Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 8 juillet 2024, M^me A… C… et M^me D… B…, représentées par M^e Ibanez, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 mai 2020 par lequel le maire de la commune de Gémenos a délivré à la société 13 Habitat un permis de construire un immeuble de 12 logements collectifs en R+2 et 6 logements individuels en R+1 sur des parcelles cadastrées section AM n° 266 et n° 327, sises 933, chemin de la République ;

2°) d’annuler l’arrêté du 26 avril 2023 par lequel le maire de la commune de Gémenos a délivré à la société 13 Habitat un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Gémenos la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- l’arrêté du 11 mai 2020 a été pris par une autorité incompétente ;

- le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) était applicable à la demande de permis de construire ;

- il méconnaît l’article UP 12 du règlement du PLUi ;

- il méconnaît l’article UP 4 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 8 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 10 du même règlement

- il méconnaît l’article UP 13 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 12 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 9 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UD 3 du même règlement ;

- à supposer le PLUi non applicable, l’arrêté méconnaît l’article UD 3 du règlement du plan local d’urbanisme antérieur ;

- l’arrêté est assorti d’une prescription imprécise et incertaine, qui en est indivisible et n’est pas conforme aux dispositions des articles L. 421-6 et A. 424-3 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UD 10 du règlement du plan local d’urbanisme antérieur ;

- l’arrêté du 26 avril 2023 portant permis de construire modificatif a été pris par une autorité incompétente ;

- il méconnaît l’article UP 12 du règlement du PLUi et UD 3 du règlement du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 octobre 2024, la commune de Gémenos, représentée par M^e Grimaldi, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérantes la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérantes ne disposent pas d’un intérêt à agir ;

- la requête est tardive ;

- les moyens présentés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par deux mémoires, enregistrés les 25 novembre 2024 et 14 avril 2025, l’établissement public industriel et commercial 13 Habitat, représenté par M^e Bosquet, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l’urbanisme, et demande, en tout état de cause, que soit mise à la charge des requérantes la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- les requérantes ne disposent pas d’un intérêt à agir ;

- les moyens présentés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 4 juin 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 4 juillet 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Arniaud,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- les observations de M^e Clauzade, représentant la commune de Gémenos, et celles de M^e Bosquet, représentant 13 Habitat.

Considérant ce qui suit :

M^me B… et M^me C… demandent au tribunal d’annuler les arrêtés du 11 mai 2020 et du 26 avril 2023 par lesquels le maire de la commune de Gémenos a délivré à la Société 13 Habitat un permis de construire un immeuble de 12 logements collectifs en R+2 et 6 logements individuels en R+1 sur un terrain sis 933, chemin de la République, à Gémenos, et un permis de construire modificatif.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté opposée en défense :

En ce qui concerne le permis de construire initial :

L’article R. 600-2 du code de l’urbanisme dispose que : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. / (…) Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme règle le contenu et les formes de l’affichage ». L’article A. 424-16 du même code dispose que le panneau assurant cet affichage « indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architecture, la date de la délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface du plancher autorisé ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; / (…) ».

En imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les articles R. 600-2, R. 424-15 et A. 424-16 du code de l’urbanisme ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu’à la date d’un affichage complet et régulier. L’affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle, alors qu’aucune autre indication ne permet aux tiers d’estimer cette hauteur. Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction figurant sur le panneau d’affichage est affectée d’une erreur substantielle, il convient de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu’elle ressort de la demande de permis de construire. La hauteur mentionnée peut toujours être celle au point le plus haut de la construction. Elle peut également être, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) se réfère, pour l’application des dispositions relatives à la hauteur maximale des constructions, à un autre point, tel que l’égout du toit, la hauteur à cet autre point. La circonstance que l’affichage ne précise pas cette référence ne peut, dans un tel cas, permettre de regarder cette mention comme affectée d’une erreur substantielle.

Le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l’effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contesté indéfiniment par les tiers un permis de construire, une décision de non-opposition à une déclaration préalable, un permis d’aménager ou un permis de démolir. Dans le cas où l’affichage du permis ou de la déclaration, comportant une erreur dans les prescriptions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme, n’a pas fait courir le délai de recours de deux mois prévu à l’article R. 600-2 du même code, un recours contentieux doit néanmoins, pour être recevable, être présenté dans un délai raisonnable à compter du premier jour de la période continue de deux mois d’affichage sur le terrain, lorsque l’erreur n’est pas de nature à compromettre l’appréciation de l’importance et de la consistance du projet par les tiers compte tenu des autres informations de l’affichage. En règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable. Par ailleurs, il résulte de l’article R. 600-3 du code de l’urbanisme qu’un recours présenté postérieurement à l’expiration du délai qu’il prévoit n’est pas recevable, alors même que le délai raisonnable mentionné ci-dessus n’aurait pas encore expiré.

En l’espèce, le panneau d’affichage du permis de construire du 11 mai 2020 mentionne la hauteur du bâtiment collectif, le plus haut des constructions projetées, mais indique une hauteur à l’égout de 7,70 mètres et non la hauteur au faitage établie selon le projet à 9,90 mètres, alors que les dispositions de l’article 10 du plan local d’urbanisme, sur le fondement desquelles le permis de construire a été instruit et délivré, mentionnent que la hauteur de façade se calcule à l’égout mais que la hauteur totale se calcule au faitage. Par suite, le délai de recours de deux mois n’a pas commencé à courir à compter de l’affichage du permis du 11 mai 2020. Toutefois, le panneau d’affichage fait apparaître la nature du projet en précisant son ampleur, à savoir la réalisation « d’un immeuble de douze logements collectifs en R+2 et de six logements individuels en R+1 » pour une surface de 1 180 m2. Compte tenu de ces autres éléments, l’erreur de hauteur relevée n’était pas de nature à compromettre l’appréciation de l’importance et de la consistance du projet par les tiers, de sortes que le délai raisonnable d’un an a commencé à courir à compter de la date d’affichage continu le 10 juin 2020. Par suite, les conclusions à fin d’annulation du permis de construire initial, enregistrées le 16 juillet 2024, soit plus de 4 ans après l’affichage du permis, sans que les requérantes ne fassent valoir de circonstances particulières, sont tardives et, par suite, irrecevables.

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

Le permis de construire modificatif, qui porte seulement sur la création de deux aires de retournement et sur la réduction du nombre de places de stationnement, n’a pas pour objet ou pour effet de modifier la hauteur du projet. Si le panneau d’affichage de ce permis modificatif, qui mentionne les modifications projetées, reproduit l’erreur de hauteur concernant le bâtiment collectif, cette erreur ne porte dès lors pas sur l’objet du permis de construire modificatif. Par suite, le délai de recours de deux mois a commencé à courir à compter de sa date d’affichage continu le 17 mai 2023. Or, les conclusions à fin d’annulation du permis de construire modificatif, présentées par M^me C… et M^me B… dans la présente instance le 16 juillet 2024, soit plus de deux mois après l’affichage du permis, sont tardives et, par suite, irrecevables. Au demeurant, à supposer que le délai de recours contentieux de deux mois n’était pas opposable, ces conclusions ont été présentées plus d’un an après l’affichage continu de ce permis.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation présentées par les requérantes, tardives, sont irrecevables et doivent, pour ce motif, être rejetées, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres fins de non-recevoir opposées en défense.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Gémenos, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérantes demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge des requérantes une somme de 900 euros à verser à commune de Gémenos et une somme de 900 euros à verser à 13 Habitat au titre des frais de même nature.

D É C I D E :

Article 1er : La requête présentée par les requérantes est rejetée.

Article 2 : Les requérantes verseront une somme globale de 900 euros à la commune de Gémenos et une somme globale de 900 euros à 13 Habitat au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me A… C…, à M^me D… B…, à l’établissement public industriel et commercial 13 Habitat et à la commune de Gémenos.

Délibéré après l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

Le président,

signé

F. Salvage

La greffière,

signé

S. Bouchut

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.