Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 16 septembre 2021 et 24 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) Paul Durant, représentée par M^e Rosier, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 100 16 P0081 M05 en date du 5 juillet 2021 par lequel le maire de la commune de Saint-Rémy-de-Provence a accordé à la SCI Le Saint-Rémy un permis de construire modificatif pour l’accessibilité partielle au toit-terrasse, la création d’un escalier en façade et une modification des ouvertures sur un immeuble situé 12-16 boulevard Victor Hugo parcelles cadastrées 100 section AH n° 125, 231 et 232 sur le territoire de la commune ;

2°) de mettre à la charge de la commune une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle dispose d’un intérêt pour agir ;

— les travaux envisagés par la pétitionnaire ne peuvent faire l’objet d’un permis de construire modificatif alors que le permis de construire initial a été délivré le 10 novembre 2016, qu’il n’est ainsi plus en cours de validité et qu’il ajoute une nouvelle parcelle qui n’était pas inclue dans le périmètre du permis de construire initial ;

— un nouveau permis de construire est nécessaire, alors que le permis de construire initial a fait l’objet de cinq arrêtés modificatifs et qu’une nouvelle parcelle a été intégrée ;

— le dossier de demande déposé par la pétitionnaire méconnaît les articles R. 431-6, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme en l’absence ou l’insuffisance des documents exigés par ces dispositions ;

— l’architecte des bâtiments de France n’a pas été consulté ;

— le projet méconnaît l’article DP-U et AU5 du règlement du plan local d’urbanisme, le caractère des lieux avoisinants ne permettant pas de toiture terrasse et est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation ;

— il méconnaît l’article UA 4-B du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur du bâtiment, qui ne peut excéder 9 mètres, alors que le bâtiment en litige a une hauteur de 14,18 mètres ;

— il méconnaît l’article UA 5 du règlement du plan local d’urbanisme sur les toitures et les éléments techniques ;

— il méconnaît l’article PE4 du règlement du plan local d’urbanisme, alors que l’hôtel de Chabert est repéré comme un ensemble bâti à protéger et que le toit-terrasse et l’escalier hélicoïdal projetés ne respectent pas cet article.

Par des mémoires en défense enregistrés les 29 novembre 2021 et le 2 mai 2024, la SCI Le Saint-Rémy, représentée par M^e Martinez, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable à plusieurs titres et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée à la commune de Saint-Rémy-de-Provence qui n’a pas produit d’observations.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 mai 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Houvet,

— les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté n° PC 013 100 16 P0081 M05 en date du 5 juillet 2021, le maire de la commune de Saint-Rémy-de-Provence a accordé à la SCI Le Saint-Rémy un permis de construire modificatif pour l’accessibilité partielle au toit-terrasse, la création d’un escalier en façade et une modification des ouvertures sur un immeuble situé 12-16 boulevard Victor Hugo sur le territoire de la commune. Par sa requête, la SCI Paul Durant demande au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-6 du code de l’urbanisme : « Lorsque le terrain d’assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28, leur surface de plancher et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination ou sous-destination est modifiée par le projet. ». L’article R. 431-8 dispose que : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. « . Enfin, en vertu de l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

3. S’il ressort effectivement du dossier de demande de PCM que le cadre relatif aux destinations et sous-destinations n’est pas renseigné, ni le tableau des surfaces, cette omission n’a pu induire en erreur les services instructeurs dès lors que le projet n’implique aucun changement de destination, si ce n’est celui de la terrasse qui devient accessible au public, ce qui ressort clairement de la notice descriptive et des plans. L’absence de mention de ce que le terrain d’assiette du projet se situe au sein d’un patrimoine remarquable n’a pas pu avoir de conséquence sur l’instruction, le permis en litige étant la 5ème modification du projet et l’architecte des bâtiments de France ayant été saisi, ce qui ressort des visas de la décision attaquée. En outre, si la notice descriptive est relativement courte, l’administration disposait, notamment grâce au plan de masse, des indications nécessaires, le plan indiquant la création d’une zone technique vers l’entrée et la création d’une haie végétale sur les abords de la terrasse, l’escalier hélicoïdal étant décrit comme métallique et apparaissant sur les plans. Si la modification des ouvertures n’est pas davantage décrite dans la notice, la comparaison des plans des façades, sur lesquels les matériaux sont renseignés, permettait au service instructeur d’apprécier les modifications. Enfin, les documents présents au dossier permettaient d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement et sont suffisants, les évolutions principales apparentes étant la création d’un escalier extérieur et la modification des fenêtres. Le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit dès lors être écarté en toutes ses branches.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord ou, pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. ». Aux termes de l’article R. 423-67 de ce code : " Par exception aux dispositions de l’article R. * 423-59, le délai à l’issue duquel l’architecte des Bâtiments de France est réputé avoir donné son accord ou, dans les cas mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, émis son avis favorable est de deux mois lorsque le projet soumis à permis est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques. / Par exception aux dispositions de l’article R. * 423-59, le délai à l’issue duquel l’architecte des Bâtiments de France est réputé avoir émis un avis favorable est de deux mois : a) Lorsque le projet soumis à permis de construire ou d’aménager est situé dans un site inscrit () « . Selon les dispositions du troisième alinéa du I de l’article L. 632-2 du code du patrimoine : » En cas de silence de l’architecte des Bâtiments de France, cet accord est réputé donné. ".

5. Il ressort des termes de l’arrêté attaqué que l’architecte des bâtiments de France a été consulté le 25 février 2021, mais qu’il ne s’est pas expressément prononcé à la suite de sa saisine. En application des articles L. 632-2 du code du patrimoine et R. 423-67 du code de l’urbanisme, un accord tacite est né après deux mois. Dans ces conditions, alors qu’il n’est pas établi que cet avis n’aurait pas été respecté, le moyen ne peut être retenu.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. / Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux. ». En vertu de l’article R. 424-21 de ce code sa version applicable : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard. () ».

7. La société requérante soutient ensuite que le projet ne pouvait être autorisé sous la forme d’un permis de construire modificatif dès lors que les travaux mentionnés dans le permis de construire étaient achevés depuis plusieurs années, ajoutant que le permis initial est nécessairement devenu caduque du fait de l’interruption des travaux pendant plus d’une année. Aucune pièce du dossier ne permet de corroborer cette affirmation, l’existence de réunions de commissions constatant l’achèvement de certaines tranches permettant au contraire de considérer que d’autres tranches n’étaient pas terminées. En tout état de cause, la seule circonstance que l’acte ait été inexactement qualifié de permis modificatif n’implique pas, par elle-même, qu’il soit illégal. Pour les mêmes motifs, est également sans incidence la circonstance, au demeurant erronée, que le permis de construire inclurait pour la première fois dans son périmètre la parcelle cadastrée section AH n° 125. Dans ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les travaux autorisés par la décision attaquée nécessitaient un nouveau permis de construire.

8. En quatrième lieu, aux termes de l’article DP-U et AU 5 du plan local d’urbanisme relatif à l’insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale : « () Les constructions exprimant une architecture contemporaine pourront laisser apparaître des terrasses en toiture et intégrer des dispositifs spécifiques de production d’énergies renouvelables ou d’économies d’énergie. Les tropéziennes sont tolérées. Les toitures terrasses autorisées lorsque la construction exprime une architecture contemporaine. Les débords de toiture seront choisis en fonction du type de bâtiment et de l’homogénéité de l’opération, par exemple la génoise, la corniche, la pierre, le plâtre, le débord de chevrons pour l’architecture traditionnelle. D’autres dispositifs de couronnement ou de débords de toitures adaptés à l’architecture d’aujourd’hui seront admis. En construction neuve, dans certains cas et parfois en réhabilitation, des toitures terrasses pourront être admises si l’architecture et le caractère des lieux avoisinants le permettent. ». Aux termes des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme ont le même objet que celles d’un article du code de l’urbanisme fixant des règles nationales d’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité d’une décision délivrant ou refusant une autorisation d’urbanisme.

9. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la co-visibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

10. Il ressort des pièces du dossier que le permis modificatif attaqué n’a pas eu pour effet d’autoriser la toiture terrasse du bâtiment l’accueillant, qui est de facture moderne, mais uniquement de la rendre accessible au public, dans la limite de 20 personnes selon les termes des prescriptions du permis. S’il est soutenu que la terrasse est visible depuis l’espace public, cela ne ressort pas des pièces du dossier, alors que les dispositions du PLU contesté autorisent les constructions ayant une architecture contemporaine à faire apparaître les terrasses en toiture et que la requérante n’expose pas avec précision de quelle manière le projet, tel qu’autorisé par le permis de construire modificatif qui seul peut être contesté en l’espèce, porterait atteinte au caractère des lieux, qu’elle ne caractérise pas. Dans ces conditions, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article DP-U et AU 5 du plan local d’urbanisme et d’une erreur manifeste d’appréciation ne peuvent qu’être écartés.

11. En cinquième lieu, aux termes de l’article UA 4 B du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la volumétrie et à l’implantation des constructions : « La hauteur en tout point du bâtiment mesuré à partir du sol existant jusqu’à l’égout du toit ne pourra excéder 9 mètres. / Cette hauteur pourra être dépassée jusqu’à la hauteur des immeubles situés du même côté de la voie. »

12. Le projet attaqué n’a pas pour objet de modifier la hauteur du bâtiment, ni la hauteur de sa terrasse, l’objet étant uniquement l’accessibilité partielle au toit terrasse, la création d’un escalier en façade et la modification des ouvertures.

13. En sixième lieu, aux termes de l’article UA 5 du règlement du PLU : « 9. Toitures. La pente du toit sera sensiblement la même que celle des toits voisins et dans le même sens. Les ouvertures dans la toiture seront d’emprise très restreinte. La couverture sera en tuile de type ronde ou canal. Le traitement originel de débord de toiture sera conservé, à savoir génoise et plus rarement corniche, voligeage sur chevron ou autre. La teinte du toit sera similaire à celle de la masse de toitures environnantes. Les équipements techniques en toiture seront à éviter ou seront à minima de faible emprise et situés dans la partie la moins visible. 10. Eléments techniques : Les installations techniques seront les plus discrètes, c’est-à-dire les moins visibles depuis l’espace public ».

14. D’une part, le projet en litige n’a pas pour objet de modifier la toiture ni l’apparence du haut de l’immeuble déjà autorisés par un précédent permis de construire, qui est plate ou quasiment plate, dans un bâtiment de facture moderne. Les requérants ne peuvent donc utilement soutenir que le projet ne s’insère pas dans son environnement, qui ne comporterait que des toits à deux pentes et en tuiles. D’autre part, s’agissant de l’édicule technique pour l’arrivée de l’ascenseur sur le toit-terrasse, le règlement du PLU n’en limite pas la hauteur et prescrit uniquement que les équipements techniques sont à éviter, doivent être discrets, de faible emprise et situés dans la partie la moins visible. Il ressort des pièces du dossier que le projet ne créée pas de nouvel édicule mais en transforme un, qui abritera désormais un ascenseur au lieu d’un escalier. Cet édicule sera à peine visible, voire invisible, depuis la voie publique et qu’il est de dimensions limitées, de même que la zone technique. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 5 du règlement du PLU sera écarté en toutes ses branches.

15. En septième et dernier lieu, l’OAP fiche 46 précise sur les préconisations relatives aux hôtels particulier que pour toute intervention sur ces éléments, se référer aux prescriptions générales au patrimoine bâti « à préserver ». Aux termes de l’article PE 4 du plan local d’urbanisme : « L’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme permet au règlement » d’identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. « A ce titre, au-delà des dispositions générales du titre 1 et des dispositions applicables à la (aux) zone(s) concernée(s) contenues dans les titres III à IV du règlement, certains édifices ou sites remarquables sont soumis à des mesures de protection et de mise en valeur spécifiques traduites sous forme de prescriptions particulières dont le présent document est l’objet, tout en permettant l’adaptation des constructions existantes aux usages contemporains. () Les travaux réalisés sur un Bâtiment à protéger identifié par les documents graphiques du règlement doivent : a) respecter les caractéristiques structurelles et volumétriques du bâtiment. b) respecter et mettre en valeur les caractéristiques architecturales du bâtiment suivantes : forme des toitures, baies en façade, menuiseries extérieures. ».

16. Si la société requérante affirme que le toit terrasse et l’escalier extérieur méconnaissent les dispositions relatives aux hôtels particuliers, dont celui contigu au bâtiment du projet, l’hôtel Chabert, qui est un élément bâti à protéger, il ressort néanmoins des pièces du dossier que le toit terrasse en litige se situe dans un ensemble ou élément paysager « à signaler » et non « à préserver », selon les plans produits par la société requérante, le bâtiment en litige n’étant pas l’hôtel Chabert en lui-même, mais se situant dans son prolongement, dans une extension de conception moderne. Ainsi qu’il a été dit précédemment, l’aspect du toit-terrasse ne peut être utilement invoqué dans le cadre du recours contre le permis modificatif qui n’en modifie pas l’apparence. Dès lors, le moyen sera écarté.

17. Il résulte de toute ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 5 juillet 2021 doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense.

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société requérante sur ce fondement. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société requérante une somme de 1 500 euros à verser à la pétitionnaire sur le fondement des mêmes dispositions.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Paul Durant est rejetée.

Article 2 : La SCI Paul Durant versera une somme de 1 500 euros à la SCI Le Saint-Rémy.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Saint-Rémy-de-Provence, à la SCI Paul Durant et à la SCI Le Saint-Rémy.

Délibéré après l’audience du 1er septembre 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Pecchioli, président,

— M. Juste, premier conseiller,

— M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

La rapporteure,

signé

A. HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

signé

F. FOURRIER

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.

N°2108195