. Les statuts de l’association syndicale libre « Le Hameau », qui définissent seuls son objet en application de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, stipulent qu’elle a la propriété, la garde, la gestion et l’entretien des «  terrains, espaces verts, ouvrages et aménagements d’intérêt collectif et notamment de la voirie » du lotissement et qu’elle est chargée d’assurer le respect des servitudes et du cahier des charges de ce lotissement ainsi que de répartir les dépenses entre ses membres. Aucune disposition de ses statuts ne lui donne pour mission la défense des intérêts collectifs de ses membres. L’association soutient que le projet, par son ampleur, porte atteinte aux conditions d’habitabilité des lieux dont elle a la charge, en ce que les eaux usées et pluviales des constructions projetées ont vocation à se déverser dans le réseau du lotissement, en ce que la desserte du projet est assurée par une voie dont elle est propriétaire et en ce qu’il induira un report de stationnement dans le lotissement.

En ce qui concerne le branchement sur les réseaux du lotissement gérés par l’association requérante :

4. Il ressort de l’avis émis le 13 février 2023 par la métropole européenne de Lille, compétente en matière d’assainissement, que les eaux usées et domestiques des futures constructions « doivent être raccordées directement au réseau public de collecte des eaux usées situé rue Pierre Catteau ». Le permis de construire accordé précise que les prescriptions de cet avis doivent être respectées. Le plan voirie et assainissement du projet prévoit que le refoulement des eaux usées tant du projet que des deux bâtiments de Vilogia déjà existants s’opère par une canalisation implantée sous le chemin des Chasses, qui rejoint le réseau public existant implanté rue Pierre Catteau. Si l’association requérante indique que la parcelle cadastrée AD 431, occupée par les deux immeubles collectifs existants de Vilogia, est contigüe à la rue des Cyprès, voie interne au lotissement, et à la parcelle AD 429, propriété de l’association, le plan précité ne prévoit l’implantation d’aucune canalisation sous ces parcelles. L’association soutient également que les eaux pluviales du projet s’écouleront dans les parties communes dont elle a la garde, notamment en raison de la déclivité du terrain naturel. Toutefois, il ressort également du plan voirie et assainissement ainsi que de l’étude effectuée par le bureau d’études techniques pour les voiries et réseaux divers, joints à la demande de permis de construire, que le projet prévoit la reprise de l’ensemble des eaux pluviales tant des bâtiments à construire que des deux bâtiments existants de Vilogia et leur acheminement vers une noue paysagère implantée dans la zone humide située le long du canal, au nord du terrain, soit à l’opposé du lotissement. Les calculs de débit de fuite réalisés établissent que cette noue, d’une surface de 1 200 m², est dimensionnée pour absorber une pluie centennale de 810 mètres cube. Il ressort enfin des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe en contrebas du lotissement, de sorte que le mouvement naturel des eaux se fera vers la noue et le canal. Par suite, le projet n’a aucun impact sur les réseaux d’assainissement du lotissement et n’entraînera pas un afflux des eaux pluviales vers ce dernier.

En ce qui concerne l’accès au projet :

5. Le projet prévoit que l’accès se fera par le chemin des Chasses. La commune établit que cette voie ouverte à la circulation est constituée d’un chemin rural n° 8 incorporé dans la catégorie des voies communales par un arrêté préfectoral du 10 juillet 1959 et deux parcelles cadastrées AD 47 et 63 dont elle est propriétaire en vertu d’actes de vente conclus respectivement les 25 février 1982 et 13 octobre 1998. L’association requérante n’est donc pas fondée à soutenir que le Chemin des chasses ne constitue pas une voie publique et qu’il est situé sur le territoire du lotissement du Hameau. La circonstance que l’association serait propriétaire des parcelles 347 et 432, qui longent le chemin des Chasses et qu’elle y a implanté des candélabres, est sans incidence dès lors que l’accès au projet par ce chemin n’affecte nullement ces parties communes.

En ce qui concerne l’impact du projet sur les conditions de stationnement et de circulation des habitants du lotissement « Le Hameau » :

6. Si l’association requérante soutient que le projet entrainera un trafic plus important sur le chemin des Chasses et que les occupants des nouveaux immeubles seront amenés à se stationner dans l’enceinte du lotissement du Hameau, cette circonstance n’est pas de nature à lui conférer un intérêt à agir dès lors que ses statuts ne lui donnent pas pour mission de défendre les intérêts collectifs de ses membres et qu’il ressort, en tout état de cause, des pièces du dossier, que le projet prévoit 158 places de stationnement pour les véhicules automobiles.

7. Il résulte de tout ce qui précède que le permis accordé n’affectant pas les parties communes du lotissement dont l’association a la propriété et la gestion, la société Vilogia est fondée à soutenir qu’elle ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire accordé le 3 mars 2023 et que sa requête doit être rejetée comme irrecevable, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens de la requête.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Leers et de la société Vilogia, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que l’association syndicale libre « Le Hameau » demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l’association syndicale libre « Le Hameau » la somme de 1 500 euros à verser à la société Vilogia au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’association syndicale libre « le Hameau » est rejetée.

Article 2 : L’association syndicale libre « Le Hameau » versera la somme de 1 500 euros à la société Vilogia au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’association syndicale libre « Le Hameau », à la commune de Leers et à la société Vilogia.

Délibéré après l’audience du 3 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Leguin, présidente,

M^me Piou, première conseillère,

M. Perrin, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

Le rapporteur,

signé

D. Perrin

La présidente,

signé

A.-M. Leguin

La greffière,

signé

C. Calin

La République mande et ordonne au préfet du Nord en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,