Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 septembre 2023 et 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Cottages d’Arbère, M. H K, M^me L I, M. B Q, M^me R C, M. P J, M^me F E, M^me N A, M. G M et M^me D O, représentés par M^e Combaret, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Divonne-les-Bains a délivré à la société MC Home Concept un permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble collectif, totalisant onze logements, sur un terrain situé rue du Conte des Permissions Arbère, ainsi que la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Divonne-les-Bains une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le permis de construire en litige a été délivré en méconnaissance des exigences des articles L. 425-3 du code de l’urbanisme et de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation ;

— le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas le document exigé par l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme ; le projet correspond à une concession octroyée en méconnaissance des dispositions de l’article L. 300-4 du même code ;

— le projet ne respecte pas les exigences de l’article UH 4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUiH) du Pays de Gex ;

— la toiture terrasse afférente à la salle communale est proscrite par l’article UH 5 du même règlement ;

— le traitement des espaces libres ne respecte pas les exigences de l’article UH 6 de ce règlement, l’intégralité des arbres existants étant prévus pour l’abattage.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 avril 2024, la commune de Divonne-les-Bains, représentée par M^e Petit, conclut au rejet de la requête, ou à tout le moins à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable pour l’application de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 6 mai 2024, la clôture de l’instruction a été repoussée au 21 mai 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Gilbertas, premier conseiller,

— les conclusions de M. Borges Pinto, rapporteur public,

— les observations de M^e Combaret, pour les requérants, et celles de M^e Villars, suppléant M^e Petit, pour la commune de Divonne-les-Bains.

Considérant ce qui suit :

1. La société MC Home Concept a déposé, le 27 septembre 2022, une demande permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble d’habitation collectif, totalisant onze logements, sur un terrain situé rue du Conte des Permissions Arbère sur le territoire de la commune de Divonne-les-Bains. Par un arrêté du 6 mars 2023, le maire de cette commune lui en a accordé le bénéfice. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Cottages d’Arbère, M. H K, M^me L I, M. B Q, M^me R C, M. P J, M^me F E, M^me N A, M. G M et M^me D O demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision rejetant leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

3. Il ressort des pièces du dossier que les requérants physiques occupent un immeuble d’habitation jouxtant le terrain d’assiette du projet, immeuble dont la gestion incombe au syndicat propriétaire, et que l’édification du projet en litige, en lieu et place d’un espace vert, créera des vues croisées nouvelles. Dans ces conditions, l’ensemble des requérants doivent être regardés comme disposant d’un intérêt à agir, au sens et pour l’application de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, contre les décisions en litige. La fin de non-recevoir opposée par la commune à ce titre doit ainsi être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. »

5. Il est constant que le projet de la société prévoit la modification d’un parc de stationnement existant, dépendance du domaine public n’ayant pas fait l’objet d’un déclassement. Dans ces conditions, et dès lors que le document mentionné par les dispositions précitées n’a pas été joint au dossier de demande, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être retenu.

6. En deuxième lieu, l’article aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique ». Selon l’article L. 300-4 du code de l’urbanisme : « L’attribution des concessions d’aménagement est soumise par le concédant à une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Lorsqu’une opération d’aménagement est destinée à être réalisée dans une zone d’aménagement concerté, l’attribution de la concession d’aménagement peut intervenir avant la création de la zone, dès lors que la personne publique à l’initiative de la zone d’aménagement concerté a arrêté le bilan de la concertation prévue à l’article L. 300-2 et a délibéré sur les enjeux et l’objectif de l’opération, son périmètre d’intervention, son programme et son bilan financier prévisionnel ».

7. Si les requérants soutiennent que le projet de la société MC Home Concept, qui prévoit la réalisation d’un parking public et d’une salle communale, doit être regardé comme une concession d’aménagement au sens de l’article L. 300-4 précité et que les règles d’attribution d’une telle concession n’ont pas été respectées, les obligations en cause n’entrent pas dans le champ des dispositions législatives et règlementaires mentionnées par l’article L. 421-6 précité dont il incombe à l’autorité compétente d’assurer la conformité lors de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme. Le moyen doit ainsi être écarté comme inopérant.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ».

9. Il ressort des pièces du dossier que le projet de la société MC Home Concept prévoit l’édification d’une salle communale, développant environ 80 m² de surface de plancher, devant recevoir du public. La commune soutient en défense que cet édifice, dont l’aménagement intérieur n’est pas connu, est destiné à lui être cédé ultérieurement. Toutefois, il est constant que l’arrêté du 6 mars 2023 ne prévoit aucune prescription relative aux exigences d’obtention d’une autorisation ultérieure avant l’ouverture au public de cet édifice, en méconnaissance des dispositions précitées. Le moyen doit ainsi être retenu.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article UH 4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUiH) du Pays de Gex : « Secteur UH 3 : L’emprise au sol maximale des constructions est de 20 % de la superficie de l’unité foncière ». Selon les dispositions générales du PLUiH du Pays de Gex, reprenant les dispositions de l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme à cet égard : « L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus ».

11. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de calcul jointe au dossier de demande, que, pour évaluer l’emprise au sol du projet à 19,8 % de la surface du tènement, la société pétitionnaire, et le maire de la commune à sa suite, a exclu de ce calcul les surfaces générées par la salle communale également prévues par ce projet, pour une surface de plancher de 80,40 m². Il ressort toutefois de ces pièces, et notamment du plan de coupe joint au dossier de demande, que la salle communale en cause sera édifiée après un déblaiement substantiel du terrain d’assiette, au maximum d’un mètre cinquante, et que la construction en résultant présentera une hauteur de près d’un mètre cinquante par rapport au terrain naturel avant travaux et de près de trois mètres s’agissant du terrain fini après travaux. Un tel dépassement significatif du terrain naturel implique que la surface couverte par cette partie du projet génère une emprise au sol qui doit être prise en compte pour l’application des dispositions précitées. Dans ces conditions, et dans la mesure où l’emprise totale résultante excède 20 % de la surface du tènement, le moyen doit être retenu.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article UH 5 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : « Toiture terrasse : Les toitures terrasses sont interdites. () ». Les dispositions générales du PLUiH définissent la toiture terrasse comme une couverture horizontale ou présentant une pente inférieure à 5 %.

13. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints au dossier de demande de permis de construire, que la partie du projet de la société MC Home Concept recevant une salle communale est intégralement recouverte d’une toiture horizontale et végétalisée. La circonstance tenant à une telle végétalisation ne saurait, en l’absence de toute disposition invoquée du PLUiH le prévoyant, faire regarder une telle toiture comme autorisée en application de dispositions précitées. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit ainsi être retenu.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article UH 6 du règlement du PLUiH : " Afin de conserver les caractéristiques paysagères du territoire ou de la commune, la majorité des arbres à haute tige doit être conservée sauf à justifier : – que son état sanitaire ne permet pas sa conservation ; – que le projet ne peut être implanté différemment au regard des autres dispositions du PLUiH à respecter ; qu’il s’agit d’une essence allergène, invasive ou exotique ".

15. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de l’existant joint au dossier de demande, que 25 arbres de la parcelle d’assiette du projet, non bâtie antérieurement, doivent être abattus dans le cadre de la réalisation de ce projet, deux étant conservés et cinq autres devant être plantés. En se bornant à indiquer en défense que le terrain d’assiette est longiligne, ce qui n’est pas le cas, et que les arbres à abattre sont situés dans l’emprise des constructions à édifier, dont une partie excède l’emprise autorisée à l’article UH 4 du règlement précité, la commune de Divonne-les-Bains ne justifie aucunement au regard des critères mentionnés l’abattage de la majorité des arbres existants. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit ainsi être retenu.

Sur les conséquences à tirer des illégalités relevées :

16. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

17. Les vices retenus aux points 5, 9, 11, 13 et 15 du présent jugement ne concernent que des parties identifiables du projet. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme précité et de prononcer l’annulation partielle des décisions attaquées en tant qu’elles méconnaissent les articles L.425-3 et R. 431-13 du code de l’urbanisme ainsi que les articles UH 4, UH 5 et UH 6 du règlement du PLUiH du Pays de Gex, dans les conditions précisées par le présent jugement, et en impartissant à société MC Home Concept, titulaire de l’autorisation en cause, un délai de trois mois pour solliciter la régularisation du projet sur ces points.

Sur les frais du litige :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, soient condamnés à verser les sommes que demandent la commune de Divonne-les-Bains et la société MC Home Concept sur leur fondement. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Divonne-les-Bains le versement aux requérants d’une somme de 1 400 euros au titre des frais du litige.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de la commune de Divonne-les-Bains du 6 mars 2023, ainsi que la décision rejetant le recours gracieux des requérants, sont annulés en tant qu’ils méconnaissent les dispositions des articles L. 425-3 et R. 431-13 du code de l’urbanisme ainsi que les article UH 4, UH 5 et UH 6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local du l’habitat du Pays de Gex dans les conditions précisées par le présent jugement.

Article 2 : Le délai imparti à la société MC Home Concept pour solliciter la régularisation de son projet est de trois mois.

Article 3 : La commune de Divonne-les-Bains versera une somme de 1 400 euros aux requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Divonne-les-Bains et par la société MC Home Concept au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Cottages d’Arbère, représentant unique des requérants, à la commune de Divonne-les-Bains et à la société MC Home Concept.

Délibéré après l’audience du 18 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Drouet, président,

M^me Maubon, première conseillère,

M. Gilbertas, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.

Le rapporteur,

M. Gilbertas

Le président,

H. Drouet

La greffière,

C. Amouny

La République mande et ordonne à la préfète de l’Ain en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,