Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 2 juillet 2024, la société civile immobilière (SCI) Dacaivar, représentée par M^e Ferracci, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 25 janvier 2024 par lequel le maire de Dammarie-les-Lys a décidé de surseoir à statuer pendant un délai de deux ans sur la demande de permis de construire qu’elle a déposée conjointement avec la SNC LNC Cassiopée pour l’édification de plusieurs bâtiments à usage de logement et de bureau sur un terrain cadastré section AP n° 430 ;

2°) d’enjoindre au maire de Dammarie-les-Lys de réexaminer cette demande de permis de construire, dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Dammarie-les-Lys une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’urgence est caractérisée dès lors que : elle a consenti une promesse de vente à un éventuel acquéreur mais que celui-ci entend s’en désengager au bénéfice de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire qui a été stipulée si la demande de permis de construire n’est pas réexaminée ; elle perdrait ainsi le prix de cession ainsi que le bénéfice de la construction d’un immeuble neuf de bureaux dont elle pourrait ensuite retirer des revenus locatifs alors que sa situation financière s’est dégradée ; la commune a contribué à aggraver cette situation financière puisqu’elle a demandé le retrait d’une première demande de permis de construire pour finalement opposer un sursis de statuer à l’issue des discussions qui avaient été engagées sur le projet ; la commune ne saurait se prévaloir d’un intérêt public dès lors qu’elle n’a pas déterminé un projet d’aménagement ou un projet de travaux publics à ce stade de ses réflexions ;

— la décision en litige est insuffisamment motivée au regard des exigences de l’article R. 424-5 du code de l’urbanisme ;

— cette décision est entachée d’un défaut de base légale dès lors qu’il n’est pas même possible de déterminer si le sursis à statuer est fondé sur le 2° ou sur le 3° de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme, l’arrêté ne faisant état d’aucun projet précis ;

— la demande de permis de construire n’est pas de nature à compromettre ou de rendre plus onéreux ni l’exécution de travaux publics ni la réalisation d’une opération d’aménagement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 juillet 2024, la commune de Dammarie-les-Lys, représentée par M^e Van Elslande, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Dacaivar.

Elle soutient que :

— l’urgence n’est pas caractérisée dès lors que : la promesse de vente dont fait état la société requérante n’est pas caduque puisque son délai de réalisation est automatiquement prorogé tant que le dossier de demande de permis de construire est en cours d’instruction ; les pièces produites par la société requérante ne permettent pas de démontrer que la décision en litige la place dans une situation financière précaire et délicate dès lors que les documents produits concernent l’ensemble des biens immobiliers dont elle est propriétaire ; cette situation est le résultat d’une gestion défaillante dès lors que la société n’a jamais sérieusement loué ou cherché à louer les quatre immeubles qui étaient implantés sur la parcelle et que, en procédant à la démolition de trois bâtiments au mois de février 2024, elle s’est volontairement privée de toute source de revenus locatifs ; elle n’a pas sécurisé la promesse de vente dans le but de concrétiser rapidement la vente envisagée ; la privation du bénéfice liée à la construction d’un immeuble dont elle pourra ensuite retirer des revenus locatifs n’est pas établie et, compte tenu des délais à prévoir pour la concrétisation du projet, la société requérante ne peut envisager de percevoir dans l’immédiat de tels revenus ; ladite société a introduit sa demande de suspension plus de six mois après l’édiction de l’arrêté attaqué et plus de trois mois après l’introduction de sa requête en annulation, alors que le courrier de la société à qui a été consentie la promesse de vente et faisant état de la volonté de cette dernière de s’en désengager est antérieur au dépôt de cette requête ; les faits invoqués par la société requérante et tenant aux agissement de la commune qui auraient retardé l’opération envisagée ne sont pas établis ; le projet d’aménagement du quartier de la gare, comprenant des programmations de mixité fonctionnelle, de stationnement, de circulation et d’espaces publics, présente un intérêt général, répondant notamment aux objectifs du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme ;

— l’arrêté attaqué est parfaitement motivé ;

— le sursis à statuer est incontestablement fondé sur la réalisation d’une opération d’aménagement au sens du 3° de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme, qui a été prise en considération par la délibération du 16 février 2023 et dont les terrains ont été délimités, les études relatives à cette opération ayant été menées par la commune ;

— le projet faisant l’objet de la demande de permis de construire en litige compromet, par son ampleur le périmètre d’études ainsi pris en considération ; la comparaison entre ce projet et l’opération d’aménagement envisagée par la commune met en évidence le fait que la réalisation de cette opération serait compromise et impliquerait de nouvelles études, rendant plus ainsi plus onéreuse la réalisation cette opération.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné M. Timothée Gallaud, vice-président, pour statuer sur les demandes de référés présentées sur le fondement du livre V du code de justice administrative.

Vu :

— le code de l’urbanisme

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique tenue le 16 juillet 2024 à 14 heures, en présence de M^me Sistac, greffière d’audience, M. A a lu son rapport et entendu :

— les observations de M^e Ferracci, avocate de la société Dacaivar, qui reprend les termes de sa requête et soutient, en outre que : la situation financière dans laquelle elle se trouve n’est pas le résultat d’une gestion défaillante alors que la société a mis en œuvre des démarches en vue de louer le bien après le départ du preneur qui occupait les lieux jusqu’à l’année 2019, que ses difficultés l’avaient amenée à conclure un contrat de crédit-bail immobilier afin de se refinancer et que le choix qu’elle a fait de vendre la parcelle l’a amenée à racheter ce crédit-bail, l’exposant à des pénalités ; elle a rencontré des difficultés avec un preneur qui s’est avéré défaillant ; le délai qu’elle a pris à saisir le juge des référés s’explique par la nécessité de rassembler les éléments de nature à démontrer une situation d’urgence et notamment le caractère actuel des difficultés financières auxquelles elle est confrontée ; ces difficultés ne font que s’aggraver comme en attestent les derniers documents comptables qu’elle produit, relatifs à sa situation au 30 juin 2024 ; qu’elle justifie en dernier lieu de ce que les difficultés financières dont elle fait état sont liées uniquement à la gestion du bien sis à Dammarie-les-Lys dont elle est propriétaire ; la décision de sursis à statuer en litige s’explique seulement par la volonté de la commune d’imposer l’implantation d’un pôle de formation dans les bâtiments à construire ; que la comparaison entre son projet et celui qui apparaît sur les documents produits en dernier lieu par la commune met en évidence le fait qu’ils ne sont pas substantiellement différents ; que ces documents ne permettent pas de caractériser un véritable projet d’aménagement ;

— les observations de M^e N’Guyen Khac, substituant M^e Van Elslande, avocat de la commune de Dammarie-les-Lys, qui reprend les termes de ses écritures et soutient en outre que : la demande de permis de construire doit être regardée comme étant toujours en cours d’instruction en sorte que la clause prévoyant la possibilité de proroger les effets de la promesse de vente peut être mise en œuvre ; en l’état, il n’y aucune obligation de mettre fin aux effets de cette promesse ; la situation précaire dans laquelle se trouve la société requérante est liée uniquement à la gestion risquée qui a été menée par ses dirigeants ; compte tenu du temps nécessaire à la réalisation du contrat de promotion immobilière que prévoient de conclure les parties, la perception des revenus fonciers qu’en escompte la société n’est qu’une perspective lointaine ; la société a tardé à saisir le juge des référés ce qui l’expose nécessairement à voir sa requête rejetée pour défaut d’urgence ; la réalisation du projet faisant l’objet de la demande de permis de construire en litige compromet la réalisation de l’opération envisagée par la commune tel qu’elle ressort de l’étude qui a été commandée à la suite de la délibération du 16 février 2023.

A l’issue de l’audience, la clôture de l’instruction a été différée au 17 juillet 2024 à 12 heures, en application de l’article R. 522-8 du code de justice administrative.

Par un mémoire, enregistré le 17 juillet 2024 à 10 h 35, la SCI Dacaivar conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens et arguments en produisant de nouvelles pièces.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Dacaivar est propriétaire d’un terrain cadastré section AP n° 430 à Dammarie-les-Lys sur lequel étaient édifiés plusieurs bâtiments qu’elle a fait démolir et où elle entend édifier de nouveaux bâtiments à usage de logement et de bureaux. Après avoir consenti une promesse unilatérale de vente à la société Les nouveaux constructeurs le 11 octobre 2023, la SCI Dacaivar a présenté conjointement avec la SNC LNC Cassiopée, cette dernière se substituant à la société Les nouveaux constructeurs pour porter l’opération, une demande de permis de construire pour l’édification d’un bâtiment à usage de bureaux développant une surface de plancher de 2 965 mètres carrés et de deux bâtiments à usage de logement, prévoyant la création de 40 logements chacun, pour une surface totale de plancher développée de 5 218 mètres carrés. Par un arrêté du 25 janvier 2024, le maire de Dammarie-les-Lys a décidé de surseoir à statuer pendant un délai de deux ans sur cette demande de permis de construire. La SCI Dacaivar demande au juge des référés, statuant sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, d’ordonner la suspension de l’exécution de cet arrêté.

2. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».

3. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. En ce qui concerne une décision prononçant un sursis à statuer sur une demande de permis de construire, il appartient au juge des référés, lorsqu’il est saisi d’une demande de suspension, d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets d’une telle décision sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue. À cette fin, l’urgence s’apprécie objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de chaque espèce, en tenant compte, notamment, des conséquences qui seraient susceptibles de résulter, pour les divers intérêts en présence, de la délivrance d’un permis de construire provisoire à l’issue d’un réexamen de la demande ordonné par le juge des référés.

4. Pour justifier de l’urgence qu’il y aurait à ordonner la suspension de l’exécution de l’arrêté du 25 janvier 2024, la SCI Dacaivar se prévaut de ce qu’elle a consenti une promesse unilatérale de vente à la société Les nouveaux constructeurs mais que celle-ci risque de s’en désengager, au bénéfice de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire qui a été stipulée, si la demande de permis de construire n’est pas réexaminée en sorte qu’elle perdrait ainsi le prix de cession ainsi que le bénéfice de la construction d’un immeuble neuf de bureaux dont elle pourrait ensuite retirer des revenus locatifs alors que sa situation financière se dégrade depuis plusieurs années.

5. Il résulte de l’instruction que le bénéficiaire de la promesse de vente évoquée ci-dessus a fait savoir à la société requérante qu’il envisageait de renoncer à l’acquisition du bien si la décision de sursis à statuer n’était pas remise en cause et la demande de permis de construire réexaminée. Toutefois, le délai de validité de la promesse de vente court jusqu’au 30 décembre 2024 et aucune stipulation de ce contrat ne prévoit qu’elle serait caduque du seul fait qu’une décision de sursis à statuer serait opposé à la demande de permis de construire. Si, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, il est loisible au bénéficiaire d’y renoncer sans attendre l’expiration du délai convenu, il s’exposerait néanmoins à payer l’indemnité d’immobilisation qui est fixée à un montant de 179 950 euros et il n’apparaît pas que le bénéficiaire envisagerait de renoncer, à ce prix, au bénéfice de la promesse. Si la société requérante se prévaut des stipulations qui prévoient que les parties doivent s’entendre sur la suite à donner à la promesse en cas de défaillance d’une des conditions suspensives, à supposer que le fait qu’une décision de sursis à statuer a été opposé à la demande de permis de construire présentée par la SCI Dacaivar permette de caractériser en lui-même une telle défaillance, ces stipulations permettent seulement au promettant de mettre en demeure le bénéficiaire de se prévaloir du défaut de réalisation de la conditions suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire ou à y renoncer mais non à ce dernier de décider de lui-même de se désengager sans payer l’indemnité d’immobilisation. Dans ces conditions, la SCI Dacaivar ne démontre pas que la décision dont elle demande la suspension impliquerait de façon immédiate qu’elle perde la possibilité de concrétiser la promesse de vente avant la fin de l’année 2024.

6. Il est vrai que la société requérante soutient que la non-réalisation de la vente l’expose à des difficultés financières immédiates. Toutefois, si les comptes de résultats produits par la société requérante font apparaître qu’elle subit un déficit d’exploitation lié à la gestion du bien immobilier qui fait l’objet de la demande de permis de construire en litige et qui s’aggrave depuis l’année 2022, il ressort de ses bilans comptables qu’elle est parvenue à faire face aux difficultés engendrés par ce déficit, en recourant à des produits financiers lui permettant d’y pallier temporairement dans l’attente de la valorisation de l’actif immobilier que représente le terrain dont elle est propriétaire à Dammarie-les-Lys. Si sa situation financière implique sans doute qu’elle procède à terme à cette valorisation, notamment par le produit de la vente de ce terrain, la SCI Dacaivar n’apporte pas d’élément suffisant pour établir que l’absence de réalisation d’une vente dans des délais brefs l’exposerait à des graves difficultés financières et mettrait en péril la pérennité de son activité, qui consiste à procéder à des investissements de nature immobilière.

7. Il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 6 que la SCI Dacaivar n’établit pas que la décision en litige préjudicie de façon suffisamment grave et immédiate à ses intérêts, justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, son exécution soit suspendue. La condition d’urgence prévue par l’article L. 521-1 du code de justice administrative n’étant ainsi pas remplie, la demande de suspension présentée par ladite société doit être rejetée.

8. D’une part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Dammarie-les-Lys, qui n’est pas dans la présente instance, la partie perdante, la somme que demande la SCI Dacaivar au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. D’autre part, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charte de la SCI Dacaivar, la somme que demande la commune de Dammarie-les-Lys au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la SCI Dacaivar est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Dammarie-les-Lys au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Dacaivar et au maire de la commune de Dammarie-les-Lys.

Le juge des référés,

T. ALa greffière,

C. SISTAC

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,