Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 21 septembre 2021, la société anonyme Libofran Immobilière, représentée par M^e Fontaneau, demande au tribunal :

1°) de prononcer, à titre principal, la décharge de la somme de 10 986 euros correspondant aux cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs pour l’année 2015 ainsi que le remboursement de la somme de 3 558 euros correspondant aux cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs pour l’année 2016 et de ramener le déficit reportable à la somme de 6 032 807 euros ;

2°) de prononcer, à titre subsidiaire, la décharge de la somme de 7 811 euros correspondant aux cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs pour l’année 2015 ainsi que la compensation avec la somme 3 558 euros à restituer au contribuable correspondant aux cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs pour l’année 2016 et de ramener le déficit reportable à la somme de 5 716 203 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’acte anormal de gestion qui lui est reproché n’est pas démontré ;

— l’évaluation de la valeur vénale et de la valeur locative faite par l’administration est erronée ;

— le taux de rendement est surévalué ;

— l’administration aurait dû se fonder sur la valeur vénale réactualisée avec l’indice de référence des loyers ;

— la contribution sur les revenus locatifs n’était pas due dès lors que la construction réalisée a été achevée en 2007.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 janvier 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 13 novembre 2024 :

— le rapport de M^me Sorin, rapporteure ;

— et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société anonyme (SA) Libofran Immobilière est propriétaire de deux villas situées au 82-84 boulevard du Général de Gaulle à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Alors que la villa dénommée « Mercury II » faisait l’objet de travaux, la villa dénommée « Mercury I » a été mise à la disposition de M^me A, associée indirecte de la société, entre 2013 et 2016. La SA Libofran Immobilière a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a notamment estimé que les indemnités d’occupation versées par M^me A étaient inférieures à la valeur locative réelle de la villa et que cette minoration, qui était constitutive d’un acte anormal de gestion, devait être réintégrée dans ses résultats. Cela a conduit le service à réduire le déficit reportable au 31 décembre 2016 de 7 063 050 euros à 5 103 132 euros. La SA Libofran Immobilière a également été assujettie à des cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015 pour une somme de 11 997 euros. Elle demande au tribunal d’être déchargée de ces impositions et des pénalités correspondantes et d’augmenter le montant du déficit reportable.

Sur les conclusions à fin de décharge :

Sur le déficit reportable :

2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

3. Il résulte de l’instruction que la villa « Mercury I » dont la SA Libofran Immobilière est propriétaire, d’une surface habitable de 669 m², comporte 3 niveaux, avec un ascenseur, une terrasse, une piscine, un pool house et un jardin. Elle est édifiée sur un terrain de 2 430 m² et a été classée en catégorie cadastrale 2. Cette villa a été complètement rénovée. Ses meubles ont été valorisés par la société aux sommes respectives de 613 497 euros pour 2013, 624 315 euros pour 2014 et 652 288 euros pour 2015 et 2016. Cette villa a été donnée en location à M^me A, associée de la holding détenant la SA Libofran Immobilière pour les mois de juillet et août 2013 pour un loyer de 220 000 euros. Au titre des années 2014, 2015 et 2016, M^me A a versé des indemnités d’occupation s’élevant respectivement à 363 200 euros, 360 000 euros et 968 050 euros. L’administration a considéré que, nonobstant les travaux effectués sur la villa « Mercury II », la société pouvait louer la villa « Mercury I » et que les loyers versés par M^me A étaient très insuffisants. Pour établir la valeur locative de cette villa pour les années 2013 et 2014, l’administration a retenu l’appréciation faite par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires dans sa séance du 12 novembre 2015 dans le cadre d’un précédent contrôle et qui n’a donné lieu à aucune contestation de la part de la société, soit 25 000 530 euros pour 2013 et 25 592 595 euros pour 2014. Pour les années 2015 et 2016, l’administration, en l’absence de termes comparables pertinents sur le marché locatif local, a déterminé la valeur vénale pour chacune des années considérées par comparaison avec d’autres villas situées à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Suite cette comparaison, le service a retenu, après l’avis de la commission départementale de conciliation du 11 mars 2019, une valeur vénale de 26 648 598 euros en 2015 et 27 523 970 euros pour 2016. La valeur locative retenue pour la villa correspond à l’application à cette valeur vénale d’une décote de 10 % pour 2013 et de 5 % pour les autres années pour tenir compte des nuisances liées aux travaux effectués dans la villa « Mercury II ».

4. En premier lieu, si la société requérante soutient qu’elle ne pouvait mettre en location auprès de tiers la villa « Mercury I » en raison des travaux existant dans la villa « Mercury II », elle ne l’établit pas. En effet, s’il n’est pas contesté que la villa « Mercury II » a fait l’objet d’importants travaux, la société requérante ne produit toutefois aucune pièce de nature à établir que toute location était impossible, les constats d’huissier produits concernant l’année 2016, n’étant pas de nature à établir qu’aucune location de la villa n’était possible durant la période en litige, soit de 2013 à 2016.

5. En deuxième lieu, en l’absence de termes de comparaison significatifs avec d’autres locations situées dans le même secteur géographique, l’administration était fondée à évaluer la valeur locative du bien loué à partir de sa valeur vénale. La société conteste l’évaluation faite par l’administration, notamment les termes de comparaison utilisés. Tout d’abord, si la société soutient que l’administration n’a pas tenu compte de l’ensemble des caractéristiques de la villa pour procéder à son évaluation, tel n’est pas le cas. En effet, contrairement à ce que soutient la société requérante, l’administration ne s’est pas bornée à se fonder sur la surface de la villa pour sélectionner les termes de comparaison. Elle a tenu compte de l’emplacement de la villa qui est exceptionnel et qui dispose d’une une vue dégagée sur la mer. Les termes de comparaison retenus par l’administration ne peuvent donc être contestés dès lors que le vérificateur a retenu comme terme de comparaison des villas de surfaces habitables et de terrains similaires, de même référence cadastrale. En outre, l’expert missionné par la société requérante retient que dans le secteur considéré, les prix se négocient à un niveau stable. Ainsi, la société requérante n’est pas fondée à remettre en cause les termes de comparaison choisis en raison de leur ancienneté. Par ailleurs, si la société requérante se prévaut de la situation de mitoyenneté de la villa « Mercury I » avec la « villa Mercury II », il est constant que les propriétés étaient à l’origine indépendantes et, qu’ainsi, leur mitoyenneté résulte d’un aplanissement du terrain et non d’un rapprochement des villas. Dans ces conditions, cette situation de mitoyenneté n’est pas de nature à remettre en cause l’évaluation à laquelle a procédé l’administration et n’est pas non plus de nature à justifier une décote de 10 % sur la valeur vénale de la villa. Si la société requérante soutient également que la surface de la maison est de 528 m² et non de 669 m², elle ne l’établit pas par la production d’une expertise immobilière alors que l’expert ne s’est pas déplacé sur le site et que la surface mentionnée au cadastre est de 669 m². De même, si la société requérante demande que soient pris en compte deux termes de comparaison, les termes qu’elle propose ne peuvent être retenus dès lors qu’il s’agit de villas ne bénéficiant pas d’une vue équivalente et que la vue est l’un des critères déterminants du prix. Enfin, en appliquant à la valeur vénale le taux de rendement de 3 % en se fondant sur la situation de la villa, sur sa rénovation, son entretien régulier et sur l’ensemble des prestations haut de gamme qu’elle propose, l’administration n’a pas fait une appréciation inexacte de la valeur locative et le taux de 2 % que retient la société requérante n’apparaît pas justifié.

6. En troisième lieu, si la société requérante demande que soit appliquée une méthode d’évaluation consistant en une actualisation de la valeur d’acquisition de la villa par application du taux de variation de l’indice de la construction qui est utilisé pour l’actualisation des baux d’habitation, elle n’établit pas que cette méthode serait plus adaptée que celle mise en œuvre, alors que ce taux d’actualisation est dépourvu de pertinence pour évaluer l’évolution de la valeur locative de ce bien, situé sur un marché locatif de luxe très différent de celui auquel est appliqué cet indice.

7. Il s’ensuit, d’une part, que l’administration doit être regardée comme démontrant que la SA Libofran Immobilière s’est délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en donnant la villa en location au bénéfice de M^me A en contrepartie d’un loyer nettement inférieur à la valeur locative et, d’autre part, que la société requérante n’est pas fondée à contester la diminution de son déficit reportable.

Sur la contribution sur les revenus locatifs :

8. Aux termes de l’article 234 nonies du code général des impôts : « I.- Il est institué une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition () ».

9. La SA Libofran Immobilière, qui a acquis la villa « Mercury I » le 29 juillet 1999, soutient qu’eu égard à l’importance des travaux qu’elle a réalisés qui se sont achevés en 2007, elle ne pouvait être assujettie à la contribution sur les revenus locatifs. La seule circonstance que le montant des travaux s’élève à 4 277 519 euros ne suffit pas à démontrer qu’elle n’entrait pas dans le champ de la contribution. Le moyen soulevé doit donc être écarté.

10. Il résulte de ce tout qui précède que la requête de la SA Libofran Immobilière doit être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société anonyme Libofran Immobilière est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme Libofran Immobilière et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 13 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Emmanuelli, président,

M^me Sorin, première conseillère,

M^me Raison, première conseillère,

assistés de M^me Foultier, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

La rapporteure,

Signé

G. SORIN

Le président,

Signé

O. EMMANUELLILa greffière,

Signé

M. FOULTIER

La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier

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