Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 19 janvier 2021 et le 12 décembre 2022, M. A B représenté par M^e Laurent Ducroux, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du maire de la commune de Saint-Victoret en date du 20 novembre 2020, portant refus du permis de construire n° PC 01310220F0020 portant sur la construction d’un hôtel sur un terrain situé au 75 boulevard de Férisse, à Saint-Victoret ;

2°) d’enjoindre au maire de Saint-Victoret de réinstruire la demande de permis de construire n° PC 01310220F0020 dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement conformément aux dispositions de l’article L.911-2 du Code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de Saint-Victoret une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

— l’arrêté attaqué est fondé sur l’article 1 du règlement du secteur UP1 de la zone UP du PLUi, lui-même illégal ;

— l’arrêté attaqué est fondé sur les articles 4 et 10 du règlement de la zone UP du PLUi eux-mêmes illégaux ;

— le projet de construction ne méconnaît pas les dispositions des articles 9 et 11 du règlement de la zone UP du PLUi ;

— les principes de prévention du porter à connaissance (PAC) inondation ne s’appliquent pas à ses parcelles ;

— la substitution de motif que la commune demande ne saurait prospérer dès lors que le plan de prévention des risques « incendie » (PPRI) n’existait pas au moment de l’édiction de la décision litigieuse.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 juillet 2022, la commune de Saint-Victoret, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Elle demande au tribunal de procéder à une substitution de motifs tirée de ce que les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme font obligation au maire, en l’espèce, et au regard du risque inondation, de refuser le permis sollicité par M. B.

La clôture d’instruction a été fixée au 16 janvier 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Juste,

— les conclusions de M^me Noire, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Durand représentant M. B, ainsi que M^e Reboul, représentant la commune de Saint-Victoret.

Considérant ce qui suit :

1. M. B, propriétaire des parcelles cadastrées AB0207 et AB0208, situées 75 Boulevard de Férisse à Saint-Victoret (13730), a déposé, le 3 août 2020, une demande n° PC 013 102 20 F0020, tendant à la délivrance d’un permis de construire un hôtel de 18 chambres. Par arrêté du 20 novembre 2020, le maire de la commune s’est opposé au projet. M. B demande au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur les exceptions d’illégalité soulevées :

2. Il est de la nature de toute réglementation d’urbanisme de distinguer les zones où les possibilités de construire sont différentes, ainsi que des zones inconstructibles. Il appartient aux auteurs d’un plan local d’urbanisme de déterminer le parti d’aménagement à retenir pour le territoire concerné par ce plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction.

3. En premier lieu, aux termes de l’article R. 151-17 du code de l’urbanisme : « Le règlement délimite, sur le ou les documents graphiques, les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues par la présente section. ». L’article R. 151-30 du même code dispose que : " Pour des raisons de sécurité ou salubrité ou en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, le règlement peut, dans le respect de la vocation générale des zones, interdire : 1° Certains usages et affectations des sols ainsi que certains types d’activités qu’il définit ; 2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations « . Aux termes du règlement écrit de la zone UP du PLUi de la Métropole Aix-Marseille-Provence » les zones UP permettent notamment le développement de l’habitat individuel sous toutes ses formes (pavillonnaire, habitat individuel groupé) « . L’article 1 de la zone UP du PLUi interdit la sous-destination d' » hébergement hôtelier et touristique " pour les nouvelles constructions en zone UP1.

4. Il ressort du Tome D du volume 3 du rapport de présentation du PLUi du territoire Marseille Provence, et notamment de sa section « explications des choix retenus pour le règlement » que la zone UP1 impose des conditions d’accessibilité limitées, des enjeux paysagers forts et des facteurs limitants l’urbanisation, par opposition aux autres zones, qui présentent quant à elles des enjeux paysagers moyens à faibles ou encore des conditions d’accessibilité de très moyennes à très bonnes. En outre, le rapport de présentation indique que les « Hébergements hôtelier et touristiques » sont interdits en zone UP1 dans la mesure où cette dernière ne présente pas les caractéristiques adéquates pour les accueillir, notamment en termes de desserte. La limitation de la surface de plancher et de l’emprise au sol sont également justifiées par la préservation des paysages et des perméabilités visuelles et écologiques des zones UP1, souvent situées en frange des espaces naturels et agricoles. Ainsi la zone UP1 présente des caractéristiques et contraintes urbanistiques différentes des zones UP2a, UP2b, UP3 et UP4. Il s’ensuit que les auteurs du PLUi n’ont pas entaché leur décision d’une erreur manifeste d’appréciation en opérant une différenciation des zones urbanisées sur le territoire de la commune de Saint-Victoret et en leur appliquant des règles de constructibilité différentes.

5. Par ailleurs en se bornant à soutenir que l’article 1 de la zone UP du PLUi, interdisant la sous-destination d'« hébergement hôtelier et touristique » pour les nouvelles constructions dans la zone UP1, porte atteinte au principe d’égalité et à la liberté du commerce et de l’industrie, le requérant n’assortit pas ce moyen de précisions suffisantes pour permettre de remettre en cause les différences retenues entre les zonages, tel que détaillés au paragraphe précédent. Il ressort également des pièces du dossier que les nouvelles constructions ayant une telle destination sont autorisées dans d’autres zones couvertes par le PLUi sur la commune de Saint-Victoret. Il s’ensuit que, dès lors que l’interdiction critiquée par le requérant n’est ni générale, ni absolue, et qu’il reste loisible à M. B d’établir son projet dans une zone où le PLUi l’y autorise, l’article 1 précité ne porte pas atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article 4 de la zone UP du PLUi de la Métropole Aix-Marseille-Provence : " a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : – en UP1, 10% de la surface du terrain ; – en UP2a, 15 % de la surface du terrain ; – en UP2b, 20% de la surface du terrain ; – en UP3, 30% de la surface du terrain ; – en UP4, 40% de la surface du terrain « . Aux termes de l’article 10 de ce règlement : » b) La surface totale des espaces verts est supérieure ou égale à : – en UP1, 70% de la surface du terrain ; – en UP2a, 65% de la surface du terrain ; – en UP2b, 60% de la surface du terrain ; – en UP3, 50% de la surface du terrain ; en UP4, 40% de la surface du terrain « . Aux termes du point 4 du PADD intitulé » Pour un urbanisme raisonné et durable « et ses sous-sections intitulées » En zones urbaines « et » A vocation résidentielle ou mixte « : » En déclinaison du projet communautaire, Saint-Victoret met en œuvre les conditions d’un urbanisme durable et raisonné, privilégiant le développement par la densification, tenant compte des risques et nuisances, et maîtrisant les impacts de la croissance sur l’environnement et le cadre de vie » ; « Du fait de contraintes fortes, liées aux paysages mais surtout au PEB, Saint-Victoret fait évoluer son tissu existant de manière mesurée et proportionnée aux objectifs de développement ».

7. Si le requérant affirme que le règlement de zone UP du PLUi porte une atteinte disproportionnée au principe de la liberté du commerce et d’industrie, et viole le principe à valeur constitutionnelle d’égalité de traitement, d’une part en son article 4, au regard des pourcentages d’emprises au sol dans les zones UP2a, UP2b, UP3 et UP4, et d’autre part en son article 10 au regard des pourcentages d’espaces verts devant être consacrés dans les autres zones UP, il n’assortit pas ces moyens de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé au regard des différences entre les zonages détaillés au paragraphe 4. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que ce parti pris urbanistique est conforme aux objectifs du PADD précité. Il s’ensuit que les moyens tirés de l’illégalité des articles 4 et 10 précités doivent être écartés.

8. L’article 1 du règlement de zone UP1 interdit, dans cette zone, les constructions à sous-destination d’hôtellerie ainsi que d’autres hébergements touristiques. Par conséquent, M. B ne peut construire un hôtel dans la zone UP1 du territoire de la commune de Saint-Victoret.

Sur les autres moyens :

9. En troisième lieu, aux termes du a) de l’article 4 du règlement de zone UP du PLUi : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à / – en UP1, 10% de la surface du terrain () ».

10. Il ressort des pièces du dossier que l’emprise au sol du projet d’hôtel n’est pas de 687 m2 comme le mentionne à tort l’arrêté du 20 novembre 2020, mais de 464 m2. Toutefois, rectification faite, cette surface dépasse encore les 10% maximum de la surface du terrain de 2 350 m2 fixés par ces dispositions en zone UP1. Par suite, le motif de refus était ainsi, après correction, également fondé, ce que d’ailleurs reconnait la commune.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article 9 du règlement de zone UP du PLUi : « () j) En limite des voies ou emprises publiques, les clôtures ajourées peuvent comporter un mur bahut dont la hauteur () ne dépasse pas 0,80 mètre. / k) En limite des voies ou emprises publiques, sont interdites les clôtures pleines () ». Il ressort de l’article R. 111-2 précité que le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

12. En l’espèce, à supposer que la clôture en mur aggloméré surmontée d’une clôture à larges mailles soit illégale au regard des prescriptions du PLUi, ce point du projet, circonscrit et régularisable, aurait dû faire l’objet de prescriptions spéciales afin de le rendre conforme aux documents d’urbanisme. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que le maire a entaché sa décision d’irrégularité en s’abstenant de formuler des prescriptions spécifiques sur ce point.

13. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement ». Il ressort de l’article précité que le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Aux termes de l’article 11 de la zone UP du règlement écrit du PLUi : « d) Les aires de stationnement en plein air sont plantées d’arbres à haute tige à raison d’au moins un arbre pour quatre places de stationnement voiture ».

14. Il ressort des pièces du dossier, que l’arrêté de refus de permis de construire du 20 novembre 2020 oppose comme motif de refus à la demande du requérant que le projet n’est pas conforme à l’article 11 de la zone UP du PLUi en ce qu’il ne comporte aucune plantation d’arbre de haute tige par tranche de quatre places sur les 21 places de stationnements prévus en plein air. Au regard du caractère précis et circonscrit de l’article 11 précité et du faible nombre d’arbres devant être plantés afin que le projet soit conforme aux exigences du PLUi, le requérant est fondé à soutenir qu’en ne délivrant pas l’autorisation d’urbanisme en l’assortissant de prescriptions spéciales, le maire a méconnu les dispositions de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme.

15. En sixième et dernier lieu, s’agissant du risque inondation, le maire se borne à faire valoir l’avis défavorable de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer des Bouches-du-Rhône reprenant les prescriptions du porter à connaissance de la Cadière, et conclut à l’incompatibilité du projet avec les principes de préventions exposés par le PAC. Toutefois, les éléments du porter à connaissance auquel se réfère le maire ne sont destinés qu’à orienter de manière significative les autorités compétentes dans l’instruction des autorisations d’urbanisme, sans avoir un caractère réglementaire ni être opposables en tant que tels. Par suite, ce motif de refus est entaché d’une erreur de droit et doit être annulé.

16. Il résulte de tout ce qui précède, notamment des motifs retenus aux points 8 et 10, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande de substitution de motif présentée par la commune, que le projet de M. B méconnaît les règles relatives au zonage des terrains sur le territoire de la commune de Saint-Victoret ainsi que celles relatives à l’emprise au sol maximale autorisée, et que ces vices ne sont pas susceptibles d’être régularisés. Par suite, sa requête doit être rejetée dans toutes ses conclusions.

Sur les frais liés au litige :

17. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Victoret, qui n’est pas la partie perdante, la somme réclamée par M. B au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M. B une somme de 1 800 euros à verser à la commune de Saint-Victoret en application de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera à la commune de Saint-Victoret une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la commune de Saint-Victoret.

Délibéré après l’audience du 24 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pecchioli, président,

M. Juste, premier conseiller,

M^me Houvet, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le rapporteur,

Signé

C. JUSTE

La greffière,

Signé

S. BOUCHUT

Le président,

Signé

J.-L. PECCHIOLI

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.

N°2100458