Vu la procédure suivante :

Par une requête, des pièces complémentaires et des mémoires, enregistrés le 28 juillet 2023, le 2 août 2023, le 21 mai 2024, le 3 juin 2024, le 20 juin 2024, le 12 juillet 2025, le 25 février et le 9 mars 2026 (ce dernier non communiqué), l’association nationale de défense des propriétaires d’immeubles de Montpellier, représentée par M^e Calafell, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 13 juin 2023 par lequel le préfet de l’Hérault a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la commune de Montpellier à compter du 1er juillet 2023 pour une durée d’un an ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 500 euros à lui verser en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable dès lors qu’elle a qualité pour agir contre l’arrêté en litige eu égard à son objet statutaire et qu’elle a présenté sa requête dans le délai de deux mois ;

- il n’est pas justifié d’une réunion de l’ensemble des quatre collèges de l’ADIL34 pour la détermination des loyers de référence ni que les propriétaires bailleurs auraient été associés aux travaux de l’agence, ni même des conditions dans lesquelles la structuration du marché locatif a été préalablement constatée ;

- l’arrêté est insuffisamment motivé faute de préciser en quoi les loyers pratiqués sur le territoire de la commune de Montpellier seraient excessifs, pour quel motif le dispositif retenu permettrait la régulation du marché locatif et les raisons pour lesquelles les maisons individuelles ne font pas l’objet d’une catégorie spécifique ; les constatations de l’observatoire local des loyers ne sont pas visées ;

- il est illégal par voie d’exception d’illégalité du décret du 2 septembre 2021 faute de production de la délibération par laquelle Montpellier Méditerranée Métropole a sollicité la mise en œuvre du dispositif d’encadrement des loyers et faute d’avoir été sollicitée à cet égard par le conseil municipal de Montpellier ; il porte en outre une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté contractuelle par rapport au but d’intérêt général poursuivi et entraîne une rupture du principe d’égalité entre propriétaires bailleurs alors qu’il n’est pas démontré que le marché locatif à Montpellier serait actuellement en zone tendue ; la durée de l’expérimentation ne correspond pas à la durée des contrats de location et les montants des loyers de référence fixés par l’arrêté sont en contrariété avec les lois de défiscalisation en ce qu’ils sont inférieurs aux montants des loyers qu’elles autorisent ; enfin, le principe expérimental d’encadrement des loyers méconnaît le droit de propriété, la liberté contractuelle, le principe d’égalité et le principe d’accessibilité et d’intelligibilité de la loi garantis par la constitution ainsi que les dispositions des articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ;

- il est illégal par voie d’exception d’illégalité de l’arrêté du 15 décembre 2020 portant agrément de l’agence départementale d’information sur le logement de l’Hérault (ADIL 34) ; la composition de cette dernière ne respecte pas le principe de parité en l’absence de représentation réelle des propriétaires bailleurs, et n’est pas un organisme indépendant ;

- il est entaché d’erreur manifeste d’appréciation dès lors, d’une part, que le découpage des secteurs géographiques est imprécis et entaché d’incohérences et, d’autre part, que la définition des catégories de logements omet les maisons individuelles ;

- son exécution est source de difficultés ;

- les critères au regard desquels sont appliqués des loyers majorés ou minorés ne sont pas déterminés et une maison individuelle ne peut, de plein droit, bénéficier d’une majoration de loyer ;

- les loyers de référence, en ce qui concerne les logements meublés, sont fixés à un montant supérieur de 50 centimes sans aucune justification.

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 janvier 2026, la préfète de l’Hérault conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir, à titre principal, que la requête est irrecevable faute pour l’association requérante d’établir que son représentant justifie de sa qualité pour agir et, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la Constitution, notamment son préambule ;

- la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et son premier protocole additionnel ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

- le décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014 ;

- le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 ;

- le décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 ;

- l’arrêté ministériel du 15 décembre 2020 délivrant l’agrément d’observatoire local des loyers à l’agence départementale d’information sur le logement de l’Hérault ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Didierlaurent,

- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public,

- les observations de M^e Calafell, représentant l’association nationale de défense des propriétaires d’immeubles de Montpellier, et celles de MM. Gribal et Averseng, représentant la préfète de l’Hérault.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 13 juin 2023, le préfet de l’Hérault a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la commune de Montpellier à compter du 1er juillet 2023 pour une durée d’un an. Par sa requête, l’association nationale de défense des propriétaires d’immeubles de Montpellier demande l’annulation de cet arrêté.

Aux termes de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans sa rédaction applicable à la date de l’arrêté litigieux : « I. – À titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. / Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies : / 1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ; / 2° Un niveau de loyer médian élevé ; / 3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ; / 4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci. / Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. / (…) / II. – Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. / Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. / Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence. / (…) / Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. / Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. »

En application de ces dispositions, le décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 a fixé le périmètre du territoire de la métropole Montpellier Méditerranée Métropole sur lequel est mis en place le dispositif expérimental d’encadrement des loyers, en prévoyant son application sur le territoire de la commune de Montpellier et, par l’arrêté du 13 juin 2023 en litige, le préfet de l’Hérault a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Montpellier, à compter du 1er juillet 2019.

Sur les moyens dirigés contre le décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 et l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 :

En premier lieu, le Conseil d’État, dans sa décision n° 458156 du 25 mai 2023, a confirmé la légalité du décret du 2 septembre 2021 autorisant la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers sur le territoire de la commune de Montpellier au regard des dispositions du 2ème alinéa du I de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, compte tenu du niveau élevé du loyer médian de Montpellier, supérieur de 12 % à celui du reste de l’agglomération, et du faible taux des logements commencés rapporté aux logements existants, de 2 % par an en moyenne au cours des années 2015 à 2019. Par suite, l’ANDPI de Montpellier n’est pas fondée à soutenir, au demeurant sans autre précision, que la ville de Montpellier ne remplirait pas les critères des zones urbanisées mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

En deuxième lieu, par la même décision, le Conseil d’État a jugé que, si les dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 permettent aux préfets de fixer des loyers de référence susceptibles de limiter l’exercice du droit de propriété, cette limitation, au demeurant introduite par la loi à titre expérimental, présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’exigence d’intérêt général qu’elle poursuit. Par suite, l’ANDPI de Montpellier n’est pas fondée à soutenir que la fixation, par l’arrêté attaqué, des loyers de référence sur le territoire de la commune de Montpellier serait incompatible avec la protection du droit de propriété résultant des stipulations de l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. En outre, l’arrêté attaqué a été pris en application des dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dont la conformité à la Constitution ne saurait être contestée devant le juge administratif en dehors de la procédure prévue à l’article 61-1 de la Constitution. Par ailleurs, et, dès lors que l’arrêté en litige n’emporte, par lui-même, aucune privation ou limitation du droit de propriété, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ainsi que ceux tirés des autres principes et objectifs à valeur constitutionnelle dont se prévaut la requérante ne peuvent qu’être écartés.

En troisième lieu, le Conseil d’État a considéré que, si la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 302-1 du code de la construction et de l’habitation, par lesquelles le législateur a confié aux établissements publics de coopération intercommunale une compétence en matière de politique locale de l’habitat qu’ils exercent librement, peut avoir pour conséquence qu’un encadrement des loyers soit mis en place dans un territoire présentant des caractéristiques identiques à celles d’un autre territoire dans lequel aucun encadrement ne sera appliqué, faute de demande de la collectivité concernée, cette différence résulte du choix fait par chaque collectivité de mettre en œuvre une politique d’encadrement des loyers ou de ne pas le faire, et non pas des dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 elles-mêmes. Dès lors que l’introduction d’un encadrement des loyers sur la seule commune de Montpellier, autorisée par le décret du 2 septembre 2021, résulte du choix fait par Montpellier Méditerranée Métropole d’expérimenter ce dispositif uniquement sur le territoire de cette commune par une délibération du 15 septembre 2020 et la demande présentée par son président le 18 novembre suivant, le moyen tiré de ce que cette demande n’aurait pas été formulée par le conseil municipal de la commune de Montpellier ne peut qu’être écarté, de même que celui tiré de ce que, en fixant les loyers de référence pour les différents secteurs géographiques et catégories de logements à Montpellier, le préfet de l’Hérault aurait instauré une discrimination incompatible avec les stipulations combinées de l’article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1er de son premier protocole additionnel.

Sur les constatations de l’observatoire local des loyers :

En ce qui concerne la composition de l’observatoire local des loyers :

Aux termes du III de l’article 2 du décret du 5 novembre 2014 modifié relatif aux observatoires locaux des loyers, aux modalités de communication et de diffusion de leurs données et à la création du Comité scientifique de l’observation des loyers : « L’agrément est accordé à l’organisme pour un périmètre géographique donné constitué par une liste de communes dès lors que celui-ci justifie : « 1° Du respect des prescriptions méthodologiques définies par l’instance scientifique mentionnée à l’article 5. Ces prescriptions concernent les modalités de définition des objectifs de collecte des données, la méthode de collecte, de contrôle et de traitement des données ainsi que les modalités de diffusion des résultats par l’observatoire ; 2° De la représentation équilibrée des bailleurs, des associations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation en matière locative, et des gestionnaires au sein de ses organes dirigeants ainsi que de la présence de personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique ou s’il existe au sein de l’observatoire une instance chargée de la validation du dispositif d’observations, assurant la représentation équilibrée des bailleurs, des associations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation en matière locative, et des gestionnaires et comprenant des personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique ; 3° D’un statut d’association ou de groupement d’intérêt public ; 4° De la représentation au sein des organes dirigeants de l’observatoire du préfet de département ou de son représentant ou, le cas échéant, du préfet de région ou de son représentant lorsque le périmètre géographique de l’observatoire s’étend sur plusieurs départements, le préfet de région pouvant choisir de se faire représenter par un préfet de département ; 5° De la représentation des établissements publics de coopération intercommunale dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire au sein des organes dirigeants de l’observatoire. Lorsque le nombre des établissements précités situés dans le ressort de l’observatoire est supérieur au nombre de sièges attribués par les statuts de l’observatoire à cette catégorie de membres, le ou les représentants des établissements publics de coopération intercommunale dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire sont désignés par les présidents de l’ensemble de ces établissements (…) ».

Par un arrêté ministériel du 15 décembre 2020, l’ADIL 34 a été agréée en tant qu’observatoire local des loyers pour le périmètre géographique de 50 communes du département de l’Hérault, dont la commune de Montpellier. Il ressort des pièces du dossier que l’ADIL 34 a modifié ses statuts en 2019 pour intégrer, dans la composition de ses organes dirigeants, un quatrième collège composé de personnes qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique, dont l’administrateur de la FNAIM, et que les propriétaires bailleurs et les professionnels de l’immobilier sont représentés au sein des collèges n° 1 et n° 2, qui regroupent respectivement les offreurs de biens et de services concourant au logement et les consommateurs et usagers, le collège n° 3 comprenant, pour sa part, les pouvoirs publics et organismes d’intérêt général. Contrairement à ce qui est soutenu, les dispositions du III de l’article 2 du décret du 5 novembre 2014 n’imposent pas de parité de représentation entre bailleurs, locataires et gestionnaires dans la composition des collèges des observatoires locaux des loyers mais leur représentation équilibrée, qui est l’une des conditions pour obtenir l’agrément. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’irrégularité de la composition des collèges de l’ADIL 34 ne peut qu’être écarté.

Par ailleurs, l’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l’application du premier acte ou s’il en constitue la base légale.

En l’espèce, si, en vertu de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient à l’observatoire local des loyers de constater les catégories de logement et les secteurs géographiques en fonction de la structuration du marché locatif et les niveaux de loyers selon ces catégories et secteurs, l’arrêté d’agrément de l’observatoire local des loyers du 15 décembre 2020 qui ne présente pas de caractère réglementaire, ne constitue pas la base légale de l’arrêté du 13 juin 2023 fixant les catégories de logement, les secteurs géographiques et les loyers de référence dans la commune de Montpellier. En outre, cet arrêté n’a pas été pris en application de l’agrément de l’observatoire local des loyers. Dès lors, le moyen tiré, par la voie de l’exception, de l’illégalité de l’agrément accordé à l’agence départementale pour l’information sur le logement de l’Hérault en qualité d’observatoire local des loyers est sans incidence sur la légalité de l’arrêté en litige.

En ce qui concerne la constatation de la structuration du marché locatif :

Il ressort des termes de l’arrêté en litige qu’il vise les travaux conduits par l’observatoire local des loyers de Montpellier concernant la collecte des données de loyer de l’année 2022 présentées lors du comité de pilotage de cet observatoire du 10 mai 2023 ainsi que la note d’analyse de l’ADIL 34 pour la mise en œuvre de l’encadrement des loyers en 2023 au regard de la structuration du marché locatif privé sur le territoire de la ville de Montpellier. Il ressort tant du compte rendu de ce comité de pilotage, que de cette note, datés respectivement des 29 mai 2023 et 10 mai 2023, lesquels sont produits par la préfète de l’Hérault en défense, que l’observatoire des loyers avait recueilli les données concernant le marché locatif et constaté sa structuration avant que le préfet ne prenne l’arrêté contesté. Dans ces conditions, et alors qu’il ne résulte d’aucune disposition législative ou règlementaire que la réunion de l’ensemble des quatre collèges de l’ADIL34 serait requise pour constater la structuration du marché locatif, le moyen tiré de ce que l’arrêté en litige ne procéderait pas du constat de la structuration du marché locatif par l’observatoire local des loyers manque en fait et doit, par suite, être écarté.

Sur la détermination des catégories de logement et des secteurs géographiques :

Aux termes de l’article 2 du décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers : « Les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés au II de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique sont déterminés selon les modalités suivantes : / 1° Les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation et à l’époque de construction ; / 2° Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif. »

Il résulte de ces dispositions, combinées à celles citées au point 2, qu’il appartient au représentant de l’État de fixer, par catégorie de logement et par secteur géographique, les loyers de référence applicables sur le territoire dans lequel est mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. Ces catégories et ces secteurs sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers, les secteurs géographiques devant constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif. Le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens à l’appui d’un recours dirigé contre l’arrêté fixant les loyers de référence, ne censure l’appréciation portée par le représentant de l’État pour déterminer ces secteurs géographiques qu’en cas d’erreur manifeste.

L’ANDPI de Montpellier conteste le découpage de la ville de Montpellier en cinq secteurs géographiques en ce qu’il serait imprécis et incohérent. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la structuration du marché locatif montpelliérain a été constatée par l’observatoire local des loyers en fonction de cinq zones présentant des niveaux de loyer homogènes selon le découpage statistique infracommunal IRIS (îlots regroupés pour l’information statistique), dont les limites correspondent aux grandes coupures du tissu urbain, et il ressort des prescriptions méthodologiques du comité scientifique de l’observation des loyers que, dans la pratique, les zones géographiques sont définies à partir des regroupements IRIS. S’agissant de la précision du découpage retenu, la cartographie présentée en annexe 2 de l’arrêté en litige indique expressément que le découpage qu’elle présente correspond à celui des îlots IRIS de la commune de Montpellier, dont les contours peuvent être visualisés avec précision sur le site geoportail.gouv.fr librement accessible aux parties comme au juge. Au surplus, l’article 4 de l’arrêté en litige renvoie, pour la consultation de ses annexes, au site internet des services de l’État dans le département de l’Hérault, depuis lequel est accessible un simulateur mis à disposition par la métropole de Montpellier permettant de déterminer la situation juridique d’un logement au regard de l’arrêté en litige à partir de son adresse.

S’agissant de la cohérence du découpage retenu, le critère d’homogénéité posé par les dispositions citées au point 11 s’apprécie au regard des niveaux de loyer effectivement constatés sur le marché locatif au sein de chaque secteur, et non au regard de considérations tenant au cadre de vie, à l’attractivité ou à l’agrément respectif des quartiers concernés. Par suite, l’association requérante, qui se borne à comparer des quartiers rattachés à des secteurs distincts en se fondant sur les caractéristiques urbaines qu’ils présentent, ne produit pas d’éléments de nature à remettre en cause le caractère homogène des secteurs définis ni, plus généralement, le découpage de la commune en cinq zones de prix des loyers.

Si l’association requérante soutient, en outre, que le préfet aurait dû définir une catégorie de logements distincte pour les maisons individuelles compte tenu des caractéristiques spécifiques de ce type d’habitat, il résulte des mêmes dispositions que les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins du type de location, meublée ou non meublée, du nombre de pièces principales et de l’époque de construction, sans qu’il soit imposé de distinguer selon le type d’habitat, collectif ou individuel. Alors que le préfet n’était, dans ces conditions, pas tenu de retenir une catégorie spécifique aux maisons individuelles, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté en litige fixe les loyers de référence par secteur géographique, nombre de pièces et époque de construction, conformément aux prescriptions du décret. En outre, la préfète de l’Hérault fait valoir, sans être utilement contredite, que l’habitat individuel a été pris en compte dans le calcul des médianes d’encadrement à hauteur de sa représentativité dans le parc locatif et que les surfaces des logements en maisons individuelles ne présentent pas de caractéristiques différenciées par rapport à celles des logements en collectif.

Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que l’arrêté en litige est entaché d’erreur manifeste d’appréciation dès lors, d’une part, que le découpage des secteurs géographiques est imprécis et entaché d’incohérences et, d’autre part, que la définition des catégories de logements omet les maisons individuelles, doit être écarté.

Sur la majoration du loyer des logements meublés :

Aux termes du IV de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 : « L’arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés (…) un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers ».

Il ressort du tableau annexé à l’arrêté en litige que le préfet de l’Hérault a fixé, pour les logements meublés, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. En l’espèce, la majoration unitaire du loyer de référence applicable aux logements meublés varie, de 0,5 à 1,4 selon la zone géographique, le nombre de pièces et l’époque de construction du logement. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que ces loyers, pour les logements meublés, sont fixés à un montant supérieur de 50 centimes à ceux des logements non meublés sans aucune justification manque en fait et doit être écarté.

Sur les autres moyens de la requête :

En premier lieu, l’arrêté contesté présente le caractère d’un acte réglementaire et n’est dès lors pas soumis à l’obligation de motivation prévue par les dispositions des articles L. 211-2 et suivants du code des relations entre le public et l’administration. Dans ces conditions, et alors que le caractère suffisant de la motivation d’une décision administrative ne se confond pas avec le bien-fondé de ses motifs, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté

En deuxième lieu, si la requérante soutient que l’arrêté en litige posera des difficultés d’exécution, tant pour les propriétaires que pour les locataires, ces circonstances, à les supposer établies, sont propres aux conditions d’exécution de cet acte et ne peuvent être utilement invoquées au soutien de conclusions tendant à son annulation.

En troisième lieu, aux termes du II de l’article 140 : « (…) / Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. / Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence. / (…) Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. / Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 % ». Aux termes du A du III du même article : « (…) le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat ». Aux termes du B du III du même article : « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base (…) pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. / (…) Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. ». Aux termes du VI du même article : « Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. / Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré ».

Il résulte de ces dispositions que le législateur a lui-même défini les conditions d’application du loyer de référence, du loyer de référence majoré, du loyer de référence minoré ainsi que du complément de loyer. Si l’association requérante fait valoir que l’arrêté en litige ne précise pas les cas dans lesquels les montants qu’il fixe ont vocation à s’appliquer et que la catégorie des maisons individuelles ne saurait, par elle-même, justifier l’application d’un complément de loyer, il résulte des dispositions rappelées au point 2 que le représentant de l’État dans le département se borne à fixer, chaque année, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique, sans qu’il lui appartienne de définir les cas de mise en œuvre de ces montants, ces cas étant déterminés par la loi elle-même. Par suite, la circonstance que l’arrêté en litige ne comporte aucune précision à cet égard, de même que celle, à la supposer établie, que les maisons individuelles ne pourraient se voir appliquer un complément de loyer, sont sans incidence sur sa légalité.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’association nationale de défense des propriétaires d’immeubles de Montpellier est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à l’association nationale de défense des propriétaires d’immeubles de Montpellier, à la préfète de l’Hérault et au ministre de la ville et du logement.

Délibéré après l’audience du 17 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Quéméner, présidente,

M. Raguin, premier conseiller,

M. Didierlaurent, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2026.

Le rapporteur,

M. Didierlaurent

La présidente,

V. Quéméner

Le greffier,

D. Lopez

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 8 avril 2026.

Le greffier,

D. Lopez