Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 18 janvier 2023 et 22 novembre 2024, la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, représentée par M^e Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de cotisation foncière des entreprises et de taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2020 à raison d’un local qu’elle exploite au 278, rue de Paris à Montreuil ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la cotisation foncière des entreprises et les taxes annexes afférentes à l’année en litige doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative non révisée telle qu’elle ressort de sa réclamation afférente à la cotisation foncière des entreprises au titre de l’année 2016 ;

— la valeur locative non révisée de son établissement doit être déterminée par comparaison avec les locaux-types nos 210 du procès-verbal de Paris 14ème et 61 du procès-verbal de Saint-Cyr-l’Ecole.

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Dupuy-Bardot, première conseillère,

— les conclusions de M^me Nguër, rapporteure publique.

Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL exploite un hôtel situé 278, rue de Paris à Montreuil à raison duquel elle a été assujettie, au titre de l’année 2020, à la cotisation foncière des entreprises et à des taxes annexes. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions.

2. D’une part, aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa version applicable à l’année d’imposition en litige : " I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / () III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / () IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 « . Et aux termes du 1° du I de l’article 1518 E du même code, dans sa version applicable à l’année d’imposition en litige : » () Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / L’exonération cesse d’être accordée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; / () ".

3. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l’actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l’article 1518 bis de ce code, d’une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs cités au point 2, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

4. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ".

5. En premier lieu, pour appliquer les mesures correctives mentionnées au point 2 ci-dessus, l’administration a déterminé la valeur locative non révisée de l’hôtel exploité par la société requérante sous l’enseigne « IBIS » par la méthode de l’appréciation directe prévue par les dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts, dès lors qu’aucun local-type dans ou hors de la commune de Montreuil ne pouvait être retenu comme terme de comparaison pour un hôtel de conception moderne tel que celui à évaluer. La société requérante propose toutefois de retenir deux locaux-types qui sont, selon elle, comparables à l’immeuble en litige.

6. D’une part, le local-type n° 210 du procès-verbal de la commune de Paris XIVème correspond à un immeuble construit en 1926 et qui au 1er janvier 1970 correspondait à un hôtel de conception classique de sept étages sans ascenseur dont l’état d’entretien était jugé « assez bon ». Cet hôtel ne saurait ainsi être comparé à un hôtel moderne de chaîne alors même qu’il aurait fait l’objet d’aménagements ayant permis d’améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970. En outre, il résulte de l’instruction que le loyer appliqué n’a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux importants d’aménagement ou d’équipement effectués par le locataire. Dans ces conditions, ce local-type ne peut donc être valablement retenu comme terme de comparaison pour la mise en œuvre du 2° de l’article 1498 du code général des impôts.

7. D’autre part, le local-type n° 61 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Saint-Cyr l’Ecole proposé par la société requérante est un hôtel de type traditionnel construit pour partie en 1940 et pour partie en 1960, et dont l’état d’entretien a été jugé « moyen » au 1er janvier 1970. Eu égard à ses caractéristiques, au regard de sa construction en briques avec toit de tôle, et de son aménagement, constitué de chambres pourvues notamment de lavabos et de bidets, et alors même qu’il aurait fait l’objet d’aménagements permettant d’améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970, il ne peut être regardé comme étant comparable au local à évaluer, lequel fait partie d’une chaîne d’hôtels de conception moderne. En outre, le local à évaluer se situe aux abords immédiats de Paris, et est ainsi relié notamment par les transports publics directement aux infrastructures de transport international de l’agglomération parisienne, à la différence du local-type proposé, éloigné d’environ 20 kilomètres du centre de Paris et moins directement relié aux aéroports qui desservent la capitale. Dans ces conditions, le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l’Ecole ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l’article 1498 du code général des impôts.

8. Ainsi, dès lors qu’il ne résulte pas de l’instruction qu’un local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l’immeuble à évaluer, situé à Montreuil ou dans une commune économiquement comparable, pouvait être valablement retenu pour procéder à l’évaluation par comparaison de l’hôtel concerné, l’administration fiscale était fondée à recourir à la méthode d’évaluation subsidiaire par voie d’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.

9. En second lieu, si la société requérante demande que soit prise en compte la valeur locative non révisée telle qu’elle ressort de sa réclamation afférente à la cotisation foncière des entreprises au titre de l’année 2016 qu’elle joint à sa requête, dans laquelle elle demandait l’application d’un abattement de 45% sur le fondement des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts au motif que " les caractéristiques du local-type [sont] fort éloignées du local à évaluer ", elle ne produit aucun élément à même d’apprécier le bien-fondé de ses prétentions, alors qu’en tout état de cause, ainsi qu’il a été dit aux points précédents, la valeur locative non révisée utilisée pour appliquer les mesures correctives mentionnées au point 2 a été valablement déterminée par la méthode de l’appréciation directe, et non par celle de la comparaison.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL doit être rejetée, y compris et par voie de conséquence, les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Charret, président,

M^me Tahiri, première conseillère,

M^me Dupuy-Bardot, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025.

La rapporteure,

N. Dupuy-Bardot

Le président,

J. Charret

La greffière,

L. Valcy

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.