Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 14 mars 2024 et 25 novembre 2025, la société MILLS, représentée par M^e Allais, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016 dans le rôle de la commune du Bourget, à hauteur respectivement de 90 887 euros et 90 217 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle ne conteste pas le terme de comparaison retenu par le service en réponse à sa réclamation préalable, à savoir le local-type n° 55 du procès-verbal des opérations foncières de la commune du Bourget, mais il convient de faire application d’un ajustement de 30% pour tenir compte des différences entre ce terme de comparaison et ses locaux ;

- il n’y a pas lieu de retenir un coefficient de pondération de 0,4 pour les dépendances non couvertes.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 septembre 2024 et 13 février 2025, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête de la société MILLS.

Il fait valoir que :

- il y a lieu de retenir, comme terme de comparaison pour le calcul de la valeur locative non révisée, le local-type n° 55 du procès-verbal des opérations foncières de la commune du Bourget, sans faire application d’un quelconque ajustement ;

- il y a lieu de faire retenir, comme base de l’imposition contestée, une superficie pondérée de 12 802 m2, en retenant un coefficient de pondération de 0,4 pour les dépendances non couvertes ;

- la société MILLS, qui a été insuffisamment taxée au titre des deux années en litige, n’est pas fondée à prétendre à une réduction de ses cotisations foncières des entreprises.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Dupuy-Bardot, première conseillère,

- les conclusions de M^me Nguër, rapporteur public.

Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

La société MILLS, spécialisée dans la fabrication et la location d’échafaudages et d’étaiements, a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2015 et 2016 à raison de l’établissement qu’elle exploite au 82 bis, rue Édouard Vaillant au Bourget. Par la présente requête, elle demande au tribunal la réduction de ces impositions.

Sur les conclusions à fin de réduction :

D’une part, aux termes de l’article 1467 du code général des impôts : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France, à l’exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l’article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période ».

D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (…) ».

En ce qui concerne le local type de référence :

Il résulte de l’instruction que, pour la détermination des impositions en litige, l’administration avait initialement retenu comme terme de comparaison le local-type n° 54 du procès-verbal des opérations foncières de la commune de Bobigny, dont la valeur locative est fixée à 9,15 euros / m². Toutefois, dans le cadre de la réclamation préalable, l’administration, reconnaissant que ce terme de comparaison était irrégulier, a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 55 du procès-verbal des opérations foncières de la commune du Bourget, dont la valeur locative est fixée à 13,42 euros/m², évaluée d’après le bail en cours au 1er janvier 1970 dont il n’est pas établi qu’il aurait été conclu à des conditions anormales. La société Mills ne conteste pas ce terme de comparaison.

En ce qui concerne le coefficient d’ajustement :

Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III du code général des impôts, alors applicable : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

Il résulte de ces dispositions que, lorsque, pour arrêter la valeur locative de l’immeuble à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, d’ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l’immeuble à évaluer.

La société requérante demande l’application d’un abattement de 30% pour tenir compte des différences entre son bien et le local-type retenu, tenant notamment à la différence de surface entre les deux biens, à la circonstance que la surface réelle du local-type est quasi identique à sa surface pondérée car l’intégralité des surfaces est couverte, et à la différence de nature de construction.

Il résulte de l’instruction que le bien de la société MILLS se compose de deux bâtiments de stockage, constituant sa partie principale essentielle à son activité, d’une superficie totale de 9 763 m2, ainsi que d’une partie devant être regardée comme secondaire, non-couverte, d’une surface de 10 098 m², composée de voies de circulation, de zones d’entrepôt de matériaux et de parkings. Le local-type retenu, qui correspond à un entrepôt de 3 257 m2, est situé dans la même commune que le local en litige. Si la société requérante soutient que les constructions sont de nature différente, dès lors que le local-type est une construction « moderne » et « en dur », il résulte de l’instruction que le local-type a été construit en 1965 avec une structure métallique garnie d’agglomérés. Le local-type présente ainsi des caractéristiques intrinsèques similaires à celles du bien évalué, qui constitue un terme de comparaison régulier. S’agissant de la circonstance qu’une partie de la surface du bien de la société Mills est composée de dépendances non couvertes, l’administration en tient compte par l’application d’un coefficient de pondération pour ces dépendances. En outre, la société Mills ne justifie pas que la valeur locative des immeubles d’entreposage en région parisienne serait affectée par leur plus ou moins grande surface. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application d’un coefficient d’ajustement.

En ce qui concerne le coefficient de pondération :

D’une part, pour l’application du 2° de de l’article 1498, l’appréciation de la consistance d’un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l’objet d’une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local.

D’autre part, aux termes de l’article L. 203 du livre des procédures fiscales : « Lorsqu’un contribuable demande la décharge ou la réduction d’une imposition quelconque, l’administration peut, à tout moment de la procédure et malgré l’expiration des délais de prescription, effectuer ou demander la compensation dans la limite de l’imposition contestée, entre les dégrèvements reconnus justifiés et les insuffisances ou omissions de toute nature constatées dans l’assiette ou le calcul de l’imposition au cours de l’instruction de la demande ». Aux termes de l’article R. 203-1 du même livre : « Lorsque la réclamation porte sur les évaluations foncières des propriétés bâties, la compensation prévue à l’article L. 203 peut s’exercer entre les impositions relatives aux divers éléments d’une propriété ou d’un établissement unique imposés sous l’article du rôle indiqué dans la réclamation, même s’ils sont inscrits séparément à la matrice cadastrale. »

L’administration soutient que la société MILLS a été insuffisamment taxée dès lors qu’il convient selon elle de faire application, pour les dépendances non couvertes, d’une surface de 10 098 m2, d’un coefficient de pondération de 0,4 au lieu de celui de 0,1 initialement retenu. Si, ce faisant, elle doit être regardée comme demandant la compensation prévue par les dispositions de l’article L. 203 du livre des procédures fiscales précitées, sa demande est sans objet dès lors que les dégrèvements demandés par la société MILLS ne sont pas justifiés, ainsi qu’il a été dit aux points 5 à 8 du présent jugement.

En tout état de cause, pour justifier de sa demande de compensation, l’administration fait valoir que le rapport entre le tarif de la catégorie 1 (lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial) du sous-groupe III (lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement) du secteur 3 du département de la Seine-Saint-Denis et celui de la catégorie 2 (lieux de dépôt couverts) du même sous-groupe, entrés en vigueur le 1er janvier 2017, est de 0,47. Elle relève également que le rapport entre le tarif de la catégorie 3 (parcs de stationnement à ciel ouvert) et celui de la catégorie 2 du même sous-groupe dans le secteur III du département de la Seine-Saint-Denis est de 0,67. Toutefois, compte-tenu de ce qui a été dit au point 8 sur l’affectation des dépendances non couvertes, dont il ne résulte pas de l’instruction qu’elles seraient essentiellement affectées au stockage ou au stationnement, l’application d’un coefficient de pondération de 0,4 au lieu de celui de 0,1 initialement retenu n’apparait pas justifiée.

Il résulte de tout ce qui précède que la société MILLS n’est pas fondée à demander la réduction des cotisations primitives de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016.

Sur les frais d’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société MILLS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société MILLS est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société MILLS et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Délibéré après l’audience du 9 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Toutain, président,

M^me Dupuy-Bardot, première conseillère,

M. David, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

La rapporteure,

N. Dupuy-Bardot

Le président,

E. Toutain

La greffière,

L. Valcy

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne, ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.