Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 13 septembre 2024, la SCCV Barry White, représentée par M^e Ibanez, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a refusé de lui délivrer un permis de construire un ensemble de 24 logements boulevard de Barry dans le 13ème arrondissement de Marseille ;

2°) d’annuler l’arrêté du 17 juillet 2024 par lequel le maire de Marseille a procédé au retrait du permis de construire tacite né le 16 mai 2024 de la même demande de permis de construire, et a rejeté sa demande ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 2 000 euros en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— les arrêtés ont été pris par une autorité incompétente ;

— l’arrêté du 17 juillet 2024 est entaché d’un vice de procédure à défaut de procédure contradictoire ;

— il est insuffisamment motivé ;

— les motifs des arrêtés tirés de ce que le projet méconnaîtrait l’article 9 UC du règlement du PLUi et de la méconnaissance de l’OAP QAFU sont infondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 novembre 2024, la commune de Marseille, représentée par M^e Mendes Constante, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés ;

— le refus est également fondé sur un nouveau motif tiré de la méconnaissance de l’article 7 UC du règlement du PLUi.

Par ordonnance du 25 mars 2025, la clôture immédiate de l’instruction a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Les pièces complémentaires, sollicitées par le tribunal en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, enregistrées les 2 avril et 20 août 2025, ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Arniaud,

— les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

— les observations de M^e Ranson, représentant la SCCV Barry White, et celles de M^e Bezol, représentant la commune de Marseille.

La note en délibéré enregistrée le 9 septembre 2025 pour la SCCV Barry White n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

Le 27 octobre 2023, la SCCV Barry White a déposé une demande de permis de construire un ensemble immobilier de 24 logements, sur un terrain cadastré section H n°55, sis Boulevard Barry dans le 13ème arrondissement de Marseille. Par un arrêté du 26 avril 2024, la commune de Marseille a refusé de faire droit à cette demande. Par un arrêté du 17 juillet 2024, la commune de Marseille a procédé au retrait du permis tacite, relatif au même projet, né le 16 mai 2024 et a opposé un nouveau refus à la demande de permis de construire. Par la présente requête, la SCCV Barry White demande au tribunal d’annuler les arrêtés des 26 avril et 17 juillet 2024.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire n° PC 013055 23 00822P0, déposée par la SCCV Barry White le 27 octobre 2023 et complétée le 16 février 2024, a été refusée par un arrêté du maire de la commune de Marseille du 26 avril 2024. A défaut de notification de cet arrêté à la pétitionnaire avant le 16 mai 2024, il est constant qu’un permis de construire tacite était né à cette date et l’arrêté du 26 avril 2024, notifié postérieurement au 16 mai 2024, doit être regardé comme un arrêté portant retrait de permis tacite. Par un second arrêté du 17 juillet 2024, la commune de Marseille a de nouveau procédé au retrait du permis tacite né le 16 mai 2024 et a opposé un nouveau refus à la demande de permis de construire, pour les mêmes motifs que ceux énoncés dans l’arrêté du 26 avril 2024.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 17 juillet 2024 :

En premier lieu, la décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire, permettant au titulaire du permis de construire d’être informé de la mesure qu’il est envisagé de prendre, ainsi que des motifs sur lesquels elle se fonde, et de bénéficier d’un délai suffisant pour présenter ses observations. Les dispositions précitées font également obligation à l’autorité administrative de faire droit, en principe, aux demandes d’audition formées par les personnes intéressées en vue de présenter des observations orales, alors même qu’elles auraient déjà présenté des observations écrites. Ce n’est que dans le cas où une telle demande revêtirait un caractère abusif qu’elle peut être écartée.

L’arrêté du 17 juillet 2024 comporte les motifs de droit et de faits qui le fondent avec une précision suffisante pour en comprendre les motifs. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté.

En deuxième lieu, la commune de Marseille a adressé à la société Barry White, le 27 juin 2024, une mise en demeure de présenter ses observations avant retrait du permis tacite. Le 12 juillet 2024, la pétitionnaire a présenté des observations écrites et a sollicité explicitement la possibilité de présenter des observations orales. La commune de Marseille n’a pas fait droit à cette demande, qui ne présente pas de caractère abusif. Par suite, l’arrêté du 17 juillet 2024 portant retrait du permis de construire est entaché d’un vice de procédure.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Selon l’article UC 9 du règlement du PLUi : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions* ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. (…) ».

D’une part, dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme ont le même objet que celles d’un article du code de l’urbanisme fixant des règles nationales d’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité d’une décision délivrant ou refusant une autorisation d’urbanisme. Les dispositions précitées de l’article UC 9 du règlement du PLUi, qui reproduisent celles de l’article R. 111-27 précité du code de l’urbanisme, ont le même objet que celles-ci et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de ce dernier article.

D’autre part, il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

Le projet s’insère en zone UC du PLUi, « permettant notamment le développement de collectifs discontinus » et qui est caractérisée, selon la commune en défense, par des bâtiments hétéroclites comprenant tant des collectifs denses, que des petits collectifs ou encore des formes basses pavillonnaires. Les bâtiments limitrophes au projet sont en R+1 et R+2. Si celui-ci porte sur un bâtiment de type R+4, cette différence de hauteur n’obère pas en soi l’insertion du projet dans son environnement, dès lors qu’il ressort des illustrations du dossier que seul le dernier étage en attique, par ailleurs implanté en retrait par rapport à la voie, est en surplomb de l’immeuble voisin en R+2, permettant ainsi une cohérence de hauteur quant à la façade sur rue. Si la commune se prévaut également de la hauteur en R+4 du bâtiment situé en fond de cour, qui serait incohérente au sein d’un îlot d’habitations pavillonnaires, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce bâtiment serait particulièrement visible depuis l’espace public ou un bâtiment remarquable ou en co-visibilité avec un tel bâtiment, alors que le projet prévoit également et en toutes hypothèses une végétalisation du terrain. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le projet fait face, de l’autre côté du boulevard de Barry, à un bâtiment d’habitation imposant, en R+4 dont le dernier étage est également en attique et en retrait. Enfin, si les bâtiments limitrophes au projet sont des habitations des années 1920, ils ne présentent toutefois pas d’intérêt architectural particulier et leur nombre est limité, alors que le bâtiment faisant face au projet est de type moderne. Dans ces conditions, compte tenu de son environnement architectural, de ses caractéristiques architecturales et de la vocation de la zone dans laquelle le projet est implanté, la requérante est fondée à soutenir que le maire de Marseille a fait une inexacte application des dispositions mentionnées au point 6.

En quatrième lieu, l’orientation d’aménagement et de programmation « Qualité d’Aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU) prévoit en zone UC : « L’objectif principal de ces zones est de permettre la densification et/ ou la mutation du tissu urbain, tout en maintenant des exigences particulières quant à la qualité architecturale et paysagère de ces tissus. La forme urbaine de l’UC est une forme héritée du mouvement moderne qui s’affranchit de la rue et de la structure traditionnelle de l’espace public, propose la libre occupation du terrain, et libère le sol. En contrepartie d’une hauteur plus importante que les formes traditionnelles, elle assure une emprise bâtie au sol plus faible afin de garantir un environnement planté et paysager ». Cette orientation précise qu’une des exigences est de « bien implanter les nouvelles constructions en relation avec leur environnement bâti et l’ensoleillement » et, concernant la volumétrie, il importe de « définir les implantations et hauteurs façades* des constructions de façon à : / – insérer le projet dans son environnement urbain et paysager (préservation de composantes végétales, épannelages en articulation avec le voisinage (….) – définir une expression architecturale de qualité (au lieu de rechercher la volumétrie maximale) ».

Une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les OAP d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

Pour les mêmes motifs que ceux mentionnés au point 9 du présent jugement, et alors que l’un des objectifs de l’OAP QAFU en zone UC est de permettre la densification et/ou la mutation du tissu urbain, la société Barry White est fondée à soutenir que c’est à tort que le maire de Marseille a considéré que le projet était incompatible avec l’OAP QAFU, compatibilité qui s’apprécie en outre, et en toutes hypothèses, à l’échelle de la zone à laquelle elle se rapporte.

En ce qui concerne la demande de substitution de motifs :

L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

Aux termes de l’article 7 UC du règlement du PLUi : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres (…) ». Cet article prévoit une règle alternative selon laquelle une implantation en limite séparative est possible : « à condition que, dans la bande des 3 mètres mesurés à partir de la limite séparative* concernée : – les parties des constructions* qui s’adossent à une construction préexistante implantée sur un terrain* voisin s’inscrivent dans le gabarit de cette construction voisine sans déroger à l’article 5 (hauteur) (…) ».

La commune de Marseille fait valoir que le permis de construire tacite initial du 16 mai 2024 était affecté d’un vice tenant à la méconnaissance de l’article 7 UC du règlement du PLUi compte tenu du gabarit du projet dans la bande des trois mètres en comparaison du gabarit de l’immeuble situé en limite séparative. En l’espèce, le bâti voisin présente une hauteur de 7,77 mètres alors que le projet, en limite séparative, est de 10,15 mètres. Une telle différence de hauteur de 2,38 mètres ne peut permettre de regarder le projet comme s’inscrivant dans le gabarit du bâti sur lequel il s’adosse. Toutefois, compte tenu de sa nature, si la société Barry White avait été informée de ce nouveau motif de retrait envisagé par la commune avant l’édiction de l’arrêté en litige, elle aurait été mise en mesure, le cas échéant, de demander et d’obtenir un permis de construire modificatif régularisant le vice précité entachant son projet de construction. A cet égard, il résulte de l’instruction que la commune de Marseille a délivré, par un arrêté du 29 juillet 2025 pris à la suite de la suspension des effets de l’arrêté du 17 juillet 2024 par l’ordonnance n° 2409300 de la juge des référés du 28 octobre 2024, un permis de construire modificatif régularisant le vice tenant à la méconnaissance de l’article 7 UC. Dans ces conditions, la demande de substitution de motifs est de nature à priver la société requérante d’une garantie procédurale et elle doit être refusée.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 17 juillet 2024 portant retrait et refus de permis de construire doit être annulé.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 26 avril 2024 :

Comme rappelé au point 2 du présent jugement, l’arrêté du 26 avril 2024, notifié postérieurement au 16 mai 2024, doit être regardé comme un arrêté portant retrait du permis tacite né le 16 mai 2024.

Pour les mêmes motifs que ceux mentionnés aux points 9 et 12 du présent jugement, la société requérante est fondée à soutenir que, par l’édition de l’arrêté du 26 avril 2024, la commune de Marseille a méconnu les dispositions de l’article 9 UC du règlement du PLUi et celles de l’OAP QAFU.

Pour les mêmes motifs que ceux mentionnés au point 15 du présent jugement, il ne peut être procédé à la substitution de motif demandée par la commune de Marseille.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 26 avril 2024 doit également être annulé.

Sur les frais liés au litige :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCCV Barry White, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 1 800 euros à verser à la SCCV Barry White au titre de frais de même nature.

D É C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du maire de la commune de Marseille des 26 avril 2024 et 17 juillet 2024 sont annulés.

Article 2 : La commune de Marseille versera la somme de 1 800 euros à la SCCV Barry White au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Marseille tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Barry White et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 8 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

Le président,

signé

F. Salvage

La greffière,

signé

S. Bouchut

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.