Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 février 2024 et le 6 janvier 2025, la société civile immobilière (SCI) Katrim, représentée par la SELARL Almée Société d’avocats, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 25 août 2023 par lequel le préfet de la Seine-Saint-Denis lui a infligé une amende d’un montant de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé à son encontre ;

2°) d’annuler le titre de perception d’un montant de 2 500 euros émis le 12 décembre 2024 à son encontre ;

3°) de la décharger de l’obligation de payer la somme de 2 500 euros ;

4°) d’enjoindre, le cas échéant, au préfet de la Seine-Saint-Denis de lui rembourser le montant de l’amende versé, avec intérêt au taux légal à compter de la date du paiement effectué ;

5°) de mettre à la charge de l’État la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société soutient que :

- l’arrêté est entaché d’incompétence ;

- l’arrêté est entaché d’erreurs de droit ; la mise en location du bien en litige a précédé l’entrée en vigueur de la délibération du 25 novembre 2021 par laquelle le conseil municipal a instauré le dispositif ; l’arrêté est privé de fondement ; à supposer que le dispositif ait été instauré par une délibération du conseil municipal de la commune de Pierrefitte-sur-Seine du 20 décembre 2018, cette délibération n’a pas fait l’objet des mesures de publicité requises et est entachée d’incompétence ; à supposer que l’arrêté soit fondé sur une délibération du conseil de territoire du 19 février 2019, ce dispositif ne pouvait pas entrer en vigueur moins de six mois après la publication de la plus tardive de ces délibérations, soit avant le 19 août 2019, date postérieure au bail correspondant au logement en litige ;

- il n’est pas établi que l’arrêté attaqué aurait été notifié à la société dans le délai d’un an prévu par le dernier alinéa de l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation ;

- la décision est entachée d’erreur d’appréciation et est disproportionnée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 septembre 2024, le préfet de la

Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués dans la requête ne sont pas fondés.

Par un courrier du 24 novembre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement à intervenir était susceptible d’être fondé sur le moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité des conclusions tendant à l’annulation du titre de perception émis le 12 décembre 2024 à l’encontre de la SCI Katrim pour le recouvrement de l’amende administrative mise à sa charge sur le fondement de l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation en l’absence d’introduction du recours administratif préalable obligatoire prévu par les dispositions de l’article 118 du décret du 7 novembre 2012 relatif à la gestion budgétaire et comptable publique.

Une réponse au moyen relevé d’office a été produite le 26 novembre 2025 par la société Katrim, complétée par une pièce produite le 2 décembre 2025. Elle soutient qu’un recours préalable a été adressé le 25 janvier 2025 contre le titre de perception émis le 12 décembre 2024 et que la DDFIP du Val-de-Marne en accusé réception le 23 janvier 2025, ses conclusions dirigées contre le titre de perception étant par suite recevables.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Gaullier-Chatagner,

- et les conclusions de M. Bernabeu, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

La SCI Katrim est propriétaire d’un appartement situé rue du 8 mai 1945 sur le territoire de la commune de Pierrefitte-sur-Seine qui a été donné en location par un bail conclut le 14 avril 2019. A la suite d’une visite du service de lutte contre l’habitat indigne de la commune le 5 septembre 2022, les services de la commune ont adressé à la société Katrim une mise en demeure de remédier aux désordres constatés lors de cette visite. Par un courrier du 19 juin 2023, le préfet de la Seine-Saint-Denis a informé la société Katrim de ce que l’absence de demande d’autorisation préalable à la mise en location constituait une infraction donnant lieu à une amende et l’a invitée à présenter ses observations. Par un arrêté du 25 août 2023, le préfet de la Seine-Saint-Denis a infligé à la société une amende administrative d’un montant de 2 500 euros. La société Katrim a formé un recours administratif à l’encontre de cet arrêté par un courrier du 19 octobre 2023, reçu le 23 octobre suivant. Un titre de perception a été émis le 12 décembre 2024 en vue du recouvrement de la somme de 2 500 euros, contre lequel a société a formé une réclamation dont la direction départementale du Val-de-Marne a accusé réception le 23 janvier 2025. La société sollicite l’annulation de l’arrêté préfectoral du 25 août 2023, de la décision implicite rejetant le recours gracieux formé contre cette amende et du titre de perception émis le 12 décembre 2024.

Sur les conclusions dirigées contre l’amende du 25 août 2023 :

En premier lieu, par un arrêté n° 2022-1957 du 22 août 2022, régulièrement publié au recueil des actes administratifs spécial de la préfecture de la Seine-Saint-Denis du même jour, M^me B… C…, préfète déléguée pour l’égalité des chances auprès du préfet de la Seine-Saint-Denis, a reçu délégation de signature afin de signer toute décision relative à l’exercice de ses attribution en matière de politique de la ville, de cohésion sociale, d’égalité des chances et de lutte contre les discrimination et, en cas d’absence ou d’empêchement du préfet, afin de signer toute décision relevant des attributions de l’État en Seine-Saint-Denis à l’exception des arrêtés de conflit et des réquisitions comptables, parmi lesquels ne figure pas l’acte attaqué. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté doit être écarté. En outre, la circonstance qu’aucune décision portant délégation de signature ne soit visée par la décision attaquée est sans incidence sur sa légalité.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation en vigueur du 29 janvier 2017 au 25 novembre 2018 : « I.- L’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. / II.- La délibération mentionnée au I peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Elle précise la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération mentionnée au I, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d’autorisation ».

Il résulte de l’instruction que, par une délibération n° CT-18/843 du 29 mai 2018, prise sur le fondement des dispositions citées au point 3, le conseil de territoire de Plaine commune a, par son article 4, instauré, sur l’ensemble du territoire de la commune de Pierrefitte-sur-Seine, le régime de l’autorisation préalable à la mise en location pour les biens immobiliers de moins de dix logements, à l’exception du parc social. L’article 7 de cette délibération précise que l’entrée en vigueur du dispositif est fixée au 1er janvier 2019, soit un délai supérieur à celui de six mois fixé par les dispositions du II de l’article L. 635-1 précité. En outre, cette délibération n’a pas été modifiée ou abrogée par celle du 19 février 2019 par laquelle le même conseil de territoire a approuvé le principe d’une délégation de la compétence relative à la mise en œuvre et au suivi sur leur territoire du dispositif de mise en location préalable, introduite au III de l’article L. 635-1 précité, au bénéfice des communes qui en feraient la demande par les disposition de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le régime d’autorisation préalable de mise en location n’avait pas été régulièrement instauré le 14 avril 2019, à la date de signature du bail de l’appartement au titre duquel l’amende en litige a été prononcée. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté du 25 août 2023 serait entaché d’erreurs de droit doit être écarté en toutes ses branches.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur à la date de la sanction contestée : « Lorsqu’une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation prévue au présent chapitre auprès de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, de la commune, le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €. / Lorsqu’une personne met en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation préalable notifiée par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire de la commune, le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 €. / Le produit des amendes prévues aux deux premiers alinéas est intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat. / L’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements ».

Si la société requérante soutient qu’il n’est pas établi que l’arrêté attaqué lui aurait été notifié dans le délai d’un an prévu par le dernier aliéna des dispositions citées au point précédent, elle ne précise pas la date, dont elle a nécessairement connaissance, à laquelle elle aurait reçu notification de cet arrêté. En outre, il résulte de l’instruction que le rapport de visite de l’appartement émis le 6 septembre 2022 ne mentionne pas expressément la mise en location du logement sans demande d’autorisation préalable, le préfet n’ayant été informé d’une situation de non-respect des obligations imposées dans le cadre de l’autorisation préalable de mise en location que par un courrier de la troisième adjointe au maire de la commune de Pierrefitte-sur-Seine du 6 avril 2023. L’amende en litige étant datée du 25 août 2023, le moyen tiré d’une méconnaissance du délai prévu au dernier alinéa de l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation doit être écarté.

En quatrième lieu, si la société requérante soutient qu’elle n’avait pas connaissance de l’application du dispositif d’autorisation préalable de mise en location sur le territoire de la commune de Pierrefitte-sur-Seine et qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier, ces circonstances sont sans influence sur la légalité de l’arrêté en litige. En outre, si la société souligne qu’elle a régularisé sa situation avant l’édiction de la sanction, il résulte de l’instruction que sa demande d’autorisation préalable de mise en location, qui a fait l’objet d’une décision favorable le 28 août 2023, a été déposée au service de lutte contre l’habitat indigne le 9 août 2023, soit postérieurement à la constatation par le représentant de l’État dans le département du non-respect des dispositions relatives à l’autorisation préalable de mise en location et, au demeurant, postérieurement au délai d’un mois imparti par le courrier du 19 juin 2023, reçu au plus tard le 27 juillet 2023, pour procéder à la régularisation de sa situation. Par suite, le préfet n’a commis aucune erreur d’appréciation en retenant que le logement loué par la société requérante n’avait pas fait l’objet d’une demande préalable de mise en location et en décidant, pour cet unique motif, de lui infliger la sanction prévue à l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation.

En cinquième lieu, si la société requérante soutient qu’elle a procédé à la régularisation de sa situation, que d’importants travaux ont été réalisés aux mois de janvier et juillet 2023, qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier et qu’une autorisation de mise en location lui a été délivrée le 28 août 2023, ces éléments ne démontrent pas que la sanction en litige présenterait un caractère disproportionné alors le préfet de la Seine-Saint-Denis a limité le montant de l’amende en litige à la somme de 2 500 euros, soit deux fois moins que le montant maximal prévu par les dispositions précitées.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions en annulation dirigées contre l’arrêté préfectoral du 25 août 2023 et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé par la société requérante à son encontre doivent être rejetées, de même, par conséquent, que celles à fin d’annulation du titre de perception émis le 12 décembre 2024 ainsi que ses conclusions aux fins de décharge et d’injonction.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’État, qui n’est pas la partie perdante, la somme demandée par la société Katrim au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Katrim est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Katrim et au ministre de la ville et du logement.

Copie en sera adressée au préfet de la Seine-Saint-Denis et à la commune de Pierrefitte-sur-Seine.

Délibéré après l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Baffray, président,

M^me Lançon, première conseillère,

M^me Gaullier-Chatagner, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2025.

La rapporteure,

N. Gaullier-Chatagner

Le président,

J.-F. Baffray

La greffière,

M. A…

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.