Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 novembre 2024 et 20 mars 2025, M^me A… E… épouse H…, M. L… K… et M^me I… F…, M^me J… D… épouse M…, représentés par Me de Casalta-Bravo, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 23 00885P0 en date du 26 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la société SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 20 logements collectifs et 8 maisons individuelles d’une surface totale de 1 734 m² sur des parcelles cadastrées section 884 B n° 214, 223, 232, 225, 233, 226, 213 situées impasse de l’Erable sur le territoire de la commune, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire a été délivré par une autorité incompétente ;

- il méconnaît l’article UP5 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) relatif aux hauteurs de façade ;

- il méconnaît l’article « volumétrie et implantation des constructions » des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) « qualité d’aménagement et des formes urbaines » (QAFU) du PLUi ;

- il méconnaît les articles R. 111-27 du code de l’urbanisme et UP9 du règlement du PLUi relatifs à l’insertion harmonieuse du projet dans son environnement ;

- il méconnaît l’article « implantation bâties et préservation des composantes paysagères » du chapitre 2 de l’OAP QAFU du PLUi ;

- les irrégularités soulevées ne permettent pas la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 20 janvier 2025 et 26 juin 2025, la société SNC Marignan, représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête à titre principal, à la mise en œuvre des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et à la mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 1er août 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un permis de construire modificatif a été communiqué au tribunal et aux parties les 1er et 4 décembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Houvet,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e De Casalta-Bravo pour les requérants, de M^e Cagnol pour la pétitionnaire et de M^me G… pour la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté en date du 26 avril 2024, le maire de la commune de Marseille a délivré à la société SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 20 logements collectifs et 8 maisons individuelles d’une surface totale de 1 734 m² sur des parcelles cadastrées section 884 B n° 214, 223, 232, 225, 233, 226, 213 situées impasse de l’Erable sur le territoire de la commune. M^me A… E… épouse H…, M. L… K… et M^me I… F…, M^me J… D… épouse M… demandent au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur l’étendue du litige :

2. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

3. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du 26 avril 2024 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du 9 novembre 2025.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. En premier lieu, par un arrêté du 11 mai 2023, régulièrement publié au recueil des actes administratifs n° 689 du 15 mai 2023 et transmis en préfecture le 12 mai 2025, le maire de la commune de Marseille a donné délégation à M. B… C… à l’effet de signer l’intégralité des décisions relatives au droit des sols. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué serait entaché d’incompétence.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi : « a) Lorsque ni la hauteur totale* ni la hauteur de façade* ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade* des constructions* projetée est inférieure ou égale à (…) pour les autres destinations, 7 mètres. b) Si elle n’est pas définie par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur totale* des constructions projetée est inférieure ou égale à la hauteur de façade*, constatée ou projetée, augmentée de 3 mètres. ». D’après le lexique, la hauteur de façade se mesure en élévation, en cas de toiture plate (pente ≤ 10 %) entre tout point du nu supérieur de toutes les dalles de couverture, y compris celles des étages en attique et le point bas de la façade situé à son aplomb. Le point bas de la façade correspond, sur les parties décaissées après travaux, au terrain fini ; sur les parties remblayées et sur les parties ni décaissées ni remblayées, au terrain naturel.

6. Il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce qui est soutenu par les requérants, le bâtiment collectif aura une hauteur de 695 cm en façade nord côté gauche, depuis le pied de la façade au niveau du terrain naturel, de 694 cm au milieu du bâtiment pris au niveau du terrain naturel et de 554 cm côté droit. S’agissant des villas, certaines mesures sont prises au niveau du terrain naturel alors qu’il existe des espaces déblayés, mais les mesures de hauteur essentielles, car se rapprochant de la limite des 7 mètres, ont toutes été prises au point bas de la façade, au niveau du terrain décaissé, notamment pour les villas n° 2 et n° 3 et 4 et se situent toutes en dessous des 7 mètres. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi sera écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article 9 du règlement de la zone UP du PLUi : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Ces dispositions du plan local d’urbanisme ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision contestée. Le chapô de la zone UP précise que « les zones UP permettent notamment le développement de l’habitat individuel sous toutes ses formes (pavillonnaires, habitat individuel groupé ».

8. Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

9. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe dans un quartier à dominante résidentielle d’aspect relativement hétérogène, dépourvu de caractère architectural particulier, composé de maisons individuelles et d’immeubles collectifs de construction récente, dont plusieurs en R +2 ou R +3 à proximité immédiate. S’il existe une majorité de maisons traditionnelles avec toitures en tuiles, à deux ou quatre pentes, les immeubles alentour ont en majorité des toits plats. Les parcelles accueillent de nombreux arbres et la densité des constructions est relativement aérée. Le projet prévoit la construction d’un bâtiment de vingt logements en R+1 et de quatre bâtiments de deux maisons mitoyennes, également en R +1, l’ensemble étant de conception résolument moderne, avec des toits plats et un enduit très clair. Le projet n’a pas pour effet de modifier l’environnement de façon notable, alors même que les requérants ne le caractérisent pas. En termes de gabarit et de volumétrie, le projet n’apparaît pas en décalage par rapport à son environnement proche. Le projet prévoit uniquement de l’habitat individuel, sous forme pavillonnaire ou groupée, comme le permet le chapô du règlement de la zone. La circonstance que les toits seraient végétalisés, en « étanchéité auto-protégée » selon la notice, dans les tons vert-gris n’est pas de nature à modifier cet environnement, alors que les teintes envisagées pour les toitures se fondent bien dans la végétation environnante et ne détonnent pas par rapport aux bâtiments existants. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article 9 de la zone UP du PLUi et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’OAP qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère du PLUi relative à la zone UP, il est « prescrit » que : « l’emprise au sol de chaque bâtiment est inférieure à 450 m² ». Cette prescription s’insère dans un paragraphe précisant que : « afin de garantir la lecture visuelle d’un habitant intermédiaire, mais aussi pour conserver une qualité d’ambiance de l’habitat individuel, et ce quelle que soit la surface de l’assiette foncière, il est important de calibrer une emprise maximale par bâtiment. (…) La limitation de l’emprise au sol pour chaque bâtiment permettra notamment de favoriser la part de logements bi-orientés, traversants ou en angle ». Aux termes de l’article « implantations bâties et préservation des composantes paysagères du chapitre 2 des orientations de l’OAP QAFU relatives aux zones UM et UP « prescrit » qu’il convient d’ « implanter les constructions de manière à créer et/ou préserver des espaces verts généreux et d’un seul tenant ; conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que : une masse boisée, notamment si elle s’inscrit dans une continuité qui dépasse les limites du terrain ; un alignement d’arbres ; un sujet remarquable ; une bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie. ». Des schémas accompagnent ce texte.

11. Les auteurs du PLUi ont défini, en complément du règlement écrit et graphique des zones UA, UB, UC, UP et UM du territoire Marseille-Provence, une OAP dite multisites « qualité d’aménagement et formes urbaines » visant à améliorer l’insertion des projets dans leur contexte urbain et paysager. A cet effet, chaque article du règlement de ces zones précise, dans un cartouche liminaire, que « les autorisations qui doivent être conformes au règlement (…) doivent aussi être compatibles avec les prescriptions de l’OAP qualité d’aménagement et des formes urbaines » et chaque orientation de l’OAP rappelle les articles du règlement de zone qu’elle vient compléter. Outre une déclinaison de principes et d’objectifs en matière d’aménagement et d’urbanisation du tissu urbain, cette OAP énonce pour chaque zone précitée du règlement, des « recommandations » et des « prescriptions ». Si ces dernières comportent parfois des éléments quantitatifs, relatifs à la volumétrie et à l’implantation des constructions à édifier, ainsi qu’à leur qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère et semblent ainsi fixer des règles à respecter précisément, la nette volonté des auteurs du PLUi, ressortant des rappels ci-dessus dont ils ont assorti la rédaction des divers documents, conduit à les interpréter comme se bornant seulement à orienter le règlement de chaque zone concernée, et susceptibles de s’imposer aux autorisations d’urbanisme seulement dans un rapport de compatibilité, lequel, en outre, s’apprécie à l’échelle de chaque zone visée par l’OAP.

12. Il résulte de ce qui vient d’être dit, que si peuvent prêter à confusion certains termes ou précisions donnés par l’OAP QAFU, comme l’emploi du terme «prescriptions », leur seul usage, au regard de la volonté d’ensemble exprimée par les auteurs du PLUi, ne permet pas d’en déduire que ces derniers auraient entendu édicter des règles de même nature que celles formalisées dans le règlement écrit et graphique du PLUi et qu’ainsi l’OAP QAFU serait contraire aux articles précités du code de l’urbanisme.

13. En l’espèce, d’une part, le bâtiment collectif, qui prendra la forme de deux bâtiments accolés, aura avoir une emprise au sol d’un peu moins de 600 m² et aura plusieurs orientations. Bien que son emprise au sol soit supérieure à ce que l’OAP prévoit, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’emprise du bâtiment collectif en litige contrarierait les objectifs de ce document, qui sont assez généraux, et rendrait le projet en litige incompatible avec l’OAP QAFU. D’autre part, il ressort notamment du bilan végétal et du plan de masse paysager, que si certaines masses d’arbres seront supprimées, notamment au sud et au centre du terrain d’assiette, la masse d’arbres située à l’angle nord-est sera conservée, avec 9 arbres de haute-tige, qui seront complétés par plusieurs arbres à planter. Le projet prévoit également la plantation de plusieurs arbres de haute-tige au milieu du terrain d’assiette, en bordure de voie centrale, la plantation d’un petit massif d’arbres à l’ouest du terrain et la plantation quasiment tout le long des limites séparatives, de haies séparatives ou bocagères. Dans ces conditions, le projet n’est pas incompatible avec l’OAP QAFU mentionnée ci-dessus, compatibilité qui s’apprécie en outre à l’échelle de la zone visée par l’OAP. Le moyen doit être écarté.

14. Aucune illégalité n’étant relevée dans le dossier, il n’y a pas lieu de faire application des articles L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l’urbanisme.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à solliciter l’annulation du permis de construire en litige.

16. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M^me A… E… épouse H…, de M. L… K… et M^me I… F… et de M^me J… D… épouse M… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la société SNC Marignan tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à de M^me A… E… épouse H…, à M. L… K… et M^me I… F… et à M^me J… D…, épouse M…, ainsi qu’à société SNC Marignan et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Pecchioli, président,

- M. Juste, premier conseiller,

- M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.