Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 août 2024, 1er mars 2025 et 28 mars 2025, M^me D C, représentée par M^e Dhérot, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 mars 2024 par lequel le maire de la commune d’Agde a délivré à la SAS Sunset Patrimoine un permis de construire pour un bâtiment comportant quatre logements, sur les parcelles cadastrées section MK numéros 765, 803, 805 et 807, ensemble la décision du maire du 19 juin 2024 portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de condamner la commune d’Agde et la SAS Sunset Patrimoine à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle justifie de la recevabilité de sa requête au regard de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, en qualité de propriétaire occupante de la maison située 11 impasse de la Rocaille, au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme compte tenu des nuisances attendues du projet destiné à loger quatre familles, dont l’accès se réalise par servitude de passage sur sa propriété, au regard de l’article R. 421-1 du code de justice administrative ainsi que de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ; la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête sera donc écartée ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, compte tenu du caractère incomplet du numéro de SIRET de la personne morale pétitionnaire ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, compte tenu de l’absence d’un plan de masse des constructions à édifier coté dans les trois dimensions et de rattachement des cotes au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques d’inondation, alors que la parcelle se situe en zone de précaution urbaine « changement climatique » ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des articles L. 431-2 et R. 431-10 du code de l’urbanisme, ne permettant pas de situer le terrain dans l’environnement proche comme lointain, ce qui a été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur sur le respect de l’article UD 11 ; aucun des plans produits ne renseigne sur la distance qui sépare le bâtiment à construire de la limite séparative de la parcelle voisine MK 151, ce qui n’a pas permis au service instructeur de s’assurer que le projet respecte bien l’article UD 7 du plan local d’urbanisme ; aucun des plans produits ne renseigne sur la hauteur du bâtiment existant, appartenant au pétitionnaire et situé sur les parcelles MK804 et 806, ce qui n’a pas permis au service instructeur de s’assurer que le projet respecte bien l’article UD 8 du plan local d’urbanisme ;

— le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article UD 3 du règlement du plan local d’urbanisme, d’une part compte tenu de la largeur insuffisante de l’impasse de la Rocaille pour assurer la sécurité des usagers qu’un projet de quatre logements va aggraver de manière conséquente, ainsi que pour permettre le passage des engins de lutte contre l’incendie et de secours, et en tout état de cause dès lors que cette voie en impasse n’est pas prévue pour se raccorder à une voie future ni ne comporte de placette de retournement, d’autre part compte tenu des caractéristiques et de la nature de la servitude de passage au bénéfice de laquelle l’autorisation a été accordée ;

— le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article UD11 en l’absence d’un local collecteur d’ordures ménagères, ce qu’a reconnu la commune d’Agde dans le rejet de son recours gracieux ;

— le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article UD12, compte tenu de l’insuffisance de la surface consacrée au stationnement et de l’absence de places accessibles aux personnes handicapées, en violation de l’article R. 162-1 du code de la construction et de l’habitation, ce qu’a reconnu la commune d’Agde dans le rejet de son recours gracieux ;

— le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article UD13, au regard du peu d’informations présentes au dossier ;

— le permis de construire méconnaît l’article UD9 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le permis méconnaît l’article UD7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— à considérer que la totalité de l’unité foncière du pétitionnaire représente une même propriété au sens de cet article, les dispositions de l’article UD8 ont été méconnues ;

— le permis de construire est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme compte tenu du risque pour la sécurité publique compte tenu de l’insuffisance de son accès ;

— la décision de rejet du recours gracieux a été signée par une personne incompétente ;

— cette décision méconnaît les dispositions de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration, en l’absence de mention de la qualité de son signataire ;

— compte tenu des illégalités internes affectant l’arrêté de permis de construire, cette décision est illégale.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 9 janvier et 9 avril 2025, la SAS Sunset Patrimoine, représentée par M^e Melmoux, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M^me C à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, dès lors que les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme n’ont pas été respectées et qu’elle est tardive compte tenu de la date du rejet du recours gracieux ;

— les arguments relatifs au non-respect des dispositions relatives aux voies en impasse prévues par l’article UD3 sont inopérants dès lors qu’ils s’appliquent à la création de voies nouvelles ;

— le moyen tiré de ce que la délivrance du permis en litige rendrait non conforme la construction présente sur la parcelle voisine au regard de l’article UD7 est inopérant ;

— le moyen tiré du non-respect de l’article UD8 est inopérant, dès lors que le projet se situe sur une unité foncière distincte de la parcelle voisine à l’Est ;

— les autres moyens invoqués ne sont pas fondés ;

— si le tribunal devait considérer que le dossier de permis de construire est entaché de vices s’agissant des règles relatives au stationnement (UD12) et de celles relatives à la collecte des ordures ménagères (UD11), il pourra mettre en œuvre les pouvoirs qu’il tient des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre la régularisation de l’autorisation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 février 2025, la commune d’Agde, représentée par la SCP CGCB etAssociés, conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, compte tenu du non-respect des modalités de notification prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme et compte tenu de l’imprécision des conclusions en violation de l’article R. 411-1 du code de justice administrative, s’agissant du permis de construire contesté ;

— les moyens invoqués ne sont pas fondés ;

— au besoin, le moyen tiré du non-respect des dispositions de l’article UD 12 pourrait faire l’objet d’une régularisation.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Couégnat, rapporteure,

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

— les observations de M^e Dhérot, représentant M^me C,

— les observations de M^e Wattrisse, représentant la commune d’Agde,

— et les observations de M^e Pons, représentant la SAS Sunset Patrimoine.

Considérant ce qui suit :

1. Le 16 janvier 2024, la SAS Sunset Patrimoine a déposé un dossier de demande de permis de construire en vue de la construction, sur les parcelles cadastrées section MK numéros 765, 803, 805 et 807, situées 11 impasse de la Rocaille au Grau d’Agde, d’un bâtiment comportant quatre logements. Par un arrêté n°PC3400324K0006 du 28 mars 2024, le maire d’Agde a accordé le permis de construire sollicité. Le 24 mai 2024, M^me C a adressé au maire un recours gracieux tendant au retrait de cette décision, qui a fait l’objet d’un rejet par courrier de la commune du 19 juin 2024. Par la présente requête, M^me C demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 28 mars 2024 et de la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir invoquées en défense :

2. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas () de recours contentieux à l’encontre () d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, () l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. () L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. () ».

3. Il ressort des pièces du dossier que M^me C a notifié à la « SARL Sunset Patrimoine – Monsieur A B » une copie de son recours gracieux adressé à la commune, par lettre recommandée datée du 27 mai 2024, dont elle produit la preuve de dépôt en date du 30 mai 2024. Même si la preuve de dépôt ne comporte, contrairement à l’en-tête du courrier de notification, que le seul nom de M. B, dont il est constant qu’il représente la personne morale, la requérante doit être regardée comme ayant régulièrement informé le titulaire de l’autorisation de son recours gracieux. Par ailleurs, la requérante a produit les preuves de dépôt de ses lettres recommandées de notification de son recours contentieux à la commune et à la société pétitionnaire. La fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme doit donc être écartée.

4. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. () ». Ce délai est un délai franc. Par application de l’article 642 du nouveau code de procédure civile, lorsqu’il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, ce délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ce délai. L’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration prévoit : « () Lorsque dans le délai initial du recours contentieux ouvert à l’encontre de la décision, sont exercés contre cette décision un recours gracieux et un recours hiérarchique, le délai du recours contentieux, prorogé par l’exercice de ces recours administratifs, ne recommence à courir à l’égard de la décision initiale que lorsqu’ils ont été l’un et l’autre rejetés. ».

5. Il ressort des pièces du dossier que M^me C a formé, dans le délai de recours contentieux, un recours gracieux contre l’arrêté du 28 mars 2024. La commune d’Agde a rejeté ce recours gracieux, par un courrier du 19 juin 2024 qui porte mention des voies et délais de recours et dont elle indique qu’il a été reçu par la requérante le 24 juin 2024. Ainsi, le délai de recours contentieux de deux mois, qui a recommencé à courir à cette date, expirait normalement le 25 août 2024 et ce jour étant un dimanche, a été prorogé jusqu’au lundi 26 août 2024. Le délai de recours contentieux n’était donc pas expiré à la date d’introduction de la présente requête, soit le lundi 26 août 2024. La fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit dès lors également être écartée.

6. Aux termes de l’article R. 411-1 du code de justice administrative : « La juridiction est saisie par requête. La requête indique les nom et domicile des parties. Elle contient l’exposé des faits et moyens, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge. () ». La requête de M^me C tend à l’annulation du permis de construire délivré le 28 mars 2024 à la SAS Sunset Patrimoine, dont elle produit la copie. Par suite, et pour regrettable que soit l’indication dans les conclusions de la requête d’un numéro de permis de construire correspondant à une autre autorisation, et l’absence de rectification de cette erreur dans les productions complémentaires, la commune d’Agde n’est pas fondée à soutenir que les conclusions énoncées ne seraient pas suffisamment précises. La fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’article R. 411-1 du code de justice administrative doit dès lors être écartée.

Sur les conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté du 28 mars 2024 :

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. Aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire précise : a) L’identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique ; () ". Il est constant que le numéro mentionné dans l’imprimé cerfa est incomplet. Toutefois, et alors que le dossier de demande de permis de construire comportait les extraits d’acte notarié relatifs aux servitudes instituées au bénéfice de la société pétitionnaire, cette omission est restée sans conséquence, la requérante ne précisant d’ailleurs pas en quoi elle aurait été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan ».

10. Si le plan de masse ne comporte que des cotations en plan, les autres pièces du dossier, notamment la coupe de principe et le plan de toiture, ont permis au service instructeur de disposer des côtes des constructions projetées dans les trois dimensions. La coupe de principe fait apparaître également les côtes du terrain naturel, du rez de chaussée et du 1er niveau de la construction, par rapport à la référence NGF, qui correspond au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques d’inondation. Dans ces conditions, le service instructeur disposait d’éléments suffisants pour apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable, la requérante ne précisant à nouveau pas quelle incidence aurait été susceptible d’avoir l’insuffisance alléguée.

11. Aux termes de l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code: " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

12. Le dossier de demande de permis de construire comporte une planche de quatre photographies, dont la position et l’angle des prises de vue sont reportées sur un plan ainsi qu’un document d’insertion. Ces documents, sur lesquels apparaissent notamment la construction voisine et celle de la requérante, étaient suffisants pour permettre au service instructeur d’appréhender l’environnement proche et lointain du projet et d’apprécier sa conformité au règlement d’urbanisme applicable.

13. Contrairement à ce que soutient la requérante, la distance séparant le bâtiment projeté de la limite séparative de la parcelle voisine MK 151 est indiquée sur le plan de masse, de sorte que le service instructeur disposait d’éléments suffisants pour apprécier la conformité du projet aux règles d’implantation par rapport aux limites séparatives prévues par l’article UD7 du règlement du plan local d’urbanisme.

14. Enfin, dès lors que la construction évoquée se situe sur les parcelles voisines cadastrées MK804 et 806 et non sur l’unité foncière décrite dans le dossier de la demande du permis de construire en litige, la requérante ne peut utilement se prévaloir de l’absence au dossier de précisions quant à la hauteur de cette construction, sans d’ailleurs préciser le fondement juridique d’une telle exigence.

15. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier, dans toutes ses branches, doit être écarté.

En ce qui concerne le respect des règles du règlement du plan local d’urbanisme :

16. D’une part, aux termes de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public : " Les prescriptions du SDIS 34 annexées au PLU doivent être respectées. () I – Accès : Tout terrain enclavé ne bénéficiant pas d’une servitude de passage suffisante demeure inconstructible. () Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne pour la circulation publique. La construction de bâtiments peut être interdite si leur accès présente des risques pour la sécurité des usagers de la voie. () Les accès d’un établissement, d’une installation ou d’une construction à partir des voies ouvertes à la circulation publique doivent être aménagés de telle sorte que les véhicules puissent entrer ou sortir sans avoir à effectuer de manœuvres dangereuses sur la voie. () I – Voirie : Les voiries et passages publics et privés doivent avoir des caractéristiques adaptées : A l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de protection civile, de brancardage, d’enlèvement des ordures ménagères, etc Aux opérations à desservir conformément à la règlementation en vigueur () Pour les voies privées, il est demandé : une chaussée minimale de 4,00 mètres pour les voies privées à sens unique, et les voies privées à double sens desservant au plus deux habitations ; une chaussée de 5,50 mètres de large minimum pour les autres voies privées. () Cas des dessertes particulières de voies privées : Dans les zones UD1, UD2, UD3 et UD4 présentant des caractéristiques « historiques », et au sein desquelles le recalibrage des dessertes existantes est impossible, la constructibilité des terrains peut être autorisée même si le gabarit de la voie est inférieur à la norme fixée dans le présent article. () Les voies en impasse ne sont pas autorisées, sauf si elles sont prévues pour se raccorder à une voirie future prévue en emplacement réservé ou dont le tracé de principe figure en orientation d’aménagement et de programmation. () « . Le règlement du SDIS annexé au plan local d’urbanisme définit des caractéristiques minimales pour les voies nouvelles, selon la nature des bâtiments à desservir, et prévoit que » () d’un point de vue pragmatique et opérationnel, il est opportun que ces immeubles soient desservis, pour en permettre l’accès aux sapeurs- pompiers, dans les conditions suivantes : Soit à partir d’une voie engin () Soit à défaut, depuis la voie de desserte privée ou publique distante de 150 mètres au plus, par un cheminement d’au moins 1,80 mètre de large praticable avec un dévidoir à tuyaux normalisé à bobines.() « . D’autre part, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : » Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. "

17. D’une part, le projet en litige est desservi par l’impasse de la Rocaille, voie publique existante, sur une longueur d’environ 110 mètres à partir de l’avenue du Littoral. Il ressort des pièces du dossier et notamment des constats d’huissier et nombreuses photographies produites, que cette voie présente une largeur de 4,91 mètres à son débouché sur l’avenue du Littoral et une largeur de près de 6 mètres au niveau de l’accès du projet. Si elle présente ponctuellement des largeurs réduites, jusqu’à 2,69 mètres, ne permettant aucun croisement, elle est parfaitement rectiligne permettant une bonne visibilité. Dans ces conditions, et alors qu’il n’est ni établi ni même allégué que les caractéristiques par moment très réduites de cette voie occasionneraient des risques pour la sécurité publique, il ne ressort pas des pièces du dossier que le trafic supplémentaire lié aux quatre logements prévus serait de nature à générer des difficultés particulières ou un risque pour la sécurité routière. Si ces caractéristiques ne permettent pas l’accès des véhicules de secours (voie engin), elles sont conformes à la possibilité alternative, considérée comme suffisante par les prescriptions du SDIS annexées au règlement du plan local d’urbanisme, d’utiliser un dévidoir à tuyaux normalisé, à savoir un cheminement de 150 mètres au plus sur 1,80 mètres de largeur. Enfin la requérante ne peut utilement se prévaloir du non-respect des largeurs minimales qui ne sont prévues par l’article UD3 et les prescriptions du SDIS que pour les voies nouvelles. Il en est de même s’agissant des conditions dans lesquelles le règlement du plan local d’urbanisme autorise les voies en impasses, qui ne concernent que les voies nouvelles.

18. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que l’unité foncière présente une façade de 4 mètres de large sur l’impasse de la Rocaille et que le dossier décrit un accès de 8 mètres de large au bénéfice d’une servitude de passage sur la parcelle MK 763, dont extrait de l’acte notarié l’instituant a été produit par la pétitionnaire. Comme le fait valoir la requérante, cet acte notarié, établi alors que M^me C était propriétaire des parcelles MK 761 et 763 et la société Sunset Patrimoine propriétaire de la parcelle anciennement cadastrée M. 762, prévoit qu’à l’initiative de l’un des quelconques propriétaires les « servitudes actuelles » peuvent à tout moment être annulées et qu’elles seront alors remplacées par des « servitudes de passage futures » décrites et illustrées par un plan. Toutefois, à la date de la décision contestée, il n’est pas contesté que la pétitionnaire bénéficie effectivement de la servitude lui permettant d’accéder au projet par une « voie privée » de 8 mètres de largeur, dont elle est pour moitié propriétaire. La circonstance que cet accès pourrait postérieurement être réduit à la bande de terrain de 4 mètres appartenant au pétitionnaire n’est pas de nature à entacher d’illégalité l’acte attaqué, dès lors qu’ainsi qu’il l’a été dit au point précédent l’intervention des services de lutte contre l’incendie est possible et que cet accès permet la desserte effective des quatre logements.

19. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des articles UD3 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dans toutes ses branches, doit être écarté.

20. Aux termes de l’article UD7 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « () En zone UD4 et en sous-secteur UD6 a : Les constructions doivent être édifiées de telle façon que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapprochée soit au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. / Dans la marge de reculement ainsi déterminée, les saillies non fermées : balcons, escaliers extérieurs sont autorisés dans la limite maximum d’un mètre. / Toutefois les constructions peuvent être édifiées en limites séparatives dans les cas suivants : dans les lotissements, groupes d’habitations, les constructions réalisées peuvent être édifiées en limite séparative, à l’exception des limites du terrain d’assiette de l’opération, où s’appliquent les règles du cas général, lorsque la construction à réaliser dans la marge de reculement ne dépasse pas 3 mètres maximum de hauteur et 6 mètres cumulés avec un linéaire déjà bâti, mesurés le long des limites séparatives, lorsque le bâtiment peut être adossé à un bâtiment de gabarit sensiblement identique, lorsque les propriétaires voisins s’entendent pour réaliser simultanément un projet d’ensemble présentant une unité architecturale.() ».

21. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la distance entre le bâtiment projeté et la limite séparative avec la parcelle MK 151 varie de 3,50 à 3,58 m et que la hauteur maximale du bâtiment prévu, indiquée sur le plan des toitures est de 6,64 mètres. L’implantation de la construction côté Ouest est donc conforme aux dispositions citées au point précédent de l’article UD7.

22. D’autre part, la requérante ne peut utilement, à l’appui de conclusions dirigées contre un projet édifié sur une unité foncière comprenant les parcelles cadastrées MK 803, 805, 807 et 765, se prévaloir de ce que l’implantation du bâtiment existant sur les parcelles voisines MK 604 et 806, autorisé en 2017 ne serait pas conforme.

23. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UD7 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

24. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD8 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété est inopérant dès lors que le permis de construire autorise la construction d’un bâtiment unique sur l’unité foncière sur lequel il a été sollicité et qui ne comporte aucune autre construction. Ce moyen doit donc être écarté.

25. Aux termes de l’article UD9 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au coefficient d’emprise au sol : " Si depuis la date d’approbation du PLU, une partie a été détachée d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’emprise au sol ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés. () En zone UD4 et en sous-secteur UD6 b : L’emprise au sol maximale des constructions est fixée par rapport à la surface de l’unité foncière du projet comme suit : si l’unité foncière a une surface inférieure à 500 m², F au Sol est de 0,1 ; si l’unité foncière a une surface comprise entre 500 et 1000 m², F au Sol est de 0,2 ; si l’unité foncière a une surface supérieure à 1000 m², F au Sol est de 0,3.() ".

26. La requérante se borne à affirmer qu’il existe un risque de dépassement du coefficient d’emprise au sol, compte tenu du permis de construire délivré le 20 septembre 2017 pour la construction déjà réalisée, sur une unité foncière qui englobait à cette date celle du présent dossier, sans apporter aucun élément de démonstration au soutien de son affirmation. Dans ces conditions et alors que l’arrêté du 20 septembre 2017 qu’elle produit indique uniquement une surface de plancher autorisée de 311 m² pour une construction sur deux niveaux, le moyen invoqué ne peut qu’être écarté comme non assorti de précisions suffisantes pour permettre au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

27. Aux termes de l’article UD11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’aspect extérieur des constructions et à l’aménagement de leurs abords : « En toutes zones : () Les locaux collecteurs d’ordures ménagères sont obligatoires (hormis pour les constructions individuelles) et ne doivent pas être directement accessibles depuis la voie publique. () ».

28. Le projet autorisé est un bâtiment collectif de quatre logements. Il est constant qu’il ne prévoit aucun local collecteur d’ordures ménagères au sens des dispositions citées au point précédent de l’article UD 11. Dans son avis émis le 13 février 2024, le SICTOM, compétent en matière de collecte des déchets, a indiqué que chaque logement serait doté de deux bacs individuels, dont le stockage doit être assuré sur l’unité foncière et qui devront être présentés la veille de la collecte sur un point de regroupement positionné avenue du Littoral. Si l’arrêté du 28 mars 2024 a été délivré sous réserve du respect des prescriptions émises par le SICTOM, cette circonstance est étrangère à la règle méconnue, dont l’objectif est de préserver un aspect soigné de l’extérieur des constructions et de leurs abords. Le moyen tiré du non-respect de l’article UD11 doit donc être accueilli.

29. Aux termes de l’article UD 12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au stationnement : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et

installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement collectives est de 25 m², y compris les accès. En zones UD1, UD2, UD3, UD4 et UD6 : Il est exigé au minimum : Pour les constructions à usage d’habitation : au moins 2 places par logement (). Pour les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur desdites parcelles et ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte. () ". Il résulte de ces dispositions que la superficie de 25 m² à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement comprend, outre l’espace nécessaire au stationnement du véhicule, l’espace pour y accéder, lequel peut être commun à plusieurs places, si bien que la surface consacrée au stationnement peut être inférieure à 25 fois le nombre de places de stationnement.

30. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit 10 places de stationnement pour les 4 logements, regroupées en une aire de stationnement à l’arrière du bâtiment projeté et desservies par une allée centrale commune et que le pétitionnaire a indiqué dans le formulaire Cerfa que la surface totale affectée au stationnement était de 200 m². Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que, compte tenu des caractéristiques de cette aire de stationnement, la circonstance que la surface dédiée aux 10 places qui comprend des espaces communs aux places de stationnement soit inférieure à 250 m² n’est pas de nature à établir, par elle-même, que la règle prévue par l’article UD12 aurait été méconnue.

31. D’autre part, les dispositions de l’article R. 162-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas au nombre de celles dont l’institution du permis de construire vise à assurer le respect. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet ne prévoit pas de places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite est inopérant, en application du principe d’indépendance des législations.

32. Aux termes de l’article UD 13 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations : « () 50 % des espaces libres doivent demeurer perméables et plantés. Les plantations existantes seront conservées ou remplacées.() ». La requérante se borne à indiquer qu’elle craint que les dispositions précitées ne soient pas respectées, sans apporter aucun élément de nature à l’établir, alors même qu’ainsi qu’il l’a été dit aux points 7 à 15, le dossier de demande de permis de construire comportait les éléments permettant au service instructeur d’apprécier le respect des règles applicables. Le moyen tel qu’il est invoqué ne peut qu’être écarté, faute de précision suffisante.

33. Les vices propres de la décision de rejet du recours gracieux, qui n’a d’autre objet que d’inviter l’auteur de la décision à reconsidérer sa position, ne peuvent être utilement contestés. Les moyens invoqués tirés de l’incompétence du signataire de la décision de rejet du recours gracieux et de l’absence de mention de sa qualité sont donc inopérants et doivent être écartés.

34. Il résulte de tout ce qui précède, que seul le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 11, tel que relevé dans le considérant 28, doit être accueilli.

Sur la possibilité d’une régularisation :

35. L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme dispose que : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. (). ».

36. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice relatif au bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si la régularisation implique de revoir l’économie générale du projet, dès lors que les règles en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

37. Il résulte de l’instruction que l’illégalité entachant le permis de construire accordé par l’arrêté en litige du maire d’Agde du 28 mars 2024, telle que relevée au point 28, est susceptible d’être régularisée par l’octroi d’un permis de construire modificatif. La régularisation de ce vice n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur les conclusions relatives à ce permis de construire et d’impartir à la société Sunset Patrimoine un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1 : Il est sursis à statuer sur la requête de M^me C, jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, afin de permettre la régularisation du vice mentionné au point 28 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me D C, à la commune d’Agde et à la société Sunset Patrimoine.

Délibéré après l’audience du 19 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

La rapporteure

M. Couégnat La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. E

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 3 juillet 2025

La greffière,

M. E