Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 avril 2022, M. D A et M. C A, représentés par M^e Thomas-Aubergier, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 28 février 2022 par laquelle le président de la société CDC habitat action copropriétés a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur les parcelles A 54, A56 et A 75 ;

2°) de mettre à la charge de la société CDC habitat action copropriétés une somme de

2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— la décision attaquée est insuffisamment motivée ;

— elle est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation eu égard aux critères fixés par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

— elle méconnaît le droit de propriété garanti par l’article 1er du protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article 544 du code civil ;

— elle méconnaît l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Par un mémoire en défense enregistré le 23 juin 2022, la société CDC habitat action copropriétés, représentée par M^e Keusseyan-Bonacina, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir dès lors qu’ils ne peuvent être qualifiés d’acquéreurs évincés ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 16 novembre 2022, la métropole Aix-Marseille Provence, représentée par M^e Mialot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 10 avril 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Fayard, rapporteure,

— les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Keusseyan-Bonacina, représentant CDC Habitat, et de M^e Mialot, représentant la métropole Aix-Marseille-Provence.

Considérant ce qui suit :

1. Par déclaration d’intention d’aliéner du 30 décembre 2021, M. E a informé la métropole Aix-Marseille Provence qu’il entendait vendre un bien situé sur les parcelles A 54, A56 et A 75 sises 130 avenue du parc Corot à Marseille, en zone de préemption urbaine à

MM. A en vertu d’une lettre d’engagement signée le 28 décembre 2021. Par la décision attaquée du 28 février 2022, la société CDC Habitat action copropriétés, délégataire du droit de préemption de la métropole Aix-Marseille Provence, a préempté ce bien.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Il ressort des pièces du dossier que par une lettre d’engagement signée le 28 décembre 2021, MM. A ont formellement déclaré leur intention d’acquérir le bien pour une valeur de 28 000 euros. En outre, la déclaration d’intention d’aliéner du 30 décembre 2021 les désigne en tant qu’acquéreurs du bien. Dans ces conditions, quand bien même ils n’ont pas signé de promesse de vente, ils doivent être regardés comme des acquéreurs évincés et disposent, en cette qualité, d’un intérêt à agir contre la décision de préemption de ce bien. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir des requérants doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. »

4. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. La circonstance que l’acquéreur évincé exercerait une activité conforme à l’objectif poursuivi par la décision de préemption est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée.

5. D’une part, la décision attaquée mentionne que la préemption de ce bien intervient dans le cadre d’une opération d’aménagement de réhabilitation du secteur « parc Corot » à Marseille. Dès 2018, le conseil de la métropole Aix-Marseille Provence a approuvé le lancement d’une telle opération et a délégué à la société CDC Habitat la réalisation de cette opération, notamment par l’exercice du droit de préemption. Un traité de concession a alors été signé en mai 2020, dont l’objet principal est la mise en œuvre de la réhabilitation du quartier. La métropole produit également une délibération du 7 octobre 2021 dressant le bilan des acquisitions réalisées par le concessionnaire dont il en résulte que plus de 46 lots de logements principaux ont déjà été acquis. Eu égard à ces éléments, le bien étant situé dans la résidence du Parc Corot, l’antériorité et la réalité de ce projet qui intervient dans le cadre d’une opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme sont justifiés.

6. D’autre part, il est précisé par la décision attaquée que la préemption a pour objet la maîtrise des biens immobiliers nécessaires à la mise en œuvre de la mutation de ce quartier vétuste en permettant une diversification de logements et la réalisation d’équipements publics qualitatifs. Quand bien même aucune caractéristique précise du projet n’est mentionnée, la décision de préemption fait apparaître la nature du projet.

7. Enfin, la réhabilitation d’un quartier vétuste en mettant en place une diversification de logements et en créant des équipements publics répond à un objectif d’intérêt général suffisant. Si les requérants exposent que leur projet répond également à cet objectif, cette circonstance est sans incidence sur la légalité de la décision.

8. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les deux moyens tirés de l’insuffisance de motivation et de l’erreur manifeste d’appréciation doivent être écartés pour les mêmes motifs.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article 1er du protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

10. Ainsi qu’il a été dit au point 7, la décision de préemption a été prise pour un motif d’intérêt général, les requérants ne peuvent dès lors utilement se plaindre d’une privation de droit de propriété telle que protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Ce moyen ne pourra ainsi qu’être écarté.

11. En dernier lieu, aux termes de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales : « Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

12. La seule circonstance que les requérants aient manifesté leur volonté d’établir leur domicile dans le bien préempté et qu’ils ont ainsi nourrit une espérance légitime d’établir leur vie privée et familiale dans ce bien ne peut suffire à caractériser une atteinte à l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

13. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par MM. A doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société CDC habitat action copropriétés, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par les requérants sur ce fondement. Il n’y a également pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants la somme demandée au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par les parties défenderesses.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de MM. A est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la société CDC Habitat action copropriétés et la métropole Aix-Marseille Provence sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D A, à M. C A, à la société CDC Habitat action copropriétés, à la métropole-Aix-Marseille Provence et à M. E.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M. B, premier-conseiller,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025.

La rapporteure,

Signé

A. FAYARD

Le président,

Signé

F. SALVAGE La greffière

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,