Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 10 décembre 2024, la société civile immobilière (SCI) Le Castellas, représentée par M^e Callen, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 novembre 2024 par lequel le maire d’Aix-en-Provence a retiré le permis de construire quatre logements individuels, n° PC 13 001 24JO116, accordé tacitement le 23 septembre 2024 et lui a opposé un sursis à statuer ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Aix-en-Provence le versement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les dispositions de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme sont méconnues dès lors que le permis tacite ayant été accordé, la commune ne peut plus sursoir à statuer ;

- les motifs justifiant le sursis à statuer sont infondés ;

- la commune a méconnu le principe d’égalité de traitement des pétitionnaires devant la loi.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er octobre 2025, la commune d’Aix- en Provence, représentée par M^e Andreani, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la SCI Le Castellas la somme de 2 000 euros en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les moyens soulevés par la SCI Le Castellas ne sont pas fondés ;

- dans le cadre d’une substitution de motifs, ceux tirés de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article UM 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune sont de nature à justifier le retrait de l’arrêté en litige.

Par une ordonnance du 27 octobre 2025, la clôture immédiate de l’instruction a été prononcée en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Coppin, rapporteure,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- et les observations de M^e Callen, représentant la SCI Le Castellas ainsi que celles de M^e Dallot, représentant la commune d’Aix-en-Provence.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Le Castellas a déposé, le 23 mai 2024, une demande de permis de construire quatre logement individuels groupés en R+ 2, pour une surface de plancher de 408,40 m2, sur la parcelle cadastrée section RH n° 95, située 23 chemin du Castellas à Aix-en-Provence. Le 23 septembre 2024, est né, en l’absence de réponse expresse de la part du maire d’Aix-en-Provence dans les délais impartis, un permis de construire tacite. Dans le cadre d’une procédure contradictoire, par un courrier du 18 octobre 2024, le maire d’Aix-en-Provence l’a informée qu’elle était susceptible de retirer le permis tacitement né. Par l’arrêté attaqué du

14 novembre 2024, la maire a retiré ce permis de construire tacite et opposé un sursis à statuer sur sa demande pour une durée de deux ans. Par la présente requête, la SCI Le Castellas demande l’annulation de ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. (…) ». Aux termes de l’article L. 424-1 du même code : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l’article L. 102-13 et aux articles L. 121-22-3, L. 121-22-7, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement. / (…) ». Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « L’autorité compétente mentionnée à l’article

L. 153-8 prescrit l’élaboration du plan local d’urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l’article L. 103-3. / (…) / L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire que lorsque l’état d’avancement des travaux d’élaboration du nouveau plan local d’urbanisme permet de préciser la portée exacte des modifications projetées, sans qu’il soit cependant nécessaire que le projet ait déjà été rendu public. Il ne peut en outre être opposé qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l’installation ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.

4. Par ailleurs, il résulte des mêmes dispositions que des travaux qui ne peuvent être autorisés sous l’emprise de la réglementation à venir ne peuvent faire l’objet d’un sursis à statuer s’ils ne sont pas, en raison de leur peu d’importance, de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution dudit plan d’occupation des sols.

5. Pour prononcer, par son arrêté du 14 novembre 2024, le retrait du permis de construire tacitement délivré le 23 septembre 2024 à la SCI Le Castellas ainsi que le sursis à statuer, le maire d’Aix-en-Provence s’est fondé sur le motif tiré de ce que le projet n’était pas conforme aux dispositions du règlement de la future zone Uda2 du plan local d’urbanisme intercommunal du pays d’Aix s’agissant des règles fixées aux articles UD 4 relatif à la volumétrie et à l’implantation des constructions et UD 7 fixant les obligations en matière de stationnement.

6. Il ressort des pièces du dossier, d’une part, que l’emprise au sol du projet est de 32,40 % alors que les dispositions de l’article UD 4 et du document graphique du futur PLUi prévoient une emprise au sol des constructions limitées à 25 % pour le terrain assiette du projet, et d’autre part, que le projet en litige ne comporte qu’une place visiteur alors que les dispositions de l’article UD 7 du futur PLUI en imposent deux. Toutefois, eu égard à la nature et à l’importance du projet, qui porte sur la construction de quatre logements individuels dans une zone à dominante pavillonnaire de densité intermédiaire, ces écarts constatés, tant au niveau de l’emprise au sol que du nombre de places visiteurs, peu importants ne sont pas de nature à établir que le projet serait de nature par lui- même à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme au sens et pour l’application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme. Par suite, la SCI Le Castellas est fondée à soutenir que le maire d’Aix-en-Provence a méconnu les dispositions de cet article en procédant au retrait du permis de construire tacitement né et en opposant un sursis à statuer à sa demande de permis de construire.

Sur la demande de substitution de motifs :

7. L’administration peut faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

8. Le maire d’Aix-en-Provence fait valoir, dans son mémoire enregistré le 1er octobre 2025, communiqué à la SCI Le Castellas, que le permis tacite né est illégal du fait de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article

UM 3 du règlement du plan local d’urbanisme en vigueur. Elle sollicite une substitution de motifs.

9. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Les risques d’atteinte à la sécurité publique qui, en application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, justifient le refus d’un permis de construire ou son octroi sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité que ceux que l’opération projetée peut engendrer pour des tiers. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

10. Aux termes de l’article UM 3 du règlement du PLU de la commune d’Aix-en-Provence applicable à la date de la décision attaquée : «  (…)/ 2 – Caractéristiques des voiries:/ 1-Toute construction ou aménagement doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles qui y sont édifiés, notamment en ce qui concerne les exigences de sécurité routière, de secours et de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des déchets./(…)».

11. Il ressort des pièces du dossier ainsi que des vues disponibles sur les sites internet publics, tel Géoportail, ou privés, tels Google Maps que le terrain d’assiette du projet est desservi par le chemin du Castellas. Si cette voie à sens unique, présente un tronçon plus étroit entre le noyau villageois et le projet, elle s’élargit au droit du projet et comporte un trottoir permettant une circulation piétonne dans des conditions de sécurité satisfaisantes. En outre, le projet qui prévoit la construction de quatre logements individuels, n’est pas de nature à entraîner une modification significative des conditions de circulation. Dans ces conditions, le maire, qui se borne à produire des photographies prises à un autre endroit de la voie, ne pouvait légalement fonder sa décision de retrait sur la méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article UM 3 du règlement du plan local d’urbanisme. Dès lors la demande de substitution de motifs ne peut être accueillie.

12. Aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ».

13. Pour l’application de ces dispositions, aucun des autres moyens de la requête n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de la décision contestée.

14. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Le Castellas est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 14 novembre 2024 par lequel le maire d’Aix-en-Provence a retiré le permis de construire tacite né le 23 septembre 2024 et a opposé un sursis à statuer à la demande de permis de construire.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

15. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

16. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge des frais exposés sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire d’Aix-en-Provence du 14 novembre 2024 est annulé.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune d’Aix-en-Provence au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Le Castellas et à la commune d’Aix-en-Provence.

Délibéré après l’audience du 8 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot, présidente,

M^me Coppin, première conseillère,

M^me Ridings, première conseillère.

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

C. Coppin

La présidente,

signé

M. Lopa Dufrénot

Le greffier

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.