Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 juillet et 21 novembre 2024, M. D A et M^me B C veuve A, représentés par M^e Leroy-Freschini, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 mai 2024 par lequel le maire de Biot a délivré à la société Sagec Méditerranée un permis de construire deux bâtiments de 32 logements sur la parcelle cadastrée section AN n°97 en tant qu’il fixe certaines prescriptions en ses articles 2 et 3 ;

2°) d’enjoindre au maire de Biot de délivrer à la société Sagec Méditerranée, à titre principal un arrêté rectificatif de permis de construire retirant ces prescriptions dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à titre subsidiaire un nouveau permis de construire sans ces prescriptions dans les mêmes conditions de délais et d’astreinte ;

3°) en tout état de cause, de mettre à la charge de la commune de Biot la somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente ;

— les prescriptions relatives à la prise en compte de l’avis du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) et à l’accord des riverains pour le raccordement aux réseaux méconnaissent l’autorité de la chose jugée par la cour administrative d’appel de Marseille ;

— elles sont entachées de détournement de pouvoir ;

— la prescription relative à l’accord des riverains pour le raccordement aux réseaux est illégale dès lors que l’accord des riverains n’est pas nécessaire, ce qui a déjà été jugé par la cour administrative d’appel de Marseille ;

— ces prescriptions sont entachées d’un défaut de motivation ;

— les prescriptions relatives à l’accord des riverains pour le raccordement aux réseaux sont illégales dès lors que les réseaux en litige sont des réseaux publics ;

— elles sont également illégales dès lors qu’ils sont propriétaires pour partie de ce chemin ;

— la Participation au Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) démontre l’illégalité des prescriptions.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 octobre 2024, la commune de Biot, représentée par M^e Amblard, conclut au rejet de la requête, à titre principal pour irrecevabilité, et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en application des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

— les requérants n’ont pas intérêt pour agir ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 15 novembre 2024, la société par actions simplifiée Sagec Méditerranée, représentée par M^e Szepetowski, demande que le tribunal fasse droit aux conclusions de la requête de M. A et M^me C et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la commune de Biot au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la prescription relative à l’accord des riverains pour le raccordement aux réseaux est illégale dès lors qu’il s’agit d’une question de droit privé, que ces réseaux sont publics et que M. et M^me A sont co-indivisaires du chemin des Soullières ;

— la prescription relative à la prise en compte de l’avis du SDIS méconnaît l’autorité de la chose jugée par la cour administrative d’appel de Marseille ;

— la prescription relative à l’accord avec un bailleur social pour la vente des logements locatifs sociaux est illégale dès lors qu’elle est étrangère aux règles d’urbanisme.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 janvier 2025.

Des mémoires présentés pour la commune de Biot ont été enregistrés les 6 janvier et 28 février 2025, postérieurement à la clôture d’instruction.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité des conclusions de la société pétitionnaire tendant à l’annulation de la prescription relative à l’accord avec un bailleur social pour la vente des logements locatifs sociaux dès lors que ces conclusions, présentées postérieurement à l’expiration du délai de recours qui a commencé à courir au plus tard à la date à laquelle la requête a été communiquée à la société pétitionnaire soit le 15 juillet 2024, doivent être regardées comme des conclusions nouvelles et par suite, irrecevables.

Par un courrier, enregistré le 8 avril 2025, la société Sagec Méditerranée a présenté des observations sur le moyen d’ordre public soulevé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Soler,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de M^e Leroy-Freschini, représentant les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. M. A et M^me C veuve A sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AN n°97 située chemin des Soullières à Biot. La société Sagec Méditerranée a déposé, le 26 juillet 2019, une demande de permis de construire deux bâtiments de 32 logements sur cette parcelle. Sa demande a été complétée le 5 novembre 2019. Par un arrêté du 11 février 2020, le maire de Biot a refusé le permis de construire sollicité. Par un jugement n°2002996 du 28 septembre 2022 faisant suite au recours de M. A et M^me C, le tribunal administratif a annulé cet arrêté du 11 février 2020 et enjoint au maire de Biot de délivrer le permis de construire sollicité. Par un arrêt n°23MA01514 du 4 avril 2024, la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel de la commune de Biot contre ce jugement et enjoint au maire de Biot de délivrer le permis de construire sollicité. Par un arrêté du 3 mai 2024, le maire de Biot a délivré le permis de construire sollicité par la société Sagec Méditerranée en l’assortissant de prescriptions. M. A et M^me C demandent au tribunal d’annuler cet arrêté en tant qu’il fixe certaines prescriptions en ses articles 2 et 3.

Sur la fin de non-recevoir tirée de ce que la requête est irrecevable en application des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme :

2. Aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. () / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

3. M. et M^me A justifient, par la production d’une attestation notariale, être les propriétaires d’un bien immobilier cadastré section AN n°97 et 124 situé chemin des Soullières à Biot. Par suite, cette première fin de non-recevoir, à la supposer opérante dès lors que M. et M^me A sont les propriétaires du terrain d’assiette du projet et peuvent être assimilés, en cette qualité et pour l’application du dernier alinéa des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, à la société pétitionnaire, doit être écartée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir des requérants :

4. Aux termes de l’article R.*423-1 du code de l’urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / () ".

5. Il résulte de ces dispositions que le propriétaire d’un terrain justifie, en cette seule qualité, d’un intérêt lui donnant qualité pour contester devant le juge de l’excès de pouvoir les décisions d’urbanisme s’opposant à la réalisation de travaux sur son bien. A cet égard, le recours dirigé contre les prescriptions attachées au permis de construire doit être considéré comme un recours contre une telle décision s’opposant à la réalisation de travaux. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier qu’à la date de la demande de permis de construire, complétée le 5 novembre 2019, M. et M^me A, propriétaires du terrain d’assiette de la construction projetée avaient autorisé la Sagec Méditerranée à construire sur ledit terrain l’immeuble projeté, objet du permis de construire litigieux. Ainsi M. et M^me A, en leur qualité de propriétaire du terrain d’assiette de la construction, justifient d’un intérêt leur donnant qualité à agir à l’encontre des prescriptions attaquées et la fin de non-recevoir opposée sur ce point doit être écartée.

Sur les conclusions de la société pétitionnaire :

6. Doit être regardée comme une partie à l’instance la personne qui a été invitée par la juridiction à présenter des observations et qui, si elle ne l’avait pas été, aurait eu qualité pour former tierce opposition contre cette décision. Et aux termes de l’article R. 832-1 du code de justice administrative : « Toute personne peut former tierce opposition à une décision juridictionnelle qui préjudicie à ses droits, dès lors que ni elle ni ceux qu’elle représente n’ont été présents ou régulièrement appelés dans l’instance ayant abouti à cette décision ».

7. En l’espèce, dès lors que la contestation des requérants, qui porte sur les prescriptions assortissant le permis de construire délivré à la société Sagec Méditerranée sur le terrain leur appartenant, a pour effet potentiel, si elle aboutit, de faciliter la réalisation du projet autorisé par l’administration, la décision du tribunal ne saurait préjudicier aux droits de la société pétitionnaire. Par suite, celle-ci n’aurait pas eu qualité pour former tierce opposition contre ce jugement et ne saurait, dès lors, être regardée comme une partie en demande mais comme un simple observateur. Il suit de là qu’elle ne peut présenter aucune conclusion ni soulever aucun moyen propre. Par suite, ses conclusions ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

8. Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme est recevable à demander l’annulation d’une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie. Il peut utilement soulever à l’appui de telles conclusions tout moyen relatif au bien-fondé des prescriptions qu’il critique ou au respect des exigences procédurales propres à leur édiction. Toutefois, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que s’il résulte de l’instruction qu’une telle annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible.

9. En premier lieu, l’autorité de chose jugée s’attachant au dispositif d’un jugement ou d’un arrêt, devenu définitif, annulant un refus de permis de construire ainsi qu’aux motifs qui en sont le support nécessaire fait obstacle à ce que, en l’absence de modification de la situation de droit ou de fait, le permis de construire sollicité soit à nouveau refusé par l’autorité administrative ou que le permis accordé soit annulé par le juge administratif, pour un motif identique à celui qui avait été censuré par le juge administratif.

10. Par son arrêt n° 23MA01514 du 4 avril 2024, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé, par adoption des motifs retenus à bon droit par le tribunal administratif de Nice aux points 14 et 15 de son jugement n°2002996, que le maire de Biot ne pouvait fonder son refus d’autorisation sur le motif tiré de ce que le bâtiment B, situé en fond de parcelle, ne serait pas accessible par une voie carrossable comme l’a révélé l’avis défavorable du service départemental d’incendie et de secours du 27 septembre 2019 dès lors que la notion d’accès, telle que prévue par les dispositions de l’article UE 3 du règlement du plan local d’urbanisme, correspond à l’interface entre le terrain d’assiette du projet et la voie de desserte et que ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet de contraindre à prévoir un accès direct du bâtiment B, depuis la voie de desserte, aux engins d’incendie et de secours. Par suite, et en l’absence de toute modification des circonstances de fait et de droit, le maire de Biot, en imposant une prescription à l’article 3 de l’arrêté attaqué selon laquelle « le projet devra permettre la pleine accessibilité des services d’incendie et de secours et prendre en compte l’avis défavorable du SDIS susvisé actant de l’inaccessibilité du bâtiment B » a méconnu l’autorité de chose jugée s’attachant aux motifs de l’arrêt de la cour ci-dessus mentionné. Il suit de là que M. et M^me A sont fondés à demander, pour ce motif, l’annulation de cette prescription.

11. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables. () ».

12. Il ressort de la lecture de l’arrêté attaqué que le maire de Biot a assorti le permis de construire accordé de plusieurs prescriptions aux termes desquelles le raccordement du projet aux réseaux d’eau potable, d’assainissement des eaux usées et de gestion des eaux pluviales se feront sous réserve de l’accord des propriétaires riverains concernés. Or, si l’arrêté contesté vise le code de l’urbanisme, notamment les articles L. 421-1 et suivants et R. 421-1 et suivants relatifs aux permis de construire ainsi que le plan local d’urbanisme classant l’unité foncière en zone UEa1, il ne cite aucun texte législatif ou règlementaire sur lequel l’auteur de la décision se serait fondé pour adopter ces prescriptions. A cet égard, si l’avis du service Gemapi de la communauté d’agglomération de Sophia Antipolis du 4 décembre 2019, annexé à l’arrêté attaqué, prévoit une telle prescription s’agissant du raccordement au réseau de gestion des eaux pluviales, cet avis, en visant seulement « les dispositions applicables à la zone UEa1 du plan local d’urbanisme » ne précise pas davantage les dispositions sur lesquelles une telle prescription serait fondée. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que ces prescriptions sont insuffisamment motivées en droit.

13. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan du réseau d’assainissement des eaux usées produit par les requérants et issu des services de la communauté d’agglomération de Sophia Antipolis, et du rapport d’enquête publique relatif au projet de transfert dans le domaine public communal du chemin des Soullières que les réseaux d’eau potable et d’assainissement des eaux usées sont des réseaux publics. Dès lors, contrairement à ce que fait valoir la commune en défense, aucune servitude de tréfonds n’est nécessaire pour le raccordement du projet à ces réseaux, la seule servitude de tréfonds nécessaire dans l’absolu étant celle accordée au préalable par les propriétaires du chemin à la commune pour la mise en place de ces réseaux. Il suit de là que les requérants sont fondés à soutenir que les prescriptions selon lesquelles le raccordement aux réseaux d’eau potable et d’assainissement des eaux usées nécessiteraient l’accord des riverains du chemin des Soullières sont également illégales pour cette raison.

14. En dernier lieu, les autorisations d’urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers, les dispositions de l’article UE 4 du règlement du plan local d’urbanisme n’ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d’imposer au pétitionnaire de justifier, dans sa demande d’autorisation d’urbanisme, des autorisations éventuellement nécessaires sur le fondement du droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux des ouvrages projetés. Il suit que là que la société pétitionnaire est fondée à soutenir que, quand bien même l’ensemble de ces réseaux seraient privés, ce qui est le cas pour le réseau de gestion des eaux pluviales, les prescriptions selon lesquelles le raccordement aux réseaux d’eau potable, d’assainissement des eaux usées et de gestion des eaux pluviales nécessiteraient l’accord des riverains du chemin des Soullières sont illégales.

15. Il résulte de tout ce qui précède que M. et M^me A sont fondés à demander l’annulation des prescriptions selon lesquelles, d’une part le projet devra permettre la pleine accessibilité des services d’incendie et de secours et prendre en compte l’avis défavorable du SDIS actant de l’inaccessibilité du bâtiment B et, d’autre part, le raccordement aux réseaux d’eau potable, d’assainissement des eaux usées et de gestion des eaux pluviales nécessiteront l’accord des riverains du chemin des Soullières. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par les requérants n’est susceptible de fonder l’annulation demandée.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

16. En conséquence de l’annulation des prescriptions mentionnées au point précédent prononcée par le présent jugement, la société Sagec Méditerranée est titulaire d’un permis de construire dépourvu de ces prescriptions. Par conséquent, le présent jugement n’appelle aucune mesure d’exécution. Les conclusions de la requête aux fins d’injonction et d’astreinte doivent donc être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

17. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Biot le versement à M. et M^me A d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les dispositions de ce même article font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de M. et M^me A, qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante. Elles font également obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Biot la somme que la société Sagec Méditerranée demande à ce titre dès lors que celle-ci n’a pas la qualité de partie dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : Les prescriptions de l’arrêté du 3 mai 2024 selon lesquelles, d’une part le projet devra permettre la pleine accessibilité des services d’incendie et de secours et prendre en compte l’avis défavorable du SDIS actant de l’inaccessibilité du bâtiment B et, d’autre part le raccordement aux réseaux d’eau potable, d’assainissement des eaux usées et de gestion des eaux pluviales nécessiteront l’accord des riverains du chemin des Soullières sont annulées.

Article 2 : La commune de Biot versera une somme de 1 500 euros à M. et M^me A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D A, à M^me B C veuve A, à la commune de Biot et à la société par actions simplifiée Sagec Méditerranée.

Délibéré après l’audience du 30 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe 21 mai 2025.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

A. MYARALa greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,