Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 23 mai 2022 sous le n° 2205158, la société par actions simplifiée (SAS) Immobail, représentée par M^e Junguenet, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge à hauteur de 43 774 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre de l’année 2021 à raison de locaux lui appartenant situés au 2 impasse du Château à La Rochette (77700) ;

2°) d’enjoindre à la direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne de réexaminer sa situation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SAS Immobail soutient que :

- le contribuable qui acquiert, en vue de l’exploiter lui-même, un immeuble dont l’exploitation est interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté, peut prétendre au dégrèvement en application de l’article L. 1389 du code général des impôts, de la décision du Conseil constitutionnel n° 2016-612 QPC du 24 février 2017 et de l’arrêt du Conseil d’Etat n° 361566 du 19 septembre 2014 ;

- au cas d’espèce, elle est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier en cause début octobre 2020, est immédiatement intervenue afin de faire cesser au plus vite l’inexploitation de celui-ci ; les principaux désordres rendant totalement inexploitable cet ensemble immobilier ont été faits durant la période d’août à octobre 2020, c’est-à-dire avant qu’elle ne soit devenue propriétaire du site ;

- en raison du montant important de la proposition des avis d’impôts évaluée à la somme de 48 151 euros, largement supérieur au seuil de 4 500 euros fixé par les articles L. 277 alinéa 3 et R. 277-7 du livre des procédures fiscales, elle proposait de constituer une garantie si elle était nécessaire, à savoir une hypothèque partielle de 1er rang au profit du Trésor public pour la somme de 48 000 euros sur un ensemble immobilier lui appartenant et situé au 21 boulevard Gambetta à Vulaines-sur-Seine (77870) ; par suite, la délivrance d’un avis à tiers détenteur méconnaît les dispositions des articles L. 257-0 A et L. 257-0 B du livre des procédures fiscales.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 octobre 2022, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- dès lors que le lot n° 20 n’apparaît pas sur les relevés de propriétés 2021 de la société requérante, aucune des taxes foncières 2021 contestées n’a été établie en prenant en compte ce local ;

- la vacance d’une maison dont l’origine et la prolongation seraient dues au défaut de recherches de nouveaux locataires n’est pas susceptible d’ouvrir droit au dégrèvement ; au cas d’espèce, il ressort de la lecture des actes de vente forcée et de l’acte d’apport immobilier qu’aucun des autres lots n’était loué lors de leur acquisition par la requérante ; de plus, celle-ci ne démontre pas que le lot n° 30, à usage d’habitation, était destiné à la location ;

- de même, afin de bénéficier des dispositions du I de l’article 1389 du code général des impôts, le contribuable doit être en mesure d’établir de manière suffisamment précise qu’une circonstance indépendante de sa volonté et, donc, étrangère à l’entreprise, a fait obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l’exploitation ; or, les dégradations des locaux résultant de l’occupation sans titre des locaux ne sont nullement à l’origine d’une interruption de l’exploitation des différents lots pris en compte pour établir les taxes foncières 2021 en litige ;

- la réclamation du 22 décembre 2022 comportait une demande de sursis de paiement visant les deux rôles de taxe foncière 2021 ; par voie de conséquence, le service n’était pas fondé à émettre un avis à tiers détenteur le 14 février 2022 ; suite à la contestation de cet acte de poursuite, l’administration a donné main-levé de l’avis à tiers détenteur.

Par deux mémoires en réplique, enregistrés les 3 novembre 2022 et 10 avril 2024, la SAS Immobail conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens.

Par deux autres mémoires en défense, enregistrés les 4 novembre 2022 et 17 avril 2024, la directrice des finances publiques de Seine-et-Marne reprend les conclusions de ses précédentes écritures par les mêmes moyens.

Vu :

- la décision du 7 mars 2022 par laquelle la direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne a statué sur la réclamation préalable ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal administratif de Melun a, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M. Freydefont, premier conseiller, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

M^me Salenne-Bellet, rapporteure publique, a été, sur sa proposition, dispensée de conclure dans cette affaire en application des dispositions des articles L. 732-1 et R. 732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 16 décembre 2025, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, président rapporteur, qui a lu son rapport ;

- les observations de M^e Junguenet, représentant la SAS Immobail, requérante, qui reprend les conclusions de la requête par les mêmes moyens en insistant sur le fait que le bâtiment litigieux est situé dans le prolongement du parc du château de La Rochette et qu’il a fait l’objet de deux squats et de deux incendies juste après son acquisition par la société Immobail ; l’article 1389 du code général des impôts fixe trois conditions pour pouvoir bénéficier de l’exonération de taxe foncière à raison de l’inexploitation du bien, à savoir que cette l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée ; au cas d’espèce, le bâtiment litigieux appartient à 80% à la société Immobail et pour les tantièmes restants à la copropriété ; or, celle-ci a bénéficié d’un dégrèvement total de la taxe foncière, quand la SAS Immobail n’a bénéficié que d’une exonération partielle de l’administration fiscale qui a considéré que les locaux ne devaient plus être considérés comme des bureaux exploitables mais comme un « dépôt couvert » ; or, il s’agit bien d’un immeuble de bureaux qui ne peuvent plus être exploités comme tels pour une raison indépendante de la volonté de la société requérante et qui doivent donc être exonérés totalement de taxe foncière en application de l’article 1389 du code général des impôts.

Le défendeur n’est ni présent, ni représenté.

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la société par actions simplifiée (SAS) Immobail est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 2 impasse du Château à La Rochette (77700) dans le département de Seine-et-Marne comprenant un appartement et des locaux commerciaux ou assimilés. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2021 à raison des lots constituant cet ensemble immobilier pour un montant de 971 euros en ce qui concerne l’appartement et un montant de 42 803 euros en ce qui concerne les locaux commerciaux et assimilés. Par la requête susvisée, la société Immobail demande la décharge de ces cotisations de taxe foncière au motif de la vacance et de l’inexploitation de cet ensemble indépendantes de sa volonté.

Sur les conclusions à fin de décharge des impositions litigieuses :

En ce qui concerne la condition d’inexploitation indépendante de la volonté du contribuable :

2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1415 dudit code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties (…) et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »

3. D’autre part, aux termes du I de l’article 1389 du code général des impôts, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. »

4. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location ou l’inexploitation de l’immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel soit indépendante de la volonté du propriétaire. Le caractère involontaire de la vacance ou de l’inexploitation s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance ou cette inexploitation sont intervenues et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour les prévenir ou y mettre fin.

5. De plus, lorsqu’un local d’habitation immeuble ne peut être reloué en raison de la présence d’occupants – communément appelés « squatters » – qui s’y sont introduits et maintenus sans titre, la notion de vacance peut être étendue à l’interruption de location, mais seulement à la condition formelle que cette occupation sans titre soit absolument indépendante de la volonté du contribuable ou de sa diligence à faire cesser cet état de fait. Pour que cette condition soit remplie, il faut donc, en premier lieu, que l’occupation sans titre ait été rendue possible par un événement extérieur échappant à la volonté du propriétaire tel que, par exemple, une interdiction administrative d’occupation de l’immeuble. Elle ne doit pas, à l’inverse, avoir été favorisée par le fait que le propriétaire aura délaissé son immeuble. Il faut, en deuxième lieu, que le propriétaire ait fait toutes diligences pour faire cesser cet état de fait, soit en proposant aux occupants de voir leur situation régularisée par la signature d’un bail leur donnant un titre d’occupation moyennant le versement d’un loyer, soit en cherchant à en obtenir l’expulsion par des voies légales. Il faut enfin que le requérant établisse qu’une telle occupation l’a mis dans l’impossibilité absolue de louer son local.

6. De plus, le dégrèvement de taxe foncière pour inexploitation d’immeuble prévu par l’article 1389 du code général des impôts est notamment subordonné à la double condition que le contribuable utilise lui-même cet immeuble à des fins commerciales ou industrielles et que son exploitation soit interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté. Le respect de cette condition exige, en principe, que le contribuable exploite lui-même l’établissement avant l’interruption de l’exploitation. Toutefois, lorsqu’un contribuable achète un immeuble dont l’exploitation à des fins industrielles ou commerciales est interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté, il peut prétendre au bénéfice du dégrèvement s’il résulte de l’instruction qu’il a acquis cet immeuble en vue de l’exploiter lui-même à des fins industrielles et commerciales.

7. En premier lieu, pour solliciter le dégrèvement des taxes foncières prévu par les dispositions précitées de l’article 1389 du code général des impôts, la SAS Immobail soutient que les lots constituant son ensemble immobilier étaient vacants ou inexploitables pour des raisons indépendantes de sa volonté.

S’agissant de l’appartement :

8. Il résulte de l’instruction que le lot n° 30 à usage d’habitation n’était pas loué au 1er janvier 2021. La SAS requérante soutient que cette vacance est dû au squat de l’ensemble immobilier par 200 personnes intervenu dès le 30 novembre 2020, soit un mois après son achat, squat qui s’est traduit par la dégradation et la vandalisation de l’ensemble immobilier. Elle en déduit que la vacance de l’appartement est indépendante de sa volonté. Toutefois, d’une part, la requérante ne démontre pas que ce local d’habitation était destiné à la location, et ce d’autant moins qu’il lui appartenait, au 1er janvier de l’année d’imposition en litige, en indivision avec deux autres titulaires de droits sur ce logement et qu’il ne pouvait donc être mis en location qu’avec l’accord des autres copropriétaires. D’autre part et en tout état de cause, à supposer que ce local était effectivement destiné à la location, la société requérante n’apporte aucun élément sérieux relatif aux diligences entreprises par elle pour faire cesser le squat, soit en proposant aux occupants de voir leur situation régularisée par la signature d’un bail leur donnant un titre d’occupation moyennant le versement d’un loyer, soit en cherchant à en obtenir l’expulsion par des voies légales.

S’agissant des locaux commerciaux :

9. D’une part, il n’est pas démontré par la société Immobail que les locaux à usage de bureaux étaient exploités par elle à des fins commerciale, condition pour pouvoir bénéficier du dégrèvement de l’article 1389 du code général des impôts ainsi qu’il a été dit au point 6. D’autre part, il résulte également de l’instruction, et notamment des différents actes de vente, que ces locaux ont été squattés parce qu’ils étaient déjà inexploités ; en d’autres termes, le squat n’est pas à l’origine de l’inexploitation des locaux commerciaux, mais une conséquence de cette inexploitation. Et les dégradations supplémentaires dont se prévaut la requérante n’ont fait qu’ajouter à une situation existante mais ne sont nullement à l’origine d’une interruption d’une exploitation en cours par la société Immobail. Par suite, la société requérante ne démontre pas que cette inexploitation était indépendante de sa volonté.

10. Il résulte de ce qui précède que le premier moyen tiré de la violation de l’article 1389 du code général des impôts sera écarté comme infondé, qu’il s’agisse de l’appartement ou des locaux commerciaux.

11. En second lieu, la SAS Immobail soutient que le bâtiment litigieux lui appartient à 80% et pour les tantièmes restants à la copropriété ; or, la requérante fait valoir que celle-ci a bénéficié d’un dégrèvement total de la taxe foncière, quand la SAS Immobail n’a bénéficié que d’une exonération partielle de l’administration fiscale qui a considéré que les locaux ne devaient plus être considérés comme des bureaux exploitables mais comme un « dépôt couvert ». Toutefois, la circonstance que la copropriété a bénéficié d’un dégrèvement total de sa taxe foncière est sans incidence sur la légalité de l’imposition litigieuse dès lors que celle-ci a été établie conformément aux dispositions du code général des impôts, et notamment de l’article 1389 précité du code général des impôts dont le bénéfice a été à bon droit refusé à la SAS Immobail ainsi qu’il a été développé aux points 8 et 9.

En ce qui concerne l’émission d’un avis à tiers détenteur :

12. La circonstance selon laquelle l’administration fiscale a émis un avis à tiers détenteur en violation des dispositions des articles L. 257-0 A et L. 257-0 B du livre des procédures fiscales est sans incidence sur la légalité des cotisations de taxe foncière mises à la charge de la requérante antérieurement à l’émission de cet avis à tiers détenteur. Par suite, ce second moyen relatif à un contentieux de recouvrement sera écarté comme inopérant dans le présent litige d’assiette.

13. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SAS Immobail a été assujettie en 2021 à doivent être rejetées. Par voie de conséquence, seront également rejetées les conclusions à fin d’injonction ainsi que celles tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Immobail est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée (SAS) Immobail et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 16 décembre 2025.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

Le magistrat désigné,

C. Freydefont

La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l’industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,