TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE MARSEILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Nos 1901138,1901140

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SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________
M^me A… B…

Magistrat désigné Le tribunal administratif de Marseille ___________

Le magistrat désigné M. X Y

Rapporteur public ___________

Audience du 22 janvier 2021 Décision du 5 février 2021 ___________

[…]

Vu la procédure suivante :

I. Par une soumission d’office en application des articles R. 199-1 et R. 200-3 du livre des procédures fiscales de la réclamation en date du 13 décembre 2018, transmise au tribunal le 1er février 2019 par le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, valant requête enregistrée sous le n° 1901140, et des mémoires enregistrés le 1er avril 2019 et le 5 janvier 2021, la SAS Klepierre Grand Littoral, représentée par la SAS EIF demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 à raison des locaux de la galerie marchande « Grand Littoral » sis à […] ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est fondée à solliciter, en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, un ajustement de 20 % de la valeur locative retenue par l’administration par comparaison avec les locaux-types n° 20, n° 62 et n° 63 du procès-verbal C de Marseille (11°) accueillant le centre commercial « La Valentine » dès lors que la situation de ses locaux, en plein cœur d’un quartier d’habitat social au taux de chômage élevé et en limite d’un quartier prioritaire, est bien moins favorable que celle des locaux-types retenus ; il existe également des différences d’aménagement et de chalandise ;

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- la différence de situation justifiant l’application d’un abattement est également confirmée par les travaux de révision des valeurs locatives en cours.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er février 2019, le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II. Par une soumission d’office en application des articles R. 199-1 et R. 200-3 du livre des procédures fiscales de la réclamation en date du 13 décembre 2018, transmise au tribunal le 1er février 2019 par le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, valant requête enregistrée sous le n° 1901138, et des mémoires enregistrés le 1er avril 2019 et le 5 janvier 2021, la SAS Klepierre Grand Littoral, représentée par la SAS EIF demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 à raison des locaux de la galerie marchande « Grand Littoral » sis à […] ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est fondée à solliciter, en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, un ajustement de 20 % de la valeur locative retenue par l’administration par comparaison avec les locaux-types n° 20, n° 62 et n° 63 du procès-verbal C de Marseille (11°) accueillant le centre commercial « La Valentine » dès lors que la situation de ses locaux, en plein cœur d’un quartier d’habitat social au taux de chômage élevé et en limite d’un quartier prioritaire, est bien moins favorable que celle des locaux-types retenus ; il existe également des différences d’aménagement et de chalandise ;

- la différence de situation justifiant l’application d’un abattement est également confirmée par les travaux de révision des valeurs locatives en cours.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 février 2019, le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative et le décret n° 2020-1404 du 18 novembre 2020.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me B…,

- les conclusions de M. Y, rapporteur public.

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Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes n° 1901138 et 1901140 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même jugement.

2. La SAS Klepierre Grand Littoral est propriétaire d’un centre commercial dénommé « Grand Littoral » situé à Marseille dans les 15ème et 16ème arrondissements, à raison duquel elle

a été assujettie, au titre des années 2017 et 2018 à des cotisations de taxe foncière, dont elle demande la réduction.

3. D’une part, aux termes des dispositions des I à VI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 :

« Champ d’application de la révision / I.- Les conditions de la révision des valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l’article 1498 du code général des impôts, de celles affectées à une activité professionnelle non commerciale au sens de l’article 92 du même code et de celles affectées à un usage professionnel spécialement aménagées pour l’exercice d’une activité particulière mentionnées à l’article 1497 dudit code retenues pour l’assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles sont fixées par le présent article. / La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au premier alinéa est déterminée à la date de référence du 1er janvier 2013. / Modalités d’évaluation des locaux professionnels / II.- La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / III.- La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au B du IV à la surface pondérée du local définie au V ou, à défaut de tarif, par la voie d’appréciation directe mentionnée au VI. / IV.- A.- Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs

d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / Pour l’application des dispositions du présent article, le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du

Rhône, assimilé au territoire d’un département. / B.- Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés à la date de référence mentionnée au I pour l’entrée en vigueur de la révision et au second alinéa du X pour les années suivantes. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. / A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1 ou 1,15 ou minorés de 0,85 ou 0,9 par application

d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation. / V.- La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients

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fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / VI.- Lorsque le IV n’est pas applicable, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété au sens du I, telle qu’elle serait constatée à la date de référence définie au

B du IV si cette propriété ou fraction de propriété était libre de toute location ou occupation. / A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété au sens du I est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction à la date de référence de la propriété. / La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent VI est réduite de moitié pour tenir compte de l’impact de

l’affectation de la propriété ou fraction de propriété au sens du I, partielle ou totale, à un service public ou d’utilité générale. / (…). ». Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, à l’article 1498 du code général des impôts.

4. Aux termes du XVI du même article : « A.- Les résultats de la révision des valeurs locatives des locaux, mentionnée au I sont pris en compte à compter : / 1° De l’établissement des bases au titre de 2017, dans les conditions prévues aux B et C ; / (…). / B.- 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du

1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes

s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (…). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée

d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier

2017. ». Les dispositions du 1 du B, correspondant au coefficient de neutralisation, et du D, correspondant au dispositif de planchonnement, de cet article ont respectivement été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts.

5. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions de l’année 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens (…) occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque

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l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; /

3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ». L’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable à ces mêmes impositions, dispose : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. ».

6. Il résulte de l’instruction que les cotisations de taxe foncière en litige ont été calculées selon les règles instaurées par l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 relatives la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Dans ce cadre, les dispositifs de lissage et de planchonnement se calculent par rapport à l’ancienne valeur locative soit la valeur locative 1970 actualisée et valorisée pour 2017. Le service a donc établi les taxes en retenant une valeur locative déterminée par comparaison avec la valeur locative du centre commercial de la Valentine, situé dans le 11ème arrondissement de Marseille, constitué des locaux-types n° 20, n° 62 et n° 63 du PV-C de Marseille. La SAS Klepierre Grand Littoral ne conteste pas le choix de ces locaux-types comme termes de référence mais demande l’application d’un ajustement de 20% en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.

7. Pour justifier l’application de cet ajustement, la SAS Klepierre Grand Littoral expose que le centre commercial la Valentine, situé à l’est de la commune, bénéficie d’une façade entièrement retravaillée et mise en lumière de manière dynamique, d’un mail modernisé avec de nouveaux mobiliers, une nouvelle signalétique et une nouvelle allée ayant permis l’installation d’une vingtaine de magasins lui assurant un taux de vacance quasi nul alors qu’elle subit un taux de vacance anormalement élevé. Si l’administration fait valoir que le centre commercial dont la SAS Klepierre Grand Littoral est propriétaire, constitue le deuxième grand pôle commercial marseillais d’attraction régionale et comporte plus de deux cents enseignes, réparties sur deux niveaux dans une galerie marchande, qui proposent une offre commerciale diversifiée avec notamment la présence d’un hypermarché « Carrefour » et accueillent, nonobstant le taux de vacance allégué, plus de dix millions de visiteurs par an et qu’à proximité immédiate du centre commercial Grand Littoral, tout comme du centre commercial La Valentine, se trouvent par ailleurs de nombreuses enseignes nationales telles que « Leroy Merlin », « Feu Vert » et « Go sport », il n’est toutefois pas contesté que selon la révision des valeurs locatives des locaux professionnels entrée en vigueur le 1er janvier 2017, les locaux de la SAS Klepierre Grand

Littoral sont situés en secteur 1 et 2 avec une grille tarifaire de 424,60 euros par mètre carré pour les boutiques et à 95,30 euros par mètre carré pour les moyennes surfaces alors que les locaux- type relèvent d’un secteur 4 avec une grille tarifaire de 565,30 euros par mètre carré pour les boutiques et à 137, 60 euros par mètre carré pour les moyennes surfaces, soit une différence de 25% pour les boutiques et de presque 70 % pour les moyennes surfaces. Si cette révision des valeurs locatives des locaux professionnels est entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2017 et était ainsi inapplicable pour la détermination de la valeur locative établie au titre de

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Nos 1901138… 6 l’année 2016, d’une part, aucune disposition législative ou réglementaire ne fait obstacle à ce qu’elle puisse, dans les circonstances de l’espèce, être utilisée comme élément d’appréciation pour établir la différence de situation entre les locaux à évaluer et le local-type de référence au 1er janvier 2016 pour calculer le « planchonnement » et le lissage de la taxe foncière sur les propriétés bâties, et d’autre part, aucun élément au dossier ne remet en cause cette différence de valeurs à cette date. Dans ces conditions, il doit être regardé comme établi une différence de situation entre les deux centres commerciaux justifiant qu’un ajustement de 20 % sur la valeur locative unitaire du local-type soit appliqué pour la détermination de la valeur locative des locaux appartement à la société requérante au titre de l’année 2016 servant de base aux mécanismes de « planchonnement » et de lissage de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017 et 2018.

Sur les frais liés au litige :

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme totale de 1 000 euros au titre des frais exposés par la SAS Klepierre Grand Littoral et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La SAS Klepierre Grand Littoral est déchargée des cotisations de taxe foncière au titre des années 2017 et 2018 à concurrence de la réduction de la valeur locative mentionnée au point 7 du présent jugement.

Article 2 : L’Etat versera à la SAS Klepierre Grand Littoral la somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Klepierre Grand Littoral et au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2021.

Le magistrat désigné,

La greffière,

Signé Signé

H. B… D. Dan

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la relance, en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, Pour le greffier en chef, Le greffier,