Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 6 octobre 2021 et 25 septembre 2022, la société civile immobilière Enjomag, représentée par M^e Lacrouts, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 juin 2021 par lequel le maire du Cannet a refusé de lui délivrer un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d’une villa et la réhabilitation d’une construction sur la parcelle cadastrée section AW n°55 ;

2°) d’enjoindre au maire du Cannet de lui délivrer le permis de construire sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune du Cannet la somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué est illégal, dès lors que l’avis de l’architecte des Bâtiments de France du 26 février 2021 est lui-même illégal ;

— le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme est entaché d’illégalité ;

— le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme est entaché d’illégalité ;

— le motif tiré de l’insuffisance du nombre de places de stationnement est entaché d’illégalité.

Par des mémoires en défense enregistrés les 19 juillet et 18 octobre 2022, la commune du Cannet, représentée par M^e Lacroix, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les moyens dirigés contre l’avis de l’architecte des bâtiments de France sont irrecevables dès lors que la décision implicite du préfet de région s’est substituée à cet avis et par suite, la requête est irrecevable ;

— les autres moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 septembre 2023.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 novembre 2024 :

— le rapport de M^me Soler, rapporteure,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de M^e Plénet, représentant la commune du Cannet et de M. A, représentant la société Enjomag.

Considérant ce qui suit :

1. La société Enjomag est propriétaire de la parcelle cadastrée section AW n°55 située sur le territoire de la commune du Cannet. Elle a déposé, le 17 février 2021, une demande de permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d’une villa et la réhabilitation d’une construction sur cette parcelle. Sa demande a été complétée le 9 avril 2021. Par un arrêté du 21 juin 2021, le maire du Cannet a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Par un courrier, reçu le 18 août 2021 par le préfet de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, elle a formé un recours contre l’avis défavorable rendu par l’architecte des Bâtiments de France le 26 février 2021. Aucune réponse n’a été apportée à sa demande. La société Enjomag demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 21 juin 2021.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Sur le cadre juridique du litige :

2. Aux termes de l’article R.*424-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le demandeur peut, en cas d’opposition à une déclaration préalable ou de refus de permis fondé sur un refus d’accord de l’architecte des Bâtiments de France, saisir le préfet de région, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un recours contre cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’opposition ou du refus. () ».

3. D’une part, il ressort de la lecture de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France du 26 février 2021 que celui-ci s’est prononcé uniquement au titre du site inscrit de la bande côtière de Nice à Théoule en application des dispositions de l’article L. 341-1 du code de l’environnement et non au titre des abords d’un monument historique dès lors que le projet en litige n’est pas en situation de covisibilité avec un tel monument. D’autre part, il ressort de leurs termes mêmes que les dispositions de l’article R.*424-14 du code de l’urbanisme ne prévoient la possibilité, pour le demandeur d’une autorisation d’urbanisme, de contester l’avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France en saisissant le préfet de région d’un recours contre cette décision que pour l’application des dispositions du code du patrimoine relatives aux sites patrimoniaux remarquables et aux abords des monuments historiques. Aucune disposition du code de l’environnement ni du code de l’urbanisme ne prévoit en revanche une telle possibilité de contestation pour ce qui concerne la consultation ou l’accord exigés par la protection des sites classés au titre du code de l’environnement. En l’espèce, l’architecte des Bâtiments de France s’étant prononcé au seul titre de l’article L. 341-1 du code de l’environnement, aucune disposition ne prévoyait l’exercice d’un recours administratif préalable obligatoire auprès du préfet de région et aucune décision implicite n’a pu se substituer à l’avis du 26 février 2021.

Sur la régularité de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France du 26 février 2021 :

4. Aux termes de l’article R.*425-18 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-1 du code de l’environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France ». Si les travaux de démolition d’une construction située dans un site inscrit requièrent un permis de démolir, celui-ci n’exige l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) que si ces travaux portent sur un bâtiment. Le lexique national de l’urbanisme définit un bâtiment comme « une construction couverte et close ».

5. En l’espèce, ni le portail et le mur de clôture existant, ni la piscine et ni le préau et l’abri à démolir ne sauraient être qualifiés de « bâtiments » alors qu’ils ne sont pas une « construction couverte et close », ne sont pas reliés à un bâtiment et ne présentent pas un caractère particulier par leurs dimensions, leur importance ou la nature des matériaux les composant. Par suite, l’ABF ne devait pas donner son accord exprès sur le projet mais rendre un avis simple, qui ne liait pas le maire du Cannet. Il ressort tant de l’arrêté attaqué, qui reproduit la teneur de l’avis de l’ABF, que des écritures produites par la commune qu’au regard de l’avis défavorable de l’ABF, le maire du Cannet a estimé qu’il était tenu de s’opposer à la demande présentée par la société Enjomag. Le maire a donc entaché sa décision d’erreur de droit en estimant que le désaccord de l’ABF s’imposait à elle. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le maire n’était pas en situation de compétence liée pour refuser le projet en litige et ce motif est entaché d’illégalité.

Sur la méconnaissance des dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme :

6. Aux termes de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». D’une part, ces dispositions permettent de rejeter ou d’assortir de réserves les seuls projets qui, par leurs caractéristiques et aspect extérieur, portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain. D’autre part, pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

7. En l’espèce, et d’une part, il ressort du site internet Google Maps, accessible tant au juge qu’aux parties, que le projet en litige s’inscrit dans un quartier péri-urbain, composé d’un habitat pavillonnaire hétérogène (maisons anciennes et d’autres plus récentes) et d’immeubles résidentiels plus modernes, en R+3 à R+5 avec toitures terrasses, le long du boulevard Gambetta et de la rue Pierre Bonnard, dans lequel la couverture végétale reste importante. Dès lors, l’environnement bâti du projet est dépourvu d’intérêt ou de caractère particulier à l’exception de cette couverture végétale, et, contrairement à ce que soutient la commune, le secteur ne présente aucune unité d’aspect.

8. D’autre part, le projet en litige consiste en la réalisation d’une maison individuelle en R+2 encastrée sur trois côtés dans le terrain naturel, surmontée d’un toit terrasse prenant l’apparence d’un jardin et d’une hauteur à l’égout du toit de 10,65 mètres. Si, le projet présente une architecture moderne, différente de celle de la maison implantée sur la partie haute de la parcelle, et se compose pour partie d’éléments en bois et en métal, il ne ressort pas des pièces du dossier, alors que seule la façade Sud du projet est visible, que cet aspect moderne porterait atteinte à l’intérêt ou au caractère des lieux avoisinants. De même, la circonstance que le projet en litige comporterait deux murs « borgnes », alors que ceux-ci ne seront, par définition, pas visibles, ne porte pas davantage atteinte à ces lieux. Il ne ressort pas non plus des pièces du dossier que la hauteur de la construction, dont la cote à l’égout est inférieure à celle de la villa implantée sur la partie basse de la parcelle voisine cadastrée section AW n° 207 et bien inférieure à celle implantée sur la partie haute du terrain d’assiette, serait de nature à porter atteinte à l’intérêt ou au caractère des lieux avoisinants. Enfin, le projet présente, pour une surface cadastrale de 1 085 m² environ, plus de 50 % d’espaces verts en pleine terre agrémentés de plus de 28 arbres ainsi qu’une toiture entièrement végétalisée, assurant ainsi l’insertion paysagère du bâtiment projeté, nonobstant la circonstance que des cyprès destinés à être abattus seraient représentés sur le document d’insertion joint à la demande de permis de construire ou que des restanques préexistantes, dont il ressort des pièces du dossier qu’elles ne sont pas en pierres sèches et ne constituent donc pas des restanques au sens traditionnel du terme, seraient supprimées. Dès lors, le projet ne saurait être regardé comme portant atteinte au site urbain et aux paysages dans lesquels il s’inscrit quand bien même son front bâti en façade Sud présenterait une longueur de 14 mètres. Par suite, et alors que les éléments invoqués par la commune relèvent de considérations générales sur le développement de l’urbanisation sur son territoire qu’il lui appartenait de traduire dans un plan local d’urbanisme, le maire de la commune a fait une inexacte appréciation de ces dispositions en refusant le permis de construire en litige sur leur fondement et la société requérante est fondée à soutenir que ce motif est entaché d’illégalité.

Sur la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

9. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus d’autorisation d’urbanisme sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. Il résulte par ailleurs de ces dispositions que lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande, d’accorder l’autorisation en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

10. En premier lieu, quand bien même le terrain d’assiette du projet serait situé dans une zone soumise à un aléa de retrait-gonflement des sols argileux de niveau moyen ou serait identifié par une carte d’aptitude à la construction comme présentant une aptitude faible à la construction, ni ces documents ni aucune disposition légale ou règlementaire n’impose en l’espèce la production d’une étude géotechnique. Dès lors, la commune ne pouvait se fonder sur l’absence d’une telle étude pour identifier, en l’absence de tout autre élément, un risque pour la sécurité publique au sens des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a réalisé, antérieurement au dépôt de sa demande de permis de construire, une étude géotechnique préalable (G1) permettant d’identifier les risques géotechniques majeurs et les principes généraux de construction envisageables aux termes de laquelle le bureau d’étude Géotechnique SAS a rendu, le 24 novembre 2020, un avis géotechnique favorable pour un projet de construction. Par suite, le maire a fait une inexacte appréciation de ces dispositions en retenant ce motif.

11. En deuxième lieu, si l’arrêté en litige précise que le projet prévoit des déblais d’une profondeur allant jusqu’à 6 mètres et la construction d’un mur en « touche de piano » avec épinglages subhorizontaux, cette seule circonstance ne saurait, à elle-seule, caractériser un risque pour la sécurité publique au sens des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Par suite, le maire a également fait une inexacte appréciation de ces dispositions en retenant ce motif.

12. En troisième lieu, d’une part, il ne résulte d’aucune disposition législative ou règlementaire que pour être autorisé, tout projet de construction sur le territoire de la commune du Cannet devrait prévoir une gestion intégrée des eaux pluviales à la parcelle. D’autre part, il ressort de la lecture de la note relative au bassin de rétention produite par la société pétitionnaire à l’appui de sa demande de permis de construire que le règlement pluvial de la communauté d’agglomération de Cannes Pays de Lérins (CACPL) impose la création d’un volume de rétention minimal de 80 litres par m² imperméabilisé et que la surface active du projet à collecter s’élève à 608,70 m² soit un dimensionnement minimal du bassin de rétention 48,70 m3. Cette note mentionne ainsi la création d’un bassin de 50 m3. Si le plan de coupe AA joint à la demande de permis le 9 avril 2021 précise toutefois que le volume du bassin de rétention projeté est de 45 m3, présentant ainsi une incohérence avec la note datée du 12 février 2021, la commune ne démontre ni même n’allègue que le permis de construire en litige n’aurait pu être accordé en l’assortissant de prescriptions spéciales relative au volume du bassin de rétention. Par suite, la société pétitionnaire est fondée à soutenir que le maire du Cannet a fait une inexacte appréciation des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en retenant ce motif.

Sur l’insuffisance du nombre de places de stationnement :

13. Aux termes de l’article R. 111-25 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet. / () ».

14. En l’espèce, contrairement à ce qu’a retenu le maire du Cannet dans son arrêté, le projet en litige ne prévoit pas la réalisation d’une place de stationnement devant le portail véhicules mais de trois places au sein du niveau 0 de la villa et de trois places sous la pergola. A cet égard, contrairement à ce que fait valoir la commune en défense, les dimensions de cet ouvrage, qui présente une superficie de 35 m² et une longueur supérieure à 7 mètres, sont suffisantes pour accueillir 3 véhicules. Ainsi, le terrain d’assiette du projet comporte six places de stationnement pour trois logements de sorte que le nombre d’emplacements ainsi envisagé n’apparaît pas insuffisant. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le maire a fait une inexacte appréciation des faits de l’espèce en estimant que le nombre de places de stationnement projeté était insuffisant et ce motif est entaché d’illégalité.

15. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 21 juin 2021 par lequel le maire du Cannet a refusé de délivrer à la société Enjomag un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d’une villa et la réhabilitation d’une construction sur la parcelle cadastrée section AW n°55 doit être annulé.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

16. Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

17. Le présent jugement censure l’ensemble des motifs de refus par lesquels le maire du Cannet a refusé de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée par la société Enjomag. Il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions en vigueur à la date de l’arrêté attaqué interdiraient d’accueillir l’autorisation sollicitée par le requérant ni que la situation de fait existant à la date du présent jugement y ferait obstacle. Dans ces conditions, il y a lieu d’enjoindre au maire du Cannet de délivrer à la société Enjomag un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d’une villa et la réhabilitation d’une construction sur la parcelle cadastrée section AW n°55, assorti le cas échéant de prescriptions spéciales de nature à assurer la sécurité publique au titre de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Enjomag, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune du Cannet demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune du Cannet une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Enjomag et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 21 juin 2021 par lequel le maire du Cannet a refusé de délivrer à la société Enjomag un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d’une villa et la réhabilitation d’une construction sur la parcelle cadastrée section AW n°55 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire du Cannet de délivrer à la société Enjomag le permis de construire valant permis de démolir sollicité, assorti le cas échéant de prescriptions spéciales de nature à assurer la sécurité publique au titre de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune du Cannet versera à la société Enjomag une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la commune du Cannet présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Enjomag et à la commune du Cannet.

Délibéré après l’audience du 27 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

G. TAORMINALa greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,