Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 21 mars 2023, la société SCPI Fructirégions Europe représentée par la SAS Eif, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022, à raison de locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire sur la commune de Biot (06410) sis 400 A, avenue de Roumanille, référencés 018 1101348 R et 018 1101340 A, sur la parcelle AD 219 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa demande est recevable ;

— que le terme ultime de la chaîne de comparaisons à laquelle l’administration a procédé en application du 2° de l’article 1498 du CGI ne constitue pas un terme de comparaison pertinent en raison de sa localisation à Noisy-le-Grand (93) où il existe des différences importantes en termes de densité de populations et d’établissements actifs ;

— il convient de retenir le local type n° 47 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot comme terme de comparaison dont l’affectation, la situation et la nature sont comparables au bien en litige et, à titre subsidiaire, le local-type n°123 du procès-verbal de la commune d’Antibes avec application d’une majoration de + 20 %, au sens de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 septembre 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir :

— à titre principal, que la requête est irrecevable en raison de la forclusion du droit de réclamation relatif à la détermination de la valeur locative 1970.

— à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête n’est fondée.

Par ordonnance du 18 avril 2024, la clôture d’instruction a été fixée

au 3 juin 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales

— le code de justice administrative.

En application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Ringeval, premier conseiller,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCPI Fructirégions Europe a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2021 et 2022 à raison de locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire sur la commune de Biot. Elle demande la décharge partielle de ces impositions.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Pour déterminer le montant des impositions en litige, l’administration fiscale a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l’application de la révision générale prévue par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. Il ressort des dispositions de ces articles que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l’année 2017 et des années postérieures. La société requérante peut, dès lors, utilement contester la valeur locative non révisée de ses locaux, telle qu’arrêtée au 1er janvier 2017, pour demander la décharge des taxes qui lui ont été assignées au titre des années en litige. Par suite, la fin de non-recevoir de l’administration tirée de la forclusion du droit de réclamation relatif à la détermination de la valeur locative, doit être rejetée.

Sur les conclusions en décharge partielle relatives aux années 2021 et 2022 :

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; () / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. "

4. Dès lors qu’il est saisi d’affirmations précises mettant en cause la régularité d’un terme de comparaison, il appartient au juge de l’impôt de s’assurer de sa validité, au besoin en ordonnant un supplément d’instruction.

5. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a appliqué la méthode d’évaluation par comparaison aux deux locaux à usage de bureau en cause sis 400 A, avenue de Roumanille, référencés 018 1101348 R et 018 1101340 A, sur la parcelle AD 219. Elle a retenu à ce titre le local-type n°53 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot, lui-même comparé au local-type n° 61 de Noisy-le-Grand (93).

6. La société requérante soutient que ce terme ultime de la chaîne de comparaisons n’est pas pertinent dès lors qu’il ne se trouve pas dans une zone analogue, sur le plan économique, à celle du bien en litige. Elle relève, à juste titre, que le terme de comparaison se trouve dans une commune dotée d’une plus grande densité de population, d’emplois et d’établissements actifs par rapport à celle de Biot. Elle propose de retenir le local type n° 47 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot comme terme de comparaison dont l’affectation, la situation et la nature sont comparables au bien en litige et, à titre subsidiaire, le local-type n°123 du procès-verbal de la commune d’Antibes avec application d’une majoration de + 20 %, au sens de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.

7. L’administration fait valoir en défense que, dans un jugement du 19 décembre 2014 n° 1004345, le tribunal a jugé que le local type n° 61 précité constituait le local type à retenir pour déterminer la valeur locative 1970 des locaux commerciaux à usage de bureaux situés au sein de la communauté d’agglomération de Sophia-Antipolis à laquelle appartient la commune de Biot. A supposer que l’administration entende s’en prévaloir, en l’absence d’identité d’objet, de parties et de cause, ce jugement même définitif, n’est pas revêtu de l’autorité de la chose jugée à l’égard des cotisations de taxe foncière dont est redevable la société requérante au titre des années 2021 et 2022. Par suite, l’administration ne peut utilement s’en prévaloir.

8. Il résulte de l’instruction que les parties ne fournissent aucune information sur les locaux à évaluer à usage de bureaux dont la société Fructirégions Europe est propriétaire sur la commune de Biot sis 400 A, avenue de Roumanille, référencés 018 1101348 R et 018 1101340 A. Dès lors, le tribunal ne disposant pas, en l’état du dossier, des éléments lui permettant de comparer les termes proposés par la société requérante avec les locaux à évaluer, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions de la société Fructirégions Europe et de procéder à un supplément d’instruction, en vue de demander à l’administration de communiquer dans un délai de trois mois, au contradictoire de la société requérante, les éléments ayant servi à déterminer la valeur locative des années 2021 et 2022 des locaux à usage de bureaux en cause.

D E C I D E :

Article 1er : Il est ordonné, avant dire droit sur les conclusions de la requête, un supplément d’instruction aux fins, pour le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, de communiquer, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement les éléments ayant servi à déterminer la valeur locative des années 2021 et 2022 des locaux à usage de bureaux sis 400 A, avenue de Roumanille, référencés 018 1101348 R et 018 1101340 A, sur la parcelle AD 219.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Fructirégions Europe et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025.

Le magistrat délégué,

Signé

B. RingevalLa greffière,

Signé

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière

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