Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 18 novembre 2024, 7 décembre 2024 et 4 février 2025, M. A… C…, représenté par M^e Ladouceur-Bonnefemme, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 juin 2024 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la société civile immobilière (SCI) Habes un permis de construire un immeuble de trois logements sur un terrain situé 72, rue Louis Auroux, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fontenay-sous-Bois et de la SCI Habes une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il doit être regardé comme soutenant que :

le dossier de demande de permis de construire ne satisfait pas aux exigences des articles R. 431-7, R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10 et R. 431-16 du code de l’urbanisme ainsi que de l’article R. 122-22 du code de la construction et de l’habitation ;

le projet méconnaît les dispositions de l’article UZ 6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) entré en vigueur le 10 janvier 2024 sur le territoire de la commune de Fontenay-sous-Bois ;

il méconnaît les dispositions de l’article UZ 7 du règlement du PLUi ainsi que l’article 679 du code civil ;

il méconnaît les dispositions de l’article UZ 10 du règlement du PLUi ;

il méconnaît enfin la vocation pavillonnaire de la zone UZp du PLUi.

Par un mémoire en défense enregistré le 13 mars 2025, la SCI Habes, représentée par M^e Hennequin, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. C… au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, faute pour le requérant de lui avoir notifié une copie de son recours gracieux conformément aux exigences de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme et de justifier d’un intérêt à agir contre le projet ;

- les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 6 mai 2025, la commune de Fontenay-sous-Bois, représentée par M^e Eglie-Richters, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C… au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, faute pour le requérant de justifier d’un intérêt à agir contre le projet ainsi que d’un « intérêt légitime » à contester le permis de construire attaqué ;

- les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

Par un mémoire distinct enregistré le 15 juillet 2025, la SCI Habes conclut à ce que M. C… soit condamné à lui verser une somme de 15 395, 44 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait du caractère abusif de son recours, en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge du requérant une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Un mémoire présenté pour M. C… et enregistré le 9 février 2026, postérieurement à la clôture de l’instruction, n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de la construction et de l’habitation ;

le code civil ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Prissette,

les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

les observations de M^e Rubinsohn, substituant M^e Ladouceur-Bonnefemme, représentant M. C… et de M. C… lui-même,

les observations de M^e Krasniqi, substituant M^e Eglie-Richters, représentant la commune de Fontenay-sous-Bois,

et les observations de M^e Osorio, substituant M^e Hennequin, représentant la SCI Habes.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 10 juin 2024, le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la société civile immobilière (SCI) Habes un permis de construire un immeuble de trois logements sur un terrain situé 72, rue Louis Auroux. Par un courrier du 16 juillet 2024, réceptionné le 19 juillet 2024, M. A… C… a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Une décision implicite de rejet est née le 19 septembre 2024 du silence gardé par l’autorité administrative sur ce recours. M. C… demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 10 juin 2024, ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le contenu du dossier de demande de permis de construire :

Aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ». Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». Aux termes de l’article R. 431-9 de ce code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 dudit code : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; (…) ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

Selon l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) / j) L’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation, ou l’attestation de respect de la réglementation thermique, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-22 du même code ; / (…) ». Enfin, aux termes de l’article R. 122-22 du code de la construction et de l’habitation : « Le maître d’ouvrage de toute construction ou extension de bâtiment mentionnés à l’article R. 172-10 établit, pour chaque bâtiment concerné, un document attestant qu’il a respecté ou fait respecter par le maître d’œuvre lorsque ce dernier est chargé d’une mission de conception de l’opération la réglementation thermique définie à l’article R. 172-11, et en particulier : -la prescription concernant le besoin conventionnel en énergie d’un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l’éclairage, mentionnée au 2° de l’article R. 172-11 ; / -les prescriptions sur les caractéristiques thermiques intervenant dans la performance énergétique du bâtiment mentionnées au 1° de l’article R. 172-12 et qui sont précisées par arrêté. / Cette attestation est établie sur un formulaire conforme à des prescriptions fixées par arrêté. Elle est jointe à la demande de permis de construire dans les conditions prévues au j de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ».

En se bornant à soutenir que « l’examen du dossier transmis (…) ne permet pas de conclure au respect de l’ensemble » des dispositions précitées, « dans la mesure où la hauteur de la construction projetée dépasse les hauteurs permises » et que « l’ensemble des éléments requis par la loi, en l’état, ne figure pas dans le dossier » déposé par la société pétitionnaire, M. C… n’assortit pas les moyens qu’il soulève et relatifs aux insuffisances entachant le dossier de demande d’autorisation des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, en l’espèce, le dossier de demande d’autorisation comprend, conformément aux dispositions réglementaires précitées, un plan de situation, un plan de masse, une notice architecturale précisant l’état initial du terrain et de ses abords ainsi que les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement, un plan des façades et des toitures, un plan de coupe, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet, deux documents graphiques permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain et l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique « RE 2020 ».

En ce qui concerne la conformité du projet aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal Paris Est Marne et Bois :

Aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (…) ».

Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

M. C… A… soutient que le projet de la société Habes s’implante avec un retrait supérieur à 6 mètres par rapport à l’alignement en méconnaissance de l’article UZ 6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal Paris Est Marne et Bois entré en vigueur le 10 janvier 2024, que des escaliers extérieurs s’implanteront en limite séparative et non avec un retrait de 1, 90 mètres par rapport à cette limite en méconnaissance de l’article UZ 7, que des pare-vues et escaliers porteront la longueur des pignons au-delà des 13 mètres autorisés par le même article, que la hauteur de la construction méconnaît la hauteur maximale autorisée, fixée à 6 mètres à l’égout du toit, à 7 mètres à l’acrotère et à 9 mètres au faîtage par l’article UZ 10 du même règlement, et enfin que par sa forme et sa hauteur, la construction projetée ne s’intègre pas dans le secteur UZp du plan local d’urbanisme intercommunal, en méconnaissance de la vocation pavillonnaire de cette zone.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment du formulaire Cerfa de demande d’autorisation du 25 mars 2024, que le terrain d’assiette du projet faisait l’objet d’un certificat d’urbanisme du 21 juillet 2023, que la commune de Fontenay-sous-Bois a produit en défense. En vertu des principes rappelés au point 6, les dispositions applicables à la date de la demande du permis de construire attaqué du 10 juin 2024 étaient celles en vigueur à la date d’édiction de ce certificat d’urbanisme, soit le 21 juillet 2023, à la seule exception de celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

En l’espèce, les dispositions invoquées par M. C…, qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, sont entrées en vigueur le 10 janvier 2024, postérieurement à la délivrance du certificat d’urbanisme dont bénéficiait la SCI Habes. De telles dispositions, qui n’étaient pas encore en vigueur à la date d’édiction du certificat d’urbanisme du 21 juillet 2023, lequel mentionne que les règles d’urbanisme applicables au terrain situé 72, rue Louis Auroux sont celles relatives à la zone UBc du règlement du plan local d’urbanisme communal, ne sont, dans ces conditions, pas opposables au projet. Par suite, le requérant ne peut utilement soutenir que le projet de la société pétitionnaire méconnaîtrait les dispositions des articles UZ 6, UZ 7 et UZ 10 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal Paris Est Marne et Bois, ni qu’il porterait atteinte à la vocation pavillonnaire de la zone UZ de ce plan. Les moyens soulevés en ce sens doivent, dès lors, être écartés.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 679 du code civil :

Aux termes de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « (…) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ». Aux termes de l’article 679 du code civil : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance ».

Le permis de construire attaqué étant délivré sous réserve des droits des tiers et ayant pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme, M. C… ne peut utilement invoquer la méconnaissance des dispositions de l’article 679 du code civil. Par suite, ce moyen doit être écarté comme inopérant.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. C… doivent être rejetées.

Sur les conclusions présentées par la SCI Habes au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

La SCI Habes sollicite, sur le fondement des dispositions précitées, la condamnation du requérant à lui verser une somme de 15 395, 44 euros au titre des préjudices financier et moral qu’elle estime avoir subis du fait de la suspension des travaux autorisés pendant une durée de sept mois. Elle fait valoir que le recours de M. C… A… doit être regardé comme ayant été introduit dans des conditions excessives dès lors que la requête de ce dernier est irrecevable et qu’elle ne comprend aucun moyen susceptible de conduire à l’annulation de l’arrêté attaqué.

En l’espèce, contrairement à ce que fait valoir la société pétitionnaire, la requête est recevable alors, d’une part, que le requérant a justifié avoir satisfait aux prescriptions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme et, d’autre part, que M. C…, compte tenu de la configuration des lieux, doit être regardé comme un voisin immédiat du projet qui consiste à créer un immeuble de trois logements et de niveau R+3. Le requérant, qui soutient que la construction autorisée emportera sur sa propriété une perte de luminosité et d’intimité et créera des vues, justifie d’un intérêt à agir suffisant, alors même que sa parcelle n’est pas directement mitoyenne de la parcelle d’implantation du projet, et qu’il n’est pas établi de façon certaine que la construction projetée sera visible depuis la propriété de l’intéressé. Dans ces conditions, la société pétitionnaire n’est pas fondée à soutenir que le recours introduit par M. C… excèderait la défense de ses intérêts légitimes, nonobstant la circonstance que les moyens soulevés à l’appui de la requête sont soit non assortis des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé, soit inopérants. Par suite, les conclusions présentées par la SCI Habes sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Fontenay-sous-Bois et de la SCI Habes, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que M. A… C… demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. C… une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Fontenay-sous-Bois et une somme de 1 000 euros à verser à la SCI Habes au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : M. C… versera une somme de 1 000 euros à la commune de Fontenay-sous-Bois au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. C… versera une somme de 1 000 euros à la SCI Habes au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la SCI Habes sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A… C…, à la société civile immobilière (SCI) Habes et à la commune de Fontenay-sous-Bois.

Délibéré après l’audience du 10 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2026.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. B…

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,